主题讨论会：房地产更新的未来 | 2026博鳌地产发展大会

主持嘉宾：

丁建刚　浙报传媒地产研究院院长

对话嘉宾：

颜　琼　金蝶中国建筑房地产行业事业部总经理

郜震浩　首创城发资产运营事业部品牌营销中心副总经理兼华南片区副总经理

夏亦丰　中银证券房地产&轻工纺服行业首席分析师、副总裁

杨光华　光华楼评出品人

冯毅成　主编笔记总编辑

丁建刚：这是我第15年参加博鳌论坛，感慨万千，我们经历了很多。

今天上午，经济学家从宏观经济等角度给我们做了很多分享。我们这个环节的主题是“更新的未来”，内容非常丰富。我们这个环节是从房地产本身来谈，而不是谈宏观经济，当然也会涉及宏观经济。

第一个议题是城市更新行动何时见成效，第二个是好房子落地、楼市的下一程，第三个是科技赋能房地产新质生产力，第四个是当住宅遇见文旅的跨界想象。主办方的文字能力非常强，表述得非常有意思。

这四个话题如果让其中一位嘉宾来说一个话题，我认为40分钟也不够，所以我们就只能简要作答，请各位嘉宾选取其中一个或者最多两个话题。

我们先从第一个话题开始：城市更新行动，何时见成效？请夏总先来谈谈。

夏亦丰：今年6月份出台了城市更新的顶层设计，做了城市更新"十五五"规划，这是城市更新领域首个五年规划文件。

城市更新很早就开始了，这次的顶层设计把关注点放在城市更新上，我觉得后面大有可为。

"十五五"规划里面讲了两个重点的阶段性目标。第一个是到2030年，城市更新行动要取得重要进展；第二个是到2035年，城市更新的体制机制要更加完善。

所以这两个目标是递进的关系：不仅是现在要把当前的工作做好，未来还要把整个机制全面建设起来。在这个阶段性目标当中，我们看"十五五"的定量目标，可以简单分为四个方面：住宅更新、非住更新、市政基础设施更新和数字化建设。

住宅更新是大家最关注的，因为涉及一些老旧房子，跟我们的日常生活息息相关。这里面主要提的，一个是危旧房改造，这一条与"十四五"的目标相比有明显增加，要求达到50万套。

老旧小区这一块，过去几年也不断在提，但大家知道，主要还是以加装电梯这样的修整为主，拉动不了太多大规模的投资和需求，这次看到目标上是没有增加的。

城中村改造目标是4000个，这个目标和"十四五"持平。

非住这一块有两个细项有增量，一个是老旧街区、厂房的改造，第二个是历史建筑的修缮，这两个目标与"十四五"相比都是有增加的。

第三个是市政基础设施，这里面有非常大的增量，就是地下管网部分。这里给了一个数字，"十五五"是77万公里，预计能够拉动投资5万亿，这个体量对比住宅或者非住肯定是更高的。除了管网之外，还有一些体育、公园之类的投资，并不是特别多，但也是新提到的业态。

第四个是数字建设，提出要把城镇房屋信息数字化率提升到95%。

除了这些定量目标之外，过去城市更新就一直有在做，但为什么没有特别强的感受，主要是有几个核心难点：第一个是盈利能力的问题，第二个是过去的政策有些限制，第三是资金来源。

我先说一组数据，从盈利的情况来讲，有统计显示2025年参与城市更新的企业数量下滑了3成。只有11%的企业在城市更新当中是盈利的，不到一半的盈利是在1%到3%。投资和回报周期方面，69%企业回报周期要大于5年，所以回报周期比较久，利润率也比较低。

为什么会出现这种情况？政策方面，过去有些项目要求配建保障房、土地移交率较高等，还有容积率的问题，最后企业账算不过来。实操层面，拆迁腾退和补偿等等也会遇到困难，拉长时间。因此，企业在实际推进的过程当中有较多阻力，但是现在已经有一些头部城市出台了新的政策，比如深圳的"清调供"政策，适当降低或取消保障房配建、调整容积率等调改政策。我们预计，这能在一定程度上加快整体城市更新的推进效率。

