谈【828楼市新政】：我们即将迎来的是一个“不再由房企主导的房地产时代”

恒大一案的宣判送走了房地产的旧时代，“828楼市新政”的落地揭开了房地产的新时代。

7月底那场决策层会议结束后，曾有人一看到会议通稿中“及时谋划出台务实管用的增量政策，加大逆周期调节力度”的表述，就觉得房地产这盏夜壶又要被拎出来了，对此野望谷当时就进行了驳斥。

（延伸阅读：《不能一看到“加大逆周期调节”，就觉得是要放大招、搞强刺激了》）

其实，7月底那场决策层会议上对房地产问题说得再清楚不过了，通篇只有一句话——“稳定房地产市场”，这句表述跟同样是这场会议对资本市场、对平台经济、对以“六张网”为主的基础建设投资的态度完全不可同日而语，甚至是天壤之别。

因此，我们千万不能对房地产市场抱有任何不切实际的幻想——这个认知应当是无比坚定、一以贯之的，本次一系列“828楼市新政”亦是如此。

【一】

本次“828楼市新政”是由一共8份文件共同组成的——

央行、金融总局《关于改革完善房地产信贷管理，推动加快构建房地产发展新模式的意见》，住建部、自然资源部、金融总局《关于完善商品住房销售制度的通知》，金融总局《商品住房开发贷款管理办法（试行）》，金融总局、住建部《城市更新项目贷款管理办法（试行）》，金融总局《商业地产贷款管理办法（试行）》，金融总局《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》，金融总局、央行《个人住房贷款管理办法（试行）》，证监会《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》。

通观这8份文件，我们可以发现以下几个规律：

第一，这8份文件主要是从金融角度切入，而这正是抓住了房企的命门，直接对应房地产的金融属性；其次是从销售角度切入，这也是近几年购房者反映最强烈最突出的领域，直接对应“保交房”的诉求——这两点也是本次新政为何主要由金融部门牵头，而不是由住房和规划部门牵头的原因。

第二，对房地产企业来说，这8份文件几乎无一例外都是以规范性、限制性、约束性、防范性、审慎性的政策导向为主，这不是在对应7月份决策层会议上提出的“及时谋划出台务实管用的增量政策”，而是在对应会议所要求的“加快推动新旧动能转换”；只有央行的《个贷管理办法》、证监会的《资本市场支持意见》打开了些许想象空间，可这两份文件的宽松和支持条件也是相当严苛的。

第三，证监会的《资本市场支持意见》是8份文件中唯一一份明确表达了“支持”态度的，但也只有这份文件的发布落款时间是2025年12月27日，其余7份文件的发布落款时间都是在2026年8月28日前后，因此决策层用证监会这份文件来发挥政策对冲作用的意图相当明显（野望谷判断，之所以证监会这份文件不在2025年底发布，某种程度上讲也是为了避免造成市场误读）。

第四，这8份文件都是全国层面的、而不是地方层面的，彼此打起了配合、是一套不能被逐个拆分来看待的组合拳，同时它们又是在短短一两天之内集中发布出台，与以往楼市领域“挤牙膏”式政策出台的风格迥然不同——这些都说明“828楼市新政”是一场思虑成熟、准备充分、有的放矢、多管齐下的主动布局。

第五，这8份文件的内容都不是简单的逆周期政策调控，而是直指过去多年来房地产领域存在的“顽疾”，因此本次新政非但不是要拎出房地产这盏夜壶，反而是要以一系列明文表述将过去几年来“房住不炒”的要求加以细节化、规范化、明文化、制度化，以此来彻底终结房地产旧模式。

【二】

在这8份文件中，央行、金融总局《关于改革完善房地产信贷管理，推动加快构建房地产发展新模式的意见》应该算是提纲挈领的一份。这份文件的第二条提出了4项原则，项项都直指要害、一针见血：

第一项，“坚持以人民为中心，促进高质量发展……”：

所谓“以人民为中心”，其实就是在说要以购房者、居住者的民生利益为中心，而不能以房地产企业的商业利益为中心，确保“民有所居”、坚持“房住不炒”，只讲住房使用权、不讲住房所有权。

