单城破百亿！这家央企“藏”了一手「王牌」...

8月28日，住建部等三部门联合发文：新出让土地优先现房销售，预售项目须结构封顶。

这标志着预售制谢幕，房地产正式迈入「现房时代」：上海核心区将迎来一段“供应真空”，在售优质资产迎来了抢购窗口期。

窗口期里什么资产最值得关注？涛哥看来标准有三条：实景完整兑现、地段缺少供应、产品没有对手，而在上海最符合该标准的要数——

中建壹品·复兴里

今年5月复兴里劲销4.6亿，登顶滨江4.0风貌别墅成交套数TOP1。最近，王牌产品「传世195」科创艺墅美学样板开放，更是把热度推向新高——

案场接待量拉满、同行组团参观，甚至有客户当天第一次到访，看完就决定出手。

而复兴里持续热销的背后，站着一匹越跑越快的黑马：中建壹品。

2023年他们才首次上海拿地，今年1-8月就以103.1亿权益金额位列上海TOP6，首次迈入「百亿俱乐部」。

三年四座风貌作品盘盘热销，布局广度之外，更见做一成一的功力。

而在涛哥看来，最能代表其操盘深度的，正是这手“藏”了三年的「王牌」——

复兴里195㎡「科创艺墅」，为杨浦滨江高知科创人群深度定制。

这套新样板间背后，恰恰藏着这匹黑马的成长方程式：产品创新的魄力×操盘谋变的韧性×择址深耕的定力。

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「产品创新的魄力」

传世好宅，树立风貌赛道新范式

方程式的第一个变量是产品，这也是中建壹品深耕上海三年投入最多、钻研最深的“王牌”。

中建壹品在上海拿地更多是靠风貌遴选，天然倒逼产品解题能力。于是我们看到，它的每一座作品都在开创品类先河：复兴里摸透风貌肌理，华忻坊开创风貌商办，外滩元境首创风貌洋房——成为公认的「风貌创新专家」。

所以复兴里195㎡样板间一开放，涛哥第一时间去了现场。走完一圈，最大的感受是：这可能是风貌赛道在这个面积段里，从没见过的「新范式」。

要知道，市面上风貌别墅大多是三层，总面积常常三四百方，总价动辄四五千万起。复兴里195㎡是稀缺的纯两层风貌墅，在3000万级总价段，用“四重跃进”打造「传世好宅」。