资金来源方面大概有三类：一类是政府财政的钱，这里面分中央和地方。一个是中央预算内资金，一个是国债和超长期国债，今年也讲了一个数字，中央的超长期特别国债投入地下管网的预计有1600亿。

地方财政可能是当前的主力，除了预算内资金之外，重点是专项债。我们梳理了北京、上海、深圳的专项债发债情况。总体结论是，目前来讲，北京的城市更新在专项债上使用得比较多，得到了很多支持。在"十五五"规划以及各地方的城市更新规划文件里面，都能看到各种支持力度以及占比的增加。

还有一部分是社会资本，这里面主要是产权方、实施方和居民出资，以前这部分占比比较少，现在也是鼓励居民出资，以原拆原建为主，改善居民居住条件。

另外在北京的原拆原建中，做了一种创新模式"带押改建"。

最后就是金融工具，有政策性银行、商业银行的资金，最近创新比较多的还有REITs方面，现在也有发行城市更新REITs的，这些都在不断推进，解决了一些资金问题。

所以我们认为，随着"十五五"规划内容的持续推进和落地，叠加各地方的政策调整与支持，城市更新将从原先的"碎片化"逐步转向"统筹化"，并且不断探索创新模式，增加参与主体的积极性，预计未来城市更新推进的速度会更快，落地的效果会更好。

丁建刚：下面一个是好房子的话题，请光华回答。

杨光华：谈好房子这个话题之前，先讲一个小故事。很多年前在这个地方，有一个地产公司的老总问台下的地产公司老总：你们盖的房子哪家不漏水？

丁建刚：我记得是绿城管理的李军总问的问题。

杨光华：台下没有一个人举手。

丁建刚：而且他当时还说，我劝大家这几年不要买房子，要买过几年再买，当时也引发了很大的议论。现在再回顾他那句话，不无道理。

杨光华：对。这些年房企的降本增效，回过头来看，我们且不谈好房子，很多房子连最基本的安全、质量都做不好。有几个明显的问题：卫生间漏水，房子隔音很差，楼上说话楼下能听到；还有下大雨的时候，地库会被淹。

丁建刚：今年全国各城市频发，前天好像上海都变成了上海滩。

杨光华：未来暴雨、台风、龙卷风这种极端天气会越来越多。虽然是50年一遇、百年一遇，但你遇到一次，对老百姓来说就是百分之百。

所以我们今天谈好房子，我想连合格的房子都做不好，还谈什么好房子？

我从业20多年，看过的项目有1000多个。我感觉这几年行业很卷，大家都在卷会所、卷架空层、卷泳池。

产品迭代很快，做得很漂亮，但那只是在销售阶段。有很多东西过两年，特别是在交房阶段，业主收到房之后，又是另外一回事了。

好房子的评判应该是在入住一两年之后来看，要能经受历史的考验。为什么有的房子能够历久弥新、保值增值？就是因为在5年、10年之后，看起来比隔壁的房子更新，用起来更好。

丁建刚：好房子的表述是安全、舒适、绿色、智慧，我很希望加一个“恒久”。

杨光华：这几年我们跑盘就发现，比如说武汉1万多块钱、不到2万块钱的项目，可能跟广州卖10万、8万的项目是一模一样的，差价就在地价上。

所以你想做好房子，硬件方面、这些硬件配套是很容易做到的。就像今天专家讲的，这个门槛很低，你只要花钱，配上相应的供应商，都是可以做到的。

在一定的条件下，2万块钱和8万块钱售价的产品，硬件做出来是一样的。在这种情况下，很多企业当前为了销售、为了业绩，大规模地复制，没有考虑到以后业主是不是真的用得到、用得好。