所谓“高质量发展”，其实就是在说不能再走由地方政府以土地信用作抵押进行债务扩张、由房地产企业以高杠杆快周转为利器进行资产扩张、并让广大居民在房贷压力下透支未来收入并被绑上楼市战车的房地产发展旧模式，而是要走市场供应与政府保障双轨并行、房产销售与房屋租赁双轮驱动的房地产发展新模式，只有这样做才能叫“高质量”。

（延伸阅读：《谈谈《住房租赁条例》：房东、租客、长租公寓企业的变局时刻》、《浅谈《公报》里暗藏的5个重要经济趋势信号》）

文件把这一项原则的落脚点，放在了“助力健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”上：

所谓“多主体供给”，意思就是将来住房不再唯房地产开发商来供给，政府同样可以供给，此时房企不过是为政府提供代建角色、本质上就是个建筑商而不是开发商；

所谓“多渠道保障”，意思是就是将来商品房不再是居民获得住房的唯一渠道，公租房、保障房、人才房都是同等重要的渠道、并列给出的选项，它们分别对应改善型住房和刚需型住房；

所谓“租购并举”也叫“租购同权”，意思就是租房者和购房者将拥有同等的公共服务享受权利，购房者并不会高人一等，租房者也不是寄人篱下，当前房价租售比严重偏离国际一般水平的行情势必会逐步回归均值。

——如果不能理解这几句话的意思，那么就请参考新加坡的“公寓”与“公屋”双轨制。

（延伸阅读：《上海一年内三次刷新“全国地王”纪录：与我们息息相关的【房地产发展新模式】究竟是什么？》、《棚改2.0落空？房地产何去何从？基于中央城市工作会议的冷思考》）

第二项，“坚持统筹规划，系统集成……”

所谓“改进优化房地产信贷体系”，其实就要彻底终结房地产与金融高度绑定的旧模式，尽可能剥离与终结房地产的金融属性，终结地方政府对土地财政的依赖与幻想，终结房地产企业高杠杆、高周转、高负债的规模扩张惯性，终结人们勒紧裤腰带贷款买房、指望靠房子增值来一夜暴富的预期。

所谓“实现总量合理、结构均衡、期限匹配、专款专用”，就是在跟其他几份文件从金融角度约束房地产领域信贷供给的规定相呼应，合理的、必需的房地产领域信贷融资供给还是会保障的，但这一定是在严密、审慎的监控之下来完成的。

第三项，“坚持制度规范，审慎管理……”。

这一项表明了决策层对房地产领域的整体态度，这从“规范”、“审慎”、“防范”等词语中便已表露无疑，尤其是“规范房地产相关主体融资行为”这一句。如果没有在“规范”、“审慎”、“防范”上的种种坚持与完善，那么也就谈不上房地产市场的任何“稳健运行”。

第四项，“坚持有序发展，防范风险……”。

这一项再次强调了“行业转型和高质量发展”，如果房地产行业不尽快完成从旧模式到新模式的“行业转型”，如果地方政府和购房者群体不尽快完成相应的认知转型，那么势必就会跟不上房地产转向新模式的“高质量发展”新列车。

规范和约束房地产领域的信贷融资行为，并不是要复苏信贷、扩张信贷、便利信贷，而是要严管信贷、严控信贷、预警信贷，目的仍然是“防范化解房地产信贷风险”。

——所以说，看懂以上这4项原则才能理解本次“828楼市新政”的核心。

【三】

那么，本次“828楼市新政”都出台了哪些关键内容呢？野望谷认为主要有以下几点：

一是现房销售制。

意在“减少商品住房交付纠纷，从根本上防范交付风险”，实现“所见即所得”。未来商品房准许实施预售的条件将抬升至“单体建筑应完成主体结构封顶”，而且即便是实施预售，房企在“预售资金监管”的新要求下也无法自由挪用预售所得款项。如此一来，卖楼花的做法必将逐步从新房销售市场销声匿迹。

二是现房销售定金制。

作为推行现房销售制的过渡，新政还给出了“现房销售定金制”的选项。在房屋尚未达到可现售条件时，开发商可以向购房人收取少量定金，但这个定金依然是处于监管状态之下的，开发商无法自由挪用。也就是说，房企无法通过收取现房销售定金来变相实现卖楼花的意图。

