别再误判中国楼市！未来2年楼市供应缩水75%，核心房价已定局

手机上经常刷到“三四线鬼城又添新盘”、“房企债务违约”的消息，很多人下意识就把整个中国楼市判了死刑。这其实是错把旧账本当成了新世界的通行证。

一块位置顶级的核心地块居然无人围观，这就是新规则落地后的第一份成绩单。原因很简单，新政直接把“预售”改成了“现房销售”，房企的资金账期被硬生生拉长近两年。

那些曾经靠着十倍杠杆滚雪球的玩家已被踢出局，未来两年新房供应大幅缩水75%已是一道铁板钉钉的算术题，而核心城市的房价底盘也因此被彻底焊死。

现房销售制度的全面铺开，其实是对过去畸形周转模式的一次彻底纠偏。过去，购买期房是国内购房者十分熟悉的购房模式。

想要买下一套房子，购房者先要支付首付，之后就要等待两三年，甚至更久的时间才能够收房。在漫长的等待周期之内，两大现实难题始终困扰着无数购房家庭。

一是楼盘能不能按期完工、按时交付；二是最终交到手里的房屋，品质、配套会不会和购房时开发商许下的承诺出现巨大落差。而运行多年的商品住房销售规则，正在迎来一次意义重大的调整。

一场围绕现房销售的改革正式启动，普通人买房会发生哪些改变，整个房地产行业又将走向何方，成为当下市场高度关注的话题。八月二十八日，多部门联合印发关于完善商品住房销售制度的通知，明确各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现所见即所得。

随着8月28日重磅政策的落地，长达数年的等待与不确定性被斩断，楼市供应端的洗牌由此拉开。政策划定了优先推行现房销售的项目范围，新出让土地的商品住房项目，还有已经完成土地出让，但还没有拿到建设工程规划许可证的项目，会优先采用现房销售模式。

落到购房者身上，最直观的变化，就是购房逻辑逐步从先交钱、后收房，转向所见即所得。对于房地产企业来说，资金回笼的周期会被明显拉长，过去沿用多年的开发模式与融资模式，都需要重新搭建。

与之配套的一系列政策也同步落地，包含预售资金监管、现房销售定金监管、主办银行制、开发贷款期限延长、交房即交证等多项制度。一套服务房地产新发展模式的制度框架正在快速搭建完成，将会对购房者、房企乃至整个房地产行业，带来十分深远的影响。

这份通知当中有关现房销售的相关内容，一经发布就迅速引爆市场讨论。高周转模式被强行踩下刹车，这也是为什么我们说未来两年楼市供应缩水75%将成为必然。

国内不少城市此前已经开展过现房销售的试点工作。为什么会在当下这个时间节点，在全国层面提出有力有序推行商品住房现房销售？

相关部门负责人在答记者问的内容当中，解释了这份通知出台的背景与现实意义。首先，落实顶层规划相关部署，是政策出台的重要原因。

党的二十届四中全会和国家十五规划纲要提出，要加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。这份通知，就是落实相关决策部署的重要举措。

国内房地产市场的供求关系已经发生根本性转变。二手房的整体交易规模，已经全面超过新房市场，整个行业步入存量提质、结构优化的高质量发展阶段。

过去以预售制为主、依靠快速周转运转的商品房销售制度，已经和当下的市场现状、发展要求不相匹配，制度层面的改革完善已经迫在眉睫。回看这起事件，曾经试图继续复制高杠杆神话的房企，最终都被证明无法适应核心房价已定局的新时代。

除此之外，现房销售可以从交易源头规避房屋交付的各类风险。相关负责人还专门提及恒大地产破产清算，以及许家印案公开宣判这一事件。

过去很长一段时间，部分房企长期奉行高负债、高杠杆、高周转的粗放扩张路线，不断积累大量风险隐患。想要彻底扭转这种三高发展模式，就需要改革商品房销售制度，强化预售资金监管，倒逼房企按照自身真实实力把控经营规模，树立更强的风险防范意识。