现在的房子都像化了妆、美颜过的，交房之后又是另外一件事。所以我个人觉得，好房子这件事，企业首先在理念上要有全新的调整。

我们说以客户为本也好，以人为本也好，就是要把业主放在第一位。要考虑到业主想要什么、业主未来生活需要什么，要以这个为核心。

丁建刚：你认为这个事是考验企业的良心，还是考验技术水平，还是考验资本投入？

杨光华：其实您说的几方面都需要。

丁建刚：这几方面必须都提升才行？

杨光华：当然，这个时候需要企业的领军人物有这方面的意识，或者有这方面的理念。如果还是只考核业绩之类的东西，那就没办法。

丁建刚：你认为现在比前两年有改观吗？

杨光华：现在只是在销售阶段有改观。武汉很多当时卖得特别好的项目，在交房的时候都有很多投诉、维权，有很多质量问题。

丁建刚：杭州差不多所有的项目都是这样。但是这个维权客观来说也有一定的价格因素，有些是因为价格跌了，业主就找各种各样理由来维权。

杨光华：所以我觉得好房子的路还是很远的。就像今天一位嘉宾说的，我们现在可能还处在传统老手机的阶段，还没有到智能手机的阶段。

未来的好房子，在更多的科技、更多的人本元素、更多的社区温度加进来之后，我想它会有更多的可能。它一定不是我们现在所见到的四代住宅、五代住宅这种很基本的迭代。

丁建刚：谢谢杨光华先生，他也是博鳌论坛多年的嘉宾。下一位冯毅成，要谈的是城市更新？

冯毅成：我首先给出一个明确答案：成效是看得到的。当然，我说看到成效仅限于房地产新房端这么一个小维度。

实际上，从城市更新来说，应该是社会效益和经济效益双重的。现在成效已经看到了，而且它的成效一直都在。

从最近两年来看，很明显的一点是，以武汉为例，出让的土地小而美、小而精，地块都很小，但位置都很核心，所以门槛低、资金占用小、去化周期快、风险小。

同时在规划政策上放开，让企业做一些产品力上的升级，形成迭代，这样来刺激市场阶段性的流动性。

丁建刚：我没有完全听懂你的这句话，是指某一区块的改造？

冯毅成：我是说新房市场从出让土地开始就把政策放开了。

首先地块很小，所以资金门槛比较低，同时去化周期快，因为不断迭代，产品没有被别人超越就卖完了。

同时在规划条件上，以前容积率是6、7、8，现在降到3、2以内，甚至还有1字头的，给企业留了很多做加法的空间，让你有发挥的余地。

通过这种小而美、小而精的设计，让开发商短期内能够循环起来。

丁建刚：说的是新房市场？

冯毅成：对，这也是城市更新的范围，所以我说这个成效已经有了，但不足以改变整个大范围。

城市更新也存在小周期和大周期的问题。刚才夏总说了很多政策文件，实际上，我觉得城市更新这个事情一直在发生，只是提法不同，过去十几二十年一直在做城市更新。

比如说今天武汉的核心区域，汉口的内环滨江、武昌的内环滨江，过去10年一直在做改造、更新、界面升级。到今天为止，我们看到现在在售的项目，其位置放在过去10年、20年都不是武汉最值钱、最核心、最吃香的位置。

但是因为过去10年、20年的改造更新，现在这些项目的产品力、市场期望和综合价值，已经超越了过去我们认为第一梯队最值钱的那些楼盘，这就是城市更新带来的“摘果子”阶段。

丁建刚：也带来了人们对这个地段价值的重新认识。比如说原来是单一核心，变成多核心城市等等。

冯毅成：对，武昌有一个项目，以前在武汉属于二级地块、三级地块，但是因为武昌内环滨江过去10年的改造，以武昌万象城作为整个板块的核心，这个项目就在它的旁边，享受了城市更新的红利，现在变成了最核心地段的项目。

丁建刚：主要还是过去十几二十年城市发展、城市格局的变化带来的。

冯毅成：武昌内环滨江的重点是一线沿江，但这个项目并不是一线沿江。不过因为周边不断地拆改，现在这个项目享受到了周边发展的红利，摘到了这个果子。所以成效已经体现了：一个是在新房端体现，第二个是在具体项目上体现，其实都在意料之外。

