房价跌回5年前! 澳洲房市大降温, 买家机会来了

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//前言//

澳洲楼市持续降温，

墨尔本直接跌回5年前水平。

春季旺季不旺，

买家议价空间扩大，

卖家却面临更大挑战，

这场博弈正在悄然改变。

墨尔本春季楼市降温

已经跌回5年前水平

澳洲楼市进入春季传统交易旺季，但今年的市场却没有往年那么热闹。

图片来源：Commonwealth Bank

从全国范围来看，澳洲房地产市场的调整仍在持续。8月全国住宅价值下跌0.9%，全国房产中位价降至约91.3万澳元，约93%的城区录得房价下跌。

主要首府城市已经连续第五个月出现下滑，其中悉尼跌幅达到1.4%，墨尔本和堪培拉均下跌1.1%，布里斯班下跌1%。这意味着买家面对的已经不是局部市场调整，而是一次范围较广的楼市降温。

数据显示，8月墨尔本房产拍卖清盘率四周平均只有53.2%，挂牌量明显低于疫情以来多个春季水平。今年9月也没有出现过去常见的“超级星期六”，即单日超过1000场拍卖的情况。

9月5日预计约653套房产参加拍卖，9月12日约790套，9月19日则预计达到901套，整体供应仍然相对有限。

图片来源：Real Estate

房地产经济学家认为，如果利率维持现有水平，而买家的借贷能力仍然受到限制，未来挂牌量一旦明显增加，买家的选择会更多，房价可能继续承受下行压力；

反过来，如果业主仍然不愿大量入市，供应有限也可能限制房价进一步下跌的幅度。

值得注意的是，维州市场并非所有房产都表现疲软。一些价格相对可负担、位置较好或者房屋状况出色的物业，依然能够吸引激烈竞争。

首次置业者关注的老公寓和联排住宅仍有市场，价格在75万澳元以内的房产，以及部分地区约90万至120万澳元的独立屋，都受到买家关注。

Brunswick、Kensington和Richmond等区域，近期仍能看到不错的看房和竞价活动。

图片来源：Real Estate

与此同时，经过翻新的住宅依然受到市场欢迎，尤其是300万澳元以内、买家无需投入大量资金就能直接入住的房产。

因此，即使市场整体降温，只要房产本身稀缺、位置理想并且居住条件成熟，仍然可能获得不错的成交表现。

#02：

买家议价空间扩大

卖家更需要做好准备

对于买家而言，目前最大的变化是市场的谈判环境正在发生转变。

数据显示，墨尔本房屋中位上市时间约为30天，房屋和公寓的卖方平均议价幅度分别达到4%和4.1%。

过去卖家占据明显优势的市场环境正在减弱，如果买家资金充足、贷款已经获得预批准，现在反而可能拥有更大的谈判空间。

尤其值得关注的是，维州从10月1日起将实施新的拍卖规则。采用拍卖或固定日期出售的房产，需要在拍卖或固定日期出售前7天披露卖方保留价，9月已经进入市场的房产则有一定过渡安排。

图片来源：Commonwealth Bank

业内人士预计，新规可能会让部分卖家暂时减少采用拍卖方式出售房产，也可能进一步改变墨尔本传统的销售方式。

不过，买家也不能因为市场下跌就认为所有卖家都急于降价。买家可以通过查询房产上一次成交价格、目前挂牌价以及卖家出售原因，判断对方的真实谈判空间。

如果房产目前的挂牌价格已经接近甚至低于上一笔成交价，往往意味着卖家的出售意愿可能比较强。

拍卖现场同样考验买家的策略。在竞争激烈的情况下，出价过于犹豫可能让其他竞买人判断你的心理价位；相反，清晰、果断地表达自己的竞价意愿，有时能够让其他买家重新考虑是否继续跟价。

当然，信心并不意味着无限加价，提前确定自己的最高预算，才是避免买贵的关键。

图片来源：Real Estate

对于卖家来说，今年春季更不能抱着“只要挂牌就会有人抢”的心态。

房屋的第一印象越来越重要。重新粉刷墙面、更新地毯、改善灯具和过时装饰、整理花园，甚至重新处理浴室的填缝，都可能让房屋在照片和开放看房时呈现更好的状态。

在买家更加谨慎的市场里，一套看起来需要投入大量资金的房子，很容易在第一轮筛选中被淘汰。

图片来源：Real Estate

但卖家也不必盲目进行昂贵装修，当前人工和材料成本仍然较高，如果房产需要超过10万澳元的大规模维修，买家往往会明显降低出价。

因此，与其投入巨资彻底翻新，不如优先解决那些最影响观感和居住体验的问题，让房子保持“整洁、舒适、可以直接入住”的状态。

最后

春季市场或许没有想象中火爆，

但对于准备充分的人来说，

调整期同样可能带来新的机会。

Ref：

https://www.commbank.com.au/articles/newsroom/2026/09/buyers-market-housing-prices-continue-downturn.html

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