楼市规则重构，绿城的护城河有多深？

本文来源：时代财经 作者：钟蔡

刚刚过去的8月，房企的中报季在一片相对低压的氛围中展开。

7月30日，中央政治局会议以“稳定房地产市场”六个字完成近年来最简洁的一次定调；进入8月，北京、上海接连出台新一轮楼市优化政策。

政策信号清晰但仍显得克制，与此同时，市场还在筑底但边际改善的迹象正在累积。

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绿城中国（03900.HK）交出的2026年上半年成绩单显示，期内实现收入394.8亿元，毛利43.88亿元，公司拥有人应占利润0.82亿元，同比均录得下滑。公司利润承压折射出当下房地产行业真实的处境，在存量出清与增量培育的交替期，短期利润承压是多数房企正在面对的现实。

业绩会上，绿城中国管理层指出，利润承压主要受两方面因素影响：一是结转面积下降，2026年结转收入的项目大部分为2024年获取，而2024年拿地总量不多且主要集中在下半年，部分项目需延至2027年结转；此外，长库存去化仍在“以价换量”。其还预计，下半年楼市整体将延续“总量筑底、边际修复、结构分化”的运行格局。

尽管环境承压，绿城中国仍呈现出极强的经营韧性和结构性亮点。

上半年，绿城中国实现自投合同销售金额602亿元，操盘合同金额974亿元，分别位列行业TOP6和TOP4。新增投资方面，公司上半年新增货值459亿元，位列行业第4，其中核心一二线城市占比达94%。

稳健的财务底盘筑起房企生命线。在大股东中交集团的支持下，报告期内，绿城中国融资成本3.2%，再创新低，一年内到期借款占比23.2%；现金储备619亿元，足以覆盖短期偿债需求。

8月28日，住建部、央行、金融监管总局、证监会等部门罕见同日密集发文，围绕住房销售制度、房企信贷管理、资本市场融资、个人住房贷款、商业地产贷款等打出一套政策组合拳。

新政公布后，市场出现情绪冲击，这是市场对新旧模式切换的短期反应。但从中长期看，新政将加速行业优胜劣汰，为产品优质、财务健康的企业创造更有利的竞争环境。随着行业门槛的提升，绿城中国的竞争优势有望进一步释放。

严守投资纪律，换未来利润确定性

当前，房地产市场出现结构性分化，行业从规模竞赛转向质量竞争，房企在投资上愈发谨慎。尤其“828新政”发布后，对房企的投资端形成直接冲击，当预售资金不再能充当滚动开发的“过桥资金”时，拿地决策的容错率大幅下降。

开源证券指出，房企过去拿地时研判的是未来一年的市场价格及流速，现房销售后需要研判两年后的市场，对投资研判能力提出更高要求。

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绿城上半年的投资情况提供了一个观察样本。2026年上半年，绿城新增22宗地块，总可售面积约115万平方米，预计可售货值约459亿元，权益土地款186亿元，与去年同期相比均有明显下降，仅完成了全年千亿拿地目标的不到50%。

但绿城并非个例。横向对比来看，招商蛇口、中国金茂等头部房企权益拿地金额亦出现较大幅度下滑，同比降幅在37%至56%之间。

管理层指出，拿地减少一方面源于土地供应持续缩量，全国主要城市上半年土地供应和成交同比均下降约25%；二是核心城市土拍竞争激烈，北上广深杭5城上半年平均土拍溢价率达24%，较去年同期明显提升；三是市场仍处筑底阶段，春节后销售市场有所回暖，但持续时间仍有待观察，因此当下土拍市场的高强度竞争甚至非理性竞争难以持续全年。

以年初杭州“六小龙”豪宅地块集中出让为例，绿城经研判后未获取相关项目。管理层解释称，短期内核心区顶豪地块密集入市，未来高端市场将迎来集中供应，同赛道竞品分流压力显著；叠加当时核心地块地价处于高位，项目利润空间与去化风险需要更审慎评估，“宁可错过，也不做错”。

上海潮鸣外滩示范区实景图

严苛的投资纪律，将为绿城换取未来利润释放的确定性。数据显示，上半年绿城新增货值中，一二线城市货值占比高达94%，其中北上杭三城货值占比达71%，仅杭州一城就贡献了44%的新增货值。截至2026年中期，绿城总3846亿元的土储货值中，杭州占985亿元，上海437亿元，苏州亦有200亿元。

值得一提的是，在行业整体毛利率承压的背景下，绿城上半年新拓项目的平均利润率接近10%，“我们希望市场能给我们一点时间，让存量出清和新项目的利润释放形成一个良性衔接。”管理层补充道。

新增项目的质量正逐渐体现在市场终端。

今年3月，上海·潮鸣外滩首开单日销售额达14.85亿元、去化率近九成，5月加推批次认购率超130%，最高成交单价突破19.8万元/㎡，跻身上海顶豪市场第一梯队；苏州玫瑰园二期网签28.4亿元，位列江苏省Top1。

武汉外滩玫瑰园示范区实景图

政策重构行业逻辑，绿城的短期阵痛和长期筹码

“828新政”对房企融资的影响同样深远。短期看，现房销售及预售门槛提升将导致新房可售货源阶段性收缩，部分房企面临现金流阶段性压力。长远来看，它意味着房地产行业正式告别高杠杆、快周转的旧模式。

过去，一个项目从拿地到预售回款最快6个月；新政之后，即使是仍可预售的项目，门槛也已从“出正负零”提升至主体结构封顶。新出让土地则优先现房销售，回款周期被拉长到2至3年。

也就是说，在现房销售导致全行业回款周期拉长的背景下，现金储备的厚度直接决定了房企的生存弹性。新政发布后，有机构就将绿城列为“资金实力强、产品力突出”的结构性受益标的。

截至2026年6月30日，绿城银行存款及现金619亿元，为一年内到期借款余额的2倍。融资端优势同样显著，5月，绿城成功发行3亿美元三年期优先票据，场内最高订单规模超18亿美元，最终定价收窄50bps，为2025年9月以来亚洲高收益债券交易首次实现新发成本低于发行时二级市场收益率。境内融资方面，上半年，绿城完成40亿元信用债融资，3年期利率处于历史低位。

大股东中交的强力背书至关重要。业绩会上，新上任的绿城中国董事会主席及行政总裁赵晖就表示，公司将进一步提升与中交的沟通效率与战略协同深度。其提到，6月的特别股东大会已审议通过公司与中交财务公司签订的金融服务框架协议；同时，通过认购公司债券等方式，中交集团持续增强绿城融资安排的稳健性与资金保障能力。

赵晖进一步透露，自3月协议签署以来，中交财务公司一直为绿城集团境内债券发行保驾护航，且多次顶格认购。

此外，“828新政”推动行业从预售制向现房销售过渡。这意味着，当购房者所见即所得时，产品力将从营销噱头变为决定去化的硬约束，推动行业回归产品与运营的本质竞争。

杭州枫丹玫瑰园示范区实景图

而一直以来，绿城在产品力上的积累早已领先同行。上半年，公司新拓项目“好房子”技术应用率达100%，《产品基本法》编制启动，集采应用率达95%实现全链路降本。

对于绿城而言，在这场制度重构中占据的有利位置是清晰的，财务安全垫厚实、融资成本处于低位、投资纪律严格、产品力具备先发优势、大股东资源协同持续深化。

当下，利润端的短期承压是存量出清与增量释放之间的阶段性现象。而财务端、融资端和产品端的结构性优势，或许才是决定房企在行业新周期中位置的关键变量。