三是购地款自筹制。

开发商从地方政府手中拿地时缴付的土地出让金，必须使用自有资金支付，不得使用外部借款或金融机构的各种信贷融资来支付。而为了减缓开发商支付土地款的资金压力，地方政府应当允许开发商分期缴纳。如此一来，房企的资金压力必然加大，地方政府的财政压力也必然加大。

四是主办银行制。

将来一切房地产项目都要实行主办银行制，房地产项目开发公司与主办银行进行双向选择，一个房地产项目只能确定一家主办银行，主办银行在房地产项目开发贷结清之前原则上不得更换，所有围绕该项目的信贷融资、资金监管、销售回款、采购支付都由这家主办银行来负责或牵头主导。

五是封闭项目制。

将来所有商品房项目的开发建设都要执行项目开发公司制，工程建设和质量管控的主体责任是项目公司，而不是房企集团公司。工程启动之前，集团公司就要对项目公司的资本金实缴到位，项目启动后要单独建账、单独核算，项目公司的资金独立运作、封闭管理，集团公司不得把不同项目公司的资金进行混同。

六是以项目为中心融资制。

金融机构考量房地产项目贷款的核心是项目中心制，而不是集团中心制。金融机构在评估和发放房地产贷款时、资本市场对房企提供融资时，都要以项目本身的偿债能力作为主要评判依据，而不是看项目背后的集团公司主体信用。

融资用途不能偏离具体项目，一切可能被房企挪用为集团流动资金周转、缴纳土地出让金、用于土地收购或储备、用于项目资本金、偿还股东借款、被集团公司抽调使用、为关联方或上下游提供资金便利的行为都要被严格禁止。

七是信托管理人制。

信托管理人制是主办银行制在信托公司里的变种。向房地产领域提供融资的信托公司应在内部指定管理人，实行“一个项目对应一个管理人”，管理人一旦确定就不能随意更换。

八是本地化放贷制。

每个房地产项目只能选择本城市（地级市）区域内的银行法人或其分支机构作为其主办银行，银行也只能面向本城市（地级市）区域内的商品房开发项目提供开发贷，跨区域融资、跨区域放贷的行为被严格禁止。

九是城市更新项目融资从严管控制。

新政将许多城市长期存在的由地方政府控制的城投公司深度介入旧改等城市更新项目的现象进行了从严监管，明确要求金融机构发放的城市更新项目贷款不得用于项目前期土地征收和居民拆迁安置补偿，金融机构不得接受任何形式的地方政府隐性增信承诺，地方政府不得随意向金融机构提供抵质押担保，政策性银行发放的城市更新项目贷款不得偏离其主业，实施城市更新项目不得造成地方政府隐性债务的新增。

除了以上这几点外，本次新政配套的措施还有限制商品房项目贷款期限、尤其是预售型项目贷款期限，延后个人住房贷款的发放时点、尤其是预售型项目的个贷发放时点，限制金融机构向自然人客户推介和销售底层投向为房地产的理财产品、信托产品，限制单只信托产品、理财产品对房地产项目提供融资的集中度；

以及，金融机构应就房地产业务对员工合理确定薪酬激励机制，严禁将收入盈利指标同员工收入简单挂钩，严格实行薪酬递延支付制度和追索扣回制度，严防员工激进展业和过度承担风险的行为，等等。

【四】

从上面这些要求能明显看出，本次“828楼市新政”的主题就是严控、就是防范、就是限制、就是审慎。2024年的“924新政”开启了本轮股市的春天，但2026年的“828新政”绝不是楼市的924时刻。

新政对严防死守地方政府的土地财政和债务扩张死灰复燃、严防死守金融机构对房地产业务激进展业和过度信贷供给、严防死守房地产企业重回高杠杆高债务快周转的旧增长模式的意图溢于言表，它非但不是重新拎出了房地产这盏夜壶，反而是要彻底杜绝一些人对房地产这盏夜壶的幻想。

这两年国家对“房住不炒”提的的确是越来越少了，但这并不代表国家放弃了“房住不炒”的要求；

相反，国家是在把“房住不炒”这一阶段性的口号标语转化为一个制度性的长效机制，以制度化文件的形式来宣告房地产发展“旧模式”的彻底终结，并同步开建房地产发展“新模式”的四梁八柱——这才是本次“828楼市新政”的真实内涵，同时也意味着“后房住不炒时代”的启幕。