同时政策出台，也正好契合房地产市场供求关系已经改变的大背景。行业发展重心，已经从追求住房数量，转向追求居住品质，房屋产品质量升级成为行业核心课题。

推进销售制度改革，落地现房销售，能够从交易端重塑住房消费格局，提升房屋交易的安全性，改善住房产品品质，适配行业全新的发展阶段。历史包袱的卸下，意味着这轮供应缩水的阵痛期固然难熬，但确是迈向新规则的必经之路。

今年以来，已经有不少城市在土地出让环节增加现房销售地块，市面上也出现一批现房销售楼盘，市场对于整套配套制度的需求变得越来越迫切。房地产行业积攒的历史包袱，也在一步步被化解。

过去五年多时间，保交付工作持续推进，各地楼盘停工的现象大幅减少，可以实现即时交付、高标准交付的项目越来越多。房价已经显现筑底的迹象，尤其是一线城市，市场已经出现企稳信号。

市场修复的基础条件逐步成熟，行业信心也在慢慢修复，大量民营房企面临的交付压力得到有效缓解。严跃进表示，在这样的市场环境之下，政策提出各地结合自身实际，稳妥、循序渐进推进现房销售改革，能够最大限度释放政策带来的正向作用。

一名深耕房地产行业的资深从业者评价，在恒大这类高杠杆房企完成风险出清，保交房迎来阶段性成果之后，这份完善商品住房销售制度的通知，具备标志性意义。

旧模式遗留下来的各类问题得到化解之后，房地产行业才有机会完成模式重构，向着依托项目融资、现房销售、资金封闭监管的全新模式转型。当时很多人认为这种改革难以彻底落地，但现实是，伴随资金回笼周期的拉长，核心地块土拍只能由头部央企接盘。

纽瑞数字研究中心的观点指出，恒大就是过去三高开发模式最典型、最极端的案例，恒大相关案件，完整暴露出旧开发模式内部潜藏的各类弊端。正是有了这样的现实教训，新制度的落地，才拥有广泛的市场共识与现实基础。

推行现房销售是行业发展的必然方向，也是破除房企高风险经营模式的必经之路。上海易居房地产研究院常务副院长崔纪分析，在传统预售模式之下，房企可以依靠购房者前期缴纳的房款，快速回款，拿地扩张，高杠杆加高周转，成为行业普遍现象。

一旦切换到现房销售，房企资金回笼周期会被直接拉长，对于企业手里的资金储备、运营管理能力、产品打造水平，都会提出更高的标准。从回款周期对比来看，预售模式下，房企拿地之后最快六个月就能够实现销售回款。

而现房销售模式，要完成拿地、施工竣工之后，才可以对外销售，回款周期拉长到两年半到三年，甚至时间会更长。企业经营性现金流会因此承受不小的压力，部分中小房企本就紧张的资金缺口，还会进一步被放大。

这种严苛的资金期限匹配，彻底封死了“借新还旧”的老路，别再误判中国楼市的真实门槛了。融资端同样会迎来巨大变化。

过去依靠预售回款滚动开发的路径很难继续走通。房企建设项目需要的资金，更多要依靠自有资金、银行贷款、发行债券等渠道来补足，开发贷的使用周期也会随之变长，对企业资金实力、融资能力都是严峻考验。

但本次政策也做出针对性的制度创新，现房销售定金制就是其中关键一环。通知明确，房企拿到施工许可证之后，可以和购房者签订购房订金合同，收取少量订金，这部分订金同样会纳入监管范围。

普瑞树志机构解读，这一设计，解决了现房销售模式当中资金流转的现实难题。想要平稳完成新旧销售模式的过渡，单单依靠现房销售规则远远不够，一整套配套政策同步出台。

配套政策的全面补齐，让未来两年楼市供应缩水75%的预判有了最坚实的依据。崔纪表示，本次通知把配套政策完整补齐。

土地端，可以按照规划方案直接出让现房项目，出让信息提前对外公示。金融端落地项目主办银行制，针对现房、预售项目执行差异化融资支持。

开发环节落实项目公司制度，推行工程质量终身责任制。登记办证环节全面落实交房即交证。

从拿地、开发建设、房屋销售，一直到交付办证，形成完整的全流程闭环管理，把过去推广现房销售时遇到的配套短板全部补齐。中指研究院的研究观点提到，新政会倒逼房企调整自身经营策略。