还有一点，我们不能仅仅围绕销售端、围绕新房端，也要兼顾公平。城市更新最重要的一点是社会民生保障，比如说老旧小区，这一直是一个老大难问题。

武汉存在大量房龄40年、50年的老旧小区，这些小区的水电气安全问题，包括外墙脱落和老化的玻璃，一旦碰到极端天气，存在很大的安全隐患。

现在政府对这一块的重视程度不够，政府更多做的是外墙刷白，在小区里设置一些桌椅、凳子之类的。我觉得应该更加深入地解决安全问题。

另外，我们要围绕“人”来展开。老旧小区中现在有一批住户是老人，他们有一个共同的特点——腿脚不方便。我们在做老旧小区改造的时候，能不能学习发达国家，建设一些快速下楼的设施？同时在社区周边设置一些遮阳、避雨的设施？这些也属于好房子的概念。

说到好房子，我再补充两点：第一，今天提出的好房子，讲的是建造房屋的标准，但忽略了一点——好房子在老百姓心目当中等同于好生活。所以我们不能只谈好房子，好房子应该涵盖从交房到入住之后的阶段，而不是只停留在从建造房子到交房子的阶段。

交付之后老百姓享受到的生活，就涉及到物业管理服务的问题。比如说前段时间刮台风，很多小区被水淹了，有的小区物业积极采取措施，避免了小区被淹。

说到好服务，就必然离不开物业收费的问题。这一块，有些城市存在明显的短板。比如说有些城市一刀切地限高，但有的企业算过账：整个小区只有100套房子，会所有2000平米，如果按照现有的最高收费标准，物业费全部收齐之后，只够养10个工作人员。

对于豪华小区来说，这样的配置肯定不够。我们也参观考察过一些优秀的案例：有些城市实行三级收费，分为物业费、服务费和会员费，既保证了业主的自主选择权，也保证了物业运营的可持续性，能够以高收费提供高服务，这一定是有道理的。

第二，低收费方面也存在很多不合理之处，这也会影响到对生活或者好房子的评价。很多物业公司因为费用问题或者其他原因，在服务过程中降低了标准。

比如说原来物管提供的是三星级服务，过程中降到了两星、一星，为的是赚取更多利润。这涉及到业主是不是主人、能不能在小区行使主人权益的问题。

现在我们提倡交房即办证，能不能也推进交房即成立业主群，加快业主委员会的成立，以及一年一度的评议？现在很多城市都在做一年一评议，但是评议之后，差评的企业会受到什么样的处罚？会不会整改？或者能不能安全平稳地退出，由业主选择其他的物业公司？

丁建刚：你的意思是开发商前期物业时间太长？

冯毅成：对。现在我们讲交房即办证，也应该交房即建业主群。而且这个工作很简单，一个小程序就能解决，由房管局或者其他什么单位来牵头。

好房子不应该只是刚才说的那几个关键词，应该是一个概念或者理念，更多的应该是让企业去深耕实践。企业要有自己的产品体系，对应不同需求阶段的人群，去匹配不同的价值。

武汉过去有一个销售奇迹：在武汉最核心的区域，周边新房豪宅卖5万，它最贵能卖到9.9万。总价高、单价也高，有地段和规划的因素，更重要的是产品体系确实好，是浙江绿城开发的项目。

虽然现在消费在降级，但高端家庭的消费在升级，消费目的越来越精准。比如说万华在武汉做的麓洲项目，很多业主是为了孩子的自然教育或者圈层教育，为了下一代有更好的成长环境，是出于这种需求才买房，而不仅仅是为了一个配套或者物理空间。

丁建刚：第一个议题和第二个议题已经讨论结束。接下来有请颜总谈谈科技赋能房地产新质生产力，这个话题也很大。

颜琼：非常荣幸再次来到博鳌论坛，再次与丁老师对话。在这里，我们有一个预判：科技在未来5年可能难以助力行业规模重返巅峰，但可以让行业的利润、人均效能、人均产值再创新高。