所谓“828楼市新政”，其实就是在以制度化的形式，从根子上斩断了过去那种以快周转、高杠杆、高债务为特征，由房企开发商、地方政府、购房者及有房者三方共同合力促成、自我强化的金融地产增长螺旋；

即便是决策层坦言当前经济面临一些下行压力，也不会祭出房地产这副解药，从2024年起就已确立的构建房地产发展新模式导向仍是坚定不移的。

未来，房地产企业开发商的商业利益、地方政府的土地财政诉求、购房者和有房者的房产投资增值期望——这些因素都将越来越从政策制定的考量点中淡出；

相反，确保“民有所居”、满足人们的刚性或改善型居住需求、缓释人们的房贷债务压力、确保不发生“交楼”风险——才是将来政策制定时的关键着眼点，维护住房者的权益才是第一位的，这无关乎该名住房者的身份是购房者还是租房者、是刚需还是改善。

所以说，包括本次“828”在内的目下及未来一段时期一切已出台或将出台的“楼市新政”的主线，都会是以民生导向取代商业导向，让房子的金融属性回归居住属性——这才是我们理解当前一切房地产政策变化时千万不能忘记的底层逻辑。

对此，决策层心意已决。

【五】

当然了，不同参与方群体在本次“828楼市新政”中受到的影响还是不同的，具体来说：

房企受到的压力最大——

现房销售制、资本金实缴制、土地款自筹制让都会使房地产开发商的资金周转压力陡然提升，销售回款周期显著变长，前期资本投入大幅变高，过去常见的项目前融和集团流贷类融资渠道所剩无几；以项目为中心的融资发放和资金管理要求又会让房企无法集团化统筹调拨资金，难以灵活安排资金跨周期使用，难以有效缓释单一项目融资受阻时的风险。

如此一来，缺少了“负债”和“楼花”这两柄武器的房企，其经营成本和盈利空间都将大大收窄，房企对具体项目的容错率也就将变得更低，精打细算将成为常态，房地产将从一门过去人们趋之如骛的好生意日益变得“泯然众人矣”。

而若站在全局角度来看，这种趋势却并无不妥，因为我们的城镇化已经到了一个新阶段，房企的历史使命已经圆满完成，房地产行业回归普通行业的宿命是无法避免的。尽管过去几年里已经有相当多的房企选择了告别，但眼下让房企“加速出清”的信号灯仍未熄灭。

同时，房企受到的压力势必会同步转移到广大房地产从业者和相关产业链上下游的身上，数量减少、利润收窄、增长变缓、重要性下降、加速出清的道理对它们来说是一样适用的。

当然了，从本次发布的资本市场对上市房企、大型房企的支持举措来看，头部房企依然可以利用资本市场工具、地方政府土地价款分期支付等便利，来得到一些实惠。这也意味着伴随着房企“加速出清”的硬币另一面，其实就是“加速分化”。

未来，房地产行业的竞争格局会进一步重塑，头部优质大型房企将越来越浮出水面、穿越周期，腰部尾部中小型房企将越来越被洪流淘汰、被周期淹没。

而决定一家房企能否跻身头部的关键要素，不再在于它的负债能力、周转能力、杠杆能力，而是在于它的产品品质打造力、资产物业运营力、精打细算管控力、风险识别防范力，以及在此基础上衍生出的初始资本金投入力、资本市场工具使用力。

地方政府受到的压力次之——

回归城投举债、土地财政的老路将彻底成为痴人说梦，一个地方政府如果不能尽快找到继土地财政之后的第二增长曲线，那么该地方财政势必将难以摆脱危机窘境。

金融机构受到的压力再次之——

在主办银行制的新政要求下，金融机构在房地产开发中的话语权其实是有所提升的，被从房企身上剥离下来的金融属性有一部分就是被转移到了金融机构身上。

但这种话语权提升只是横向相比房企而言的，如果纵向跟金融机构自己过去相比的话，金融机构在房地产业务领域上的责任、压力、难度、风险其实都是变大了的，各种规范、限制、约束也都是变严了的，然而通过房地产业务取得的收益回报却并未随之提升。如此一来，房地产业务对金融机构来说就会变成一种鸡肋型的业务。