1）传世空间之越：两层做出五层空间，掀起一场实得率革命

买别墅客群向往的是“有天有地”的空间体验，深耕风貌的中建壹品深谙他们对空间丰富性的向往：不仅卷地下，更向上生长，实现了约200%炸裂实得率。

第一步是先确保居住舒适性：195㎡产证面积只做两层，单层足足约100㎡，楼梯等公摊占比大幅压缩，单层尺度比同总价段风貌竞品多出约30%。

第二步是确保地下空间足够实用：

约6.6米挑高搭配无柱化设计，怎么分隔、怎么用，全留给业主发挥。

参观中最让人惊喜的是，样板间没堆华而不实的展示功能，更多空间留给客户做收纳，据说全屋定制收纳系统加起来近90m³。

第三步也是最妙的一步，把原本鸡肋的阁楼做成“第四功能层”：坡屋顶最高点约3.6米，且预留了电梯井，走上去几乎感觉不到与二层的差别。

背后还有个有趣的细节：设计师曾在别的项目阁楼里一头撞上横梁，所以中建壹品从一开始便开始思考阁楼的功能重构。

破局的是一个巧妙的反向布局：老虎窗北置，挑高区正好做出全明卫浴；设备平台南置，兼作生活露台，采光丝毫不损。

2）传世尺度之越：约11.3米超级进深，藏着对三餐四季的场景推演

这几年市场疯追"大开间、短进深"，但进深被压缩之后，居住体验也大幅下滑。

中建壹品深谙进深的重要性，于是在这个面积段，首次推出约8.8米开间×约11.3米进深的「1.28黄金比例」。

这是一个真正意义上的「超级方厅」，中西双岛台分立两侧，超大餐桌居中，既坐得下中式团圆，也装得下多元生活场景。

3）传世品质之越：一步到位的交付级精装，是对塔尖时间的重新定价

中建壹品长期服务风貌圈层，捕捉到一个关键洞察：客户最宝贵的资源是时间与效率。

这决定了复兴里的产品逻辑：用人性化的选装服务，把装修这个最大的时间黑洞前置解决；再用可变空间，为未来预留足够的成长余地。

例如二层空间就实现“多重解法”：二人世界时是双套房，孩子出生变出三房，二孩落地还能做出南北双侧儿童套房，一套房子覆盖一个家庭的全生命周期。

二层空间方案示意图

大进深还成全了「空间平权」，实现罕见的全套房设计：首层南向套卧留给父母，二层主卧套房动线独立，阁楼套房也有电梯直达。

销售现场还给涛哥分享，他们最近有一个五孩家庭客户下定，看重的就是它的空间承载与动线规划。

4）传世墅区之越：超级会所加约1.5万方景观，把"社区感"还给风貌住区

风貌产品受限于地块尺度，普遍会有一个共性遗憾：社区公共空间不足。

复兴里的高低配规划，恰好补上了这一课：近1.5万方公共景观、约1200㎡下沉式恒温泳池会所，放在其他风貌社区，几乎难以想象。

四重跃进，最终都是为了“人”服务。三代人的舒适、一个家庭的十年、宝贵的时间成本，全被算进这套195㎡样板间内。

这就是复兴里的「新范式」，是中建壹品风貌产品力最集中的一次兑现，也是这手「王牌」“藏”了三年的真正成色。

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「操盘谋变的韧性」

加法破局，老盘创新打出新高度

方程式第二个变量是操盘，在涛哥看来，地段与产品只是入场券，操盘才是分水岭——

复兴里最令同行侧目的，是一座“老盘”单月成交持续站上两位数，频频打出操盘新高度。

但比业绩更有说服力的，是涛哥现场了解到的一个信息——

客户里深度参与城市建设的专业人士、资深地产人占比远超常规，说明最懂上海发展逻辑的人，正在用真金白银投票。

1）打法之变：精心设计的精装包加法，藏着对价格战最狠的回应

调整期的风貌赛道，多数项目本能是降价换流速，复兴里却“老盘新卖”，反着做加法：

五一期间他们创造性拿出「精装升级方案」，把最大的不确定性前置成确定性——

困扰风貌客户的硬件配置、厨房卫生间装修，全部前置系统解决。

结果也立竿见影，五一成交12套、单日最高成交5套，说明复兴里真正解决了需求痛点。

2）叙事之变：营销打法多次换轨，是对板块流量的敏锐借势

续销最大的难点，是新鲜感难以为继；而复兴里给出的答案，是不断进化的策略。

一方面是「叙事换轨」，跳脱传统文脉叙事讲科创，风貌文脉很多客户都听腻了，而科创，是一条全新的增量叙事。

去年进博会期间，复兴岛创新创业集聚区推介专场在岛上举行，复兴里第一时间协同板块发声；今年上半年，他们又把一场「与江对谈壹品双生」世界科创滨江水岸价值沙龙搬进直播间，将科创水岸价值传播给更多客户。