我们目前已经感受到，整个房地产行业正在经历一场"静默的革命"，AI在重构地产的底层商业逻辑。过去我们靠资源驱动，未来则靠数智驱动、价值驱动，正在从资源占有走向智能共生。

过去，谁占有了土地资源、资金资源，在有人口红利的城市发展，谁就有规模；未来，谁能更快速地获取客户，谁能精准匹配用户需求，谁能更主动地服务好业主，并能自动进化、迭代自己的服务能力，谁才可能获得收益。

丁建刚：从需求到需要，市场调研、市场分析就变成了革命性的迭代？

颜琼：对，未来就是由智能体来解决，可能不再需要人一个一个去调研了。

丁建刚：不是人拍脑袋，错误率会非常低。

颜琼：对，现在很多标准化场景中的智能体的准确率已经达到95%甚至99%以上。

市场洞察、调研完成之后，市场洞察智能体将在企业内部与拿地测算智能体、设计智能体协同，再往后的企业管理环节，将根据业务流程与财务智能体、人力智能体、工程智能体、成本智能体等进行交互协作。

同时，未来将走通A2A（Agent to Agent）的商业模式，如停车场景，仲总他们方案未来可实现无人驾驶车辆开到停车场，车场智能体将自动与无人驾驶车辆完成交互、交易，不需要人工干预。

丁建刚：这个工作应该很成熟了。

颜琼：是的，这个实现过程分四步。首先是在企业内部做skill（技能），把骨干员工的经验沉淀下来，技能蒸馏出来变成企业的冠军模型，这时候AI像个"实习生"，新员工来了就学习它，这项任务就能干到70-80分。

第二步是Agent（智能体），AI进化成了"项目经理"， 你给它一个目标，比如'降低这个项目5%的成本'，它就会自动拆解任务、对历史数据进行分析，然后出具降本方案，指导实现5%的降本目标。

第三步是Loop（闭环），AI具备了自我纠错和持续调优的自主进化能力，在降本5%的过程中，会整个产业链分析哪些困难点是过去很难执行下去的，或者降本空间不大的，它就在其他地方进行降本，能够不断地调优、进化。

丁建刚：整个产业链都进行分析？

颜琼：对。这就是最后一步Graph（协同网络），实现多智能协作。包括企业与企业之间、链主企业与上下游企业的智能体协作，同时也包括企业内部部门与部门之间的智能体协作，如工程智能体、设计智能体、财务智能体、人力智能体、成本智能体之间的相互协作。这样就会发生根本性的改变。

另外一个改变是交付模式。过去，房地产企业交付给业主的是一套房子和持续的物业服务；除了这两者之外，未来还会交付一套智能的生活系统。

刚刚在大会上，我们也识别出很多场景：如根据能耗情况、业主的行为习惯，自动调节室内甚至公共区域的灯光、电梯等等，这些都能做到智能调控。以上是关于科技赋能好房子的场景描述。

同时，未来会出现一种情况：我们现在开发的过程是1000个人管50个项目，人均产值200万，利润5%-8%；未来可能是100个专业人员和核心骨干，加上900个智能体来管100个项目，人均产值2000万，利润可能会达到20%。

粗略一算，我们的规模缩减了一半，但利润是原来的2.5倍，人均产能是原来的10倍。

我们过去在劳动密集型企业里，已经实现了单场景的效率提升。比如说财务场景，我们与头部物企合作，发现他们的财务人均效能在10年时间里提升了14倍。

丁建刚：谢谢颜总的分享。这些场景大家都能想象，但我有一点担心：我们的失业率会不会越来越高？

颜琼：AI不会带来这么大的焦虑，因为它会让我们的人去做更有意义的事情，而不是停留在那些容易被替代的工作上。

丁建刚：其实这不就是我们奋斗的目标吗？让人从繁重的工作中解放出来，有更多的时间去消费，有更多的时间度假。

颜琼：未来也希望有更多机会在不同的场合与丁老师相遇，把工作都交给AI去处理。

丁建刚：谢谢颜总。最后是郜总。当住宅遇到文旅--10年前，文旅在我们这个论坛上是非常热门的话题，但这几年文旅受到的冲击是最大的。主办方提了一个话题：当住宅遇到文旅。你在这个问题上的思考是怎样的？