购房者受到的压力最小——

在“民有所居”的政策导向下，将个贷期限拉长到40年会让购房者的购房压力、负债压力都变得更低了，现房销售制和定金制都让购房者的“交房预期”变得更安心、更有保障了，“租购同权”也能让人们在买房与租房之间有了更多的自如选择。

唯一受到影响的就是炒房客，因为指望靠房产增值来实现一夜暴富的日子再也一去不复返了。

而对于有房者来说，未来最需要观测的指标就是租售比与通胀率的相对变化：如果通胀率的抬升速度能够压过租售比的回归速度，那么房子就还能保值；如果通胀率的抬升速度无法抵御租售比的回归速度，那么你就要重新思考自己的家庭资产配置比例了。

最后，对市场上的商品房供给来说，在本次一系列楼市新政、以及从2024年起便已实施的楼市“严控增量”、“去库存”等政策下，房企推出新盘的动力和节奏势必都不会那么旺盛，因此新房供给一定是会趋缓的（当然从另一个角度说，新房的式微对二手房市场是个利好）。

同时，在本次新政促使各大房企越来越追求精打细算、管理容错率变得越来越低的情况下，不同城市、不同地区间的楼市分化也可能会加剧。原因很简单，因为越是发达地区、越是一二线大城市的楼盘，其发生跌价风险、融资风险、销售风险的概率就会越低，那么房企们出于求稳的考虑，就一定会把资源优先投向发达地区和大城市，宁可不投、也不能投错。

而对于房价来说，尽管新房供给是变少了，可市场需求也同步变少了，因此房价上涨并无市场动力作为基础。再加上金融属性的剥离、财富增值预期的消失，未来既不会再有那么多资本觊觎房地产行业，也不会再有那么多炒房客和投资客肯向楼市押入大副身家，因此我们千万不能对房价抱有任何不切实际的幻想。

【六】

从8月22日到25日的四天里，《人民日报》第2版以“钟才文”的名义又连续刊发了4篇重磅经济评论，其中一些表述对于我们应当如何理解7月底决策层会议上提出的“高度重视经济运行中的困难挑战”、“充分发挥各项存量政策效能，及时谋划出台务实管用的增量政策，加大逆周期调节力度”，如何理解本次“828”楼市新政，可以说十分有用——

“观察中国经济，不能仅看速度，更不能纠结于个别季度、月份指标数据的高低，而要更加重视经济运行质量，注重观察科技创新成色、产业能级和经济发展的可持续性”；

“今年以来，房地产市场筑底回稳态势增强，部分一线、二线城市二手房成交量增幅较大、超过了新房交易量，价格企稳，库存压力有所缓解……总的看，我们坚持严控增量、妥处存量、严防“爆雷”，防范化解经济领域重大风险，守住了不发生系统性风险的底线”；

“4.7%是符合预期的经济增速”，“4.7%是有含金量的经济增速”，“4.7%是有强劲韧性的经济增速”，“4.7%是富有后劲的经济增速”；

“4.7%的增速与当前要素供给、技术进步和制度创新等各方面条件基本匹配，是一个实事求是、符合潜在经济增长率的速度”；

“化解多年累积形成的地方政府债务、房地产市场、中小金融机构等风险，客观上对经济形成一定的收缩效应，需要付出一些经济增长代价，但这种短期成本，换来的是经济社会长期稳定可持续发展”；

“相比于部分经济体依靠高债务、高赤字刺激经济，我国没有走过度依赖政策强刺激的路子，总量政策保持积极有为，结构政策“点穴”发力，避免形成政策“依赖症””……

——那么既然如此，“保持高质量发展战略定力”的既定要求就不会改变，着力构建房地产发展新模式的既定路线也不会改变，任何指望重新拎出房地产这盏夜壶的想法都是天方夜谭。

多年后我们再回顾此时或许会发现，这一轮始于2026年的“828楼市新政”，正是房地产旧模式土崩瓦解的至暗时刻，也是房地产新模式置之死地而后生的里程起点。