另一方面是「对标换轨」，不拘泥于风貌赛道竞争，把参照系直接换成3000万级大平层与传统别墅。

销售会帮你把账算清：同样3000万级总价，在复兴里折算实得，买到的是近400㎡空间，同地段的大平层与传统别墅，根本没法比较。

复兴里还与外滩元境做起双盘联动，用「一江恒贵资产、两座风貌范本」的标签，把单盘获客做成了深耕板块的体系作战。

3）体验之变：把案场做成圈层客厅，是对高端获客的深水经营

每次来复兴里示范区，除了产品的震撼，服务的颗粒度也给涛哥留下深刻印象。

针对风貌高端客群，中建壹品推出了定制高端服务：定制茶歇、家书汇报、成交仪式，让客户前置感受未来服务水准。

更见段位的则是高端异业合作，中建壹品团队先后组织宾利、莱珀妮等复兴里专场品鉴会，打通不同圈层之间的壁垒。

4）客群之变：三拨客群的接力迁徙，是价值共识外扩的最诚实证据

随着产品兑现的深入、营销打法的变化，复兴里的客群结构也经历了三次迭代，这点其实最值得行业研究。

开盘起步是杨浦地缘客占比七成，紧接着随着产品逐步亮相，第二阶段来自陆家嘴金融行业客户竟然占比约五成。

这批“最会算账”的客户一圈对比下来，最终把票投给确定性、质价比都更胜一筹的复兴里。

当更多社区实景兑现，复兴里又涌入一批海归精英客群：他们更看重生活方式与地段圈层，复兴岛的规划与复兴里195m²产品，让他们看到了更多可能。

把客户的顾虑提前做成答案，把板块的势能转化成到访，把圈层的口碑接力成共识。中建壹品操盘谋变的韧性，本质是一次次读懂客户的能力。

3

「择址深耕的定力」

落子有声，陪伴板块走向新高光

行业里谈择址，谈的多是“眼光”，仿佛在哪拿地、什么价格拿地，一锤子就定了输赢。但近几年真正值得复盘的项目，几乎都指向同一个答案：

板块的价值定义，不再只由历史锚定，而更多由进场之后的房企重新书写。

换句话说，真正与板块互相成就的，是那些“造一个项目、兴一个板块”的共建者。

中建壹品在杨浦滨江这三年，就是这句话最好的注脚。

1）慢棋的耐心：敢选最难的那条路，是对板块的长期主义

新房企入沪惯例是先在外围试试水温；中建壹品偏不走寻常路：首子扎进杨浦滨江，第二子又选了定海街道154街坊——这块典型的风貌旧改“慢地”，也就是今天的复兴里。

城市更新意味着长周期、重投入，中建壹品的做法是“保留修缮、新老并存”：

山墙、石库门门头、老虎窗这些经典构件一一保留，经典里弄立面以原生清水红砖砌筑，花环浮雕、圆形拱窗续写海派文脉...

凭着这份对土地的敬畏，中建壹品赢得了市场和政府的双重认可：市场用业绩投票，政府则把一幅幅风貌地块，接连交到它手上。

2）重仓的笃定：三年四座全押杨浦滨江，是对板块最深的信任票

当别的房企全城撒网，中建壹品却选择了同一赛道、同一片区域深耕。四座作品接棒，搭建成不断进化的能力阶梯：

从摸透风貌肌理、试水风貌商办，到开创风貌洋房，每一座都在为下一座攒经验、攒客户、攒口碑。

3）先手的远见：落子在复兴岛起势之前，是对城市时间差的精准判断

中建壹品落子时复兴岛还是一片“战略留白”，如今已切换为“全球创客岛”：

量子城市时空创新基地落地，60余家科创机构入驻，32支创客团队把机器人拉上真实街道训练，上海科创浓度最高的1.3平方公里，正在浮出水面。

复兴里与这座岛，只隔一条步行300米动线：它既是距离复兴岛最近的在售项目，也是岛旁唯一在售的风貌纯墅。

能想象到土地未来的高度，才敢在所有人犹豫时落子，

复兴岛这盘棋才走到中盘，而最好的位置，三年前就被中建壹品锁定了。

这就是中建壹品择址深耕的定力，匆匆过客只能分享板块的红利，而真正的共建者，往往可以定义板块的高度。

4

「长期主义的回响」

三式相乘，跑出央企深耕新样本

回看这道成长方程式：择址深耕的定力，产品创新的魄力，操盘谋变的韧性——

三个变量相乘，才有了上海权益销售TOP6、单城破百亿的黑马故事。

这几年大多房企选择“收缩”，中建壹品却在上海用三年拿出央企深耕的新样本：黑马跑出来没有偶然，每一步都经过精密计算。

算准产品的革新方向，算准操盘的破局之路，算准土地的未来趋势——

所谓深耕，就是把每一件事都做到“长期主义”的深度与颗粒度。

「百亿俱乐部」只是这匹黑马的起点，伴随着复兴岛全面爆发，「传世195」这手「王牌」预计将轰响高端市场。

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