郜震浩：确实，文旅是一个老话题，这两年受到的冲击比较大。

以前我们做文旅，更多是为了卖房子、为了销售，尤其是在海南，很多项目都叫文旅大盘，开发商做文旅配套，主要目的就是为了销售。通过文旅配套来引流，人来了，房子就能卖出去；同时，文旅配套也被当作给客户造梦的空间，有了这个配套，客户就愿意掏钱买。

但现在为什么不能这样讲了呢？因为客户不再相信这个逻辑。房价一直在跌，你跟客户讲"我这里有一个五星级酒店、有一个乐园，未来就能涨价"，客户不太买账。客户会问：这个东西跟我有什么关系？他甚至会说：你的人流太多了，会影响我的生活。尤其是海南，很多客户是旅居度假客，居住时间比较长，可能会住3到6个月。

丁建刚：我看到一个数字，去年有160万旅居生活的人。

郜震浩：海南基本上都是这种状态。首创在2024年的时候在海南万宁收购了一个文旅项目叫首创南燕湾项目，是一个1200亩的文旅小镇，住宅已经开发了正在销售，还有600亩土地的文旅配套正在规划。

刚刚几位老师从科技、物业服务、好房子、好生活的角度做了分享，我们想从文旅的视角谈谈怎么赋能好房子、好生活。

这个项目原来配套了一个奢华的五星级酒店--丽思卡尔顿，是万宁第一家奢华的五星级酒店，预计将在明年年初开业，这是项目非常亮点的一个配套。

我们发现，新文旅住宅的业主在购房的时候会说：你这个酒店非常棒，也很期待，但回到生活中来业主也会想是这个酒店很贵，春节期间每间房每晚可能要两三千元，偶尔接待亲朋好友可以。但有的客户来了可能有相对长期一两个月的住宿需求，住的时间长了成本就太高。原来大家怎么解决呢？就是通过小区的民宿来解决，但民宿的管理水平参差不齐。

我们发现业主存在这样一个需求，于是就在这个项目里，把原来持有的一栋楼改成了精品酒店，也是携程四钻级别的酒店，形成了双酒店配套。

丁建刚：是什么楼？

郜震浩：是我们自己持有的一栋物业，我们把它改成了酒店，引入了艺龙旗下亚洲酒店集团专门做度假酒店的品牌朗晴。

它提供了另外一种生活：来这边住，家里不够住，就可以住这个酒店；它的定价相对比较便宜，可能500到800元一晚，住一两个月还有优惠，所以业主能够承受。

现在我们做文旅，更关心与住宅业主需求的匹配。在现在的行业环境下，没有开发商有勇气再去重投几个亿，做一个大的文旅配套。

那我们能怎么做？跟刚刚各位老师分享的有点像，我们也是从业主的需求出发。海南以前比较流行做高尔夫，现在大家对高尔夫的需求也没有以前那么大了。

但现在很多人流行打网球，首创也是中国网球公开赛的运营商，我们就想能不能在小区里做一个网球主题小镇？

丁建刚：成本更低、要求更低，人群更广。

郜震浩：对，是不是可以把青少年培训的资源引进过来，满足客户的需求。

我们项目的沙滩资源也非常好，很多客户喜欢冲浪、潜水。海南的客户一般居住3到6个月，我们一定要满足他们小半年时间里的生活需求和兴趣爱好，所以我们也想能不能把一些冲浪、潜水相关的资源放到我们项目中来。

再比如，文旅商业是非常难做的，因为海南是季节性市场，招商困难，运营也非常困难，但文旅项目里面又必须有商业。

我们的业主来自各行各业，有些人虽然已经退休，但依然年富力强，有自己的爱好和圈层，可以成为我们的商业主理人。我们就考虑说未来能不能把商业拿出一部分，作为业主的社群商业。