预售门槛提升、现房销售带来回款节点后移，企业必须做好资金统筹管理。而土地、金融端配套政策，又会给企业提供相应支撑。

这也是广州第一宗落实现房销售承诺制的住宅出让地块。这种必然到来的短期供应真空，恰恰是核心房价已定局、优质资产价值修复的最强催化剂。

不少人会产生疑问，如果后续大量新出让土地全部执行现房销售，新房市场的供应量会不会出现大幅缩水。多名行业受访人士表示，站在当前市场环境，短期之内部分城市确实会受到一定程度的冲击。

五八安居客研究院院长张波提出，短期维度，部分城市商品房新增供应节奏，会出现阶段性放缓。现房销售拉长开发周期，会直接对新增房源供给形成压制。

一家房企投资部工作人员也做出预判，未来一段时间土地供应规模会有所回落，房企拿地会更加谨慎。项目要建成现房之后才能销售，会带来短期的供应真空。

某全国性房企内部人士认为，推行现房销售，本身就属于供给侧改革的组成部分。结合近几年市场走势来看，房地产市场并不需要过去那种巨量的新房供应。

主动适度收缩新房供给，有利于平衡市场供求，稳住房价，维护资产价格稳定。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇佳分析，现房销售会重新平衡住房供求关系，在供给端实现差异化、高质量的住房供给，落实控增量、去库存、优化供给的目标，推进以需定建。

慢慢优化新房供给结构，进一步激活市场增量需求，是稳定房地产市场行之有效的手段。供应重组的背后，是真正拥有实力的国资平台与品质项目的较量。

从市场实际反馈来看，购房者本身对现房有着很高的接受度。张波提到，所见即所得的现房，最能够修复当下的购房信心。

安居客平台线上数据显示，最近几年，用户找房的时候，对于楼盘能不能按时交付的搜索量、关注度持续走高。本次出台的政策，正好回应了购房者最核心的现实顾虑。

把视线拉长到中长期，行业的变化会更加深刻。张波判断，房地产行业会彻底告别过去追求规模的高周转时代，全面转向品质驱动。

高杠杆扩张的思路会被房企逐步抛弃，企业会把更多资源投入产品打磨，以及交付保障上面。未来房企比拼的两大核心能力，就是交付水平和产品实力，行业内部的分化还会持续加剧。

现房销售的大幕正式拉开，买房的盲盒期房时代正在走向终结。普通购房者要承担的交付风险得到下降，但整个行业，也要承受开发周期拉长、短期供给收缩带来的阵痛。

依靠高杠杆、高周转运行的旧模式彻底落幕，房地产行业正式进入比拼产品实力、比拼经营稳健度的全新阶段。需要注意的是，政策落地讲究循序渐进，不会一瞬间完成全市场切换。

对于普通买房人来说，依旧要保持理性，不能够简单认为只要是现房，就代表万无一失。时代的车轮滚滚向前，情绪化的看空或看多在绝对的结构洗牌面前都将失去意义。

说到底，别再误判中国楼市了。8月28日之后的中国房地产，跟过去完全是两套不同的运转规则。

政策的真实意图在于精准淘汰高杠杆玩家，重塑行业格局，把定价权收紧到那些资产负债表干净的国资主体手中，绝非为了拯救所有企业。

未来两年，新房供应缩水75%从来不是耸人听闻的口号，而是这套政策路径推着走的必然算术结果；核心城市的房价定局，则是供需结构被彻底重构后的市场底线。

在这个资产端极度分化的洗牌期，看懂这套算术题的人早已在悄悄布局，而那些依然用旧尺子丈量新世界的，注定只能错过这轮价值修复的红利窗口。