丁建刚：是鼓励他们，以低价还是免费的方式出租？

郜震浩：合作的方式可以很多灵活，早期可能是临时的业主市集，慢慢做成固定的业主社群商业。

过去我们都是去外部找主理人，但实际上，外部很多主理人的运营压力是比较大的。但对我们的业主来讲，他们住在这个小区，成本比外部主理人低很多，对这里也更有感情。

这样一来，我们的文旅逻辑就变了：以前以外带内，更聚焦于怎么把外部客群引到这个文旅项目来，现在更倾向于利用这几千户业主内生的资源力量，把文旅盘活、运营起来，然后去吸引外部的消费人群。

文旅最大的难度不在于前期的重投入，而在于后续的持续运营，大部分文旅项目前期重投入，销售完之后就荒废了。

丁建刚：但失败的案例也有，比如威海、惠州之类的，这样的例子也很多。

郜震浩：所以，站在新时代来看，从文旅的角度怎么看"好生活"？跟大家讲的逻辑是一样的：我们看业主、住宅客户希望在这里过一种什么样的文旅生活，我们能给他提供一种新的文旅生活方式，解决他的需求。

这样一来，一方面客户满意了；另一方面，这几千户客户本身就是文旅原始的客户群体，通过他们再去慢慢辐射各自的圈层、亲戚和朋友，文旅就有了内生的力量。

现在我们做文旅的思路反过来了：以前是想怎么把外部的人引过来、帮助卖房；现在要解决的是，已经买房的客户怎么用文旅来服务他们，让他们拥有好房子、好生活，形成良性循环；而正因为有了这个良性循环，还能慢慢吸引外部的客流。

丁建刚：有更多人来买，更多人来住。

郜震浩：对。因为形成社群之后，外部客户觉得这个社区有生命力，愿意来消费，也愿意来生活。

反过来，业主的物业也在升值，因为租赁需求旺盛，租金能够上去。这样，文旅与好生活就成了相辅相成、相互赋能的关系。

丁建刚：谢谢郜总的分享。海南的文旅非常特殊，在全世界也非常特殊。因为中国北方，特别是东北地区，一年中有很长时间是寒冷的，有些地方空气质量也比较差；海南则是空气环境非常好的海岛，有很多候鸟人群。很多60后的人每年至少3个月生活在这里，多则五六个月，未来这种情况会变成一种常态。

郜震浩：新一代退休人群大部分属于高知、高智人群，他们的需求并不是消费降级，海南的文旅是消费升级。

比如我们有些客户是冲着博鳌先进的医疗资源过来的。现在，我们的项目也在探讨能不能把博鳌的康养、医疗资源引入项目中，满足客户的需求。

所以现在业主的需求越来越多元化：以前可能就是冲着海、冲着这里的气候而来，现在需求更加多元化，不光是冲着气候过来。

丁建刚：最后再总结一下。我们今天讨论了很多话题，第一个是城更。我年初的时候拜访过杭州的老市长、也是住建部前副部长仇保兴，谈到了老旧小区的改造问题。我是学建筑结构的，我非常同意：超过30年的预制板结构的房子要拆掉，因为加固、维修的成本划不来。

城市更新有一个重大难题，就是自主更新那一块在立法上缺失非常大。因为我们没办法像英式法律那样，有90%同意就可以拆，这是一个很大的问题，当然还涉及资金的问题。

关于好房子的问题，我同意光华的看法：好房子还是要从最基础做起，解决渗水、隔音、安全，以及长期使用寿命和物业管理的问题。

还有颜总讲到的科技问题。这些方面，希望更多公司能赋能到好房子中来。我们非常向往那种不难、也不神秘，却能润物细无声地滋润整个居住环境的内容。

郜总的观点我也非常同意，我觉得未来文旅的需求也非常大。在各种需求中，未来的养老，特别是初级养老的需求，在中国还是存在的。

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