新房时代，全网嫌弃的地产策划，重新占据“C位”

大家好，我是地产高富帅。

行业官宣重塑之际，各大开发商大佬们都在盘算未来的发展。留在江湖的地产人想着如何转型思维，不在江湖的地产人想着如何突围。

未来，行业80%以上的房企出局已经是基本面，还能继续在新的游戏规则下穿越周期的房企，仍然还是值得期待，毕竟地产行业仍然没有消失，路还要继续往前走。

伴随着房地产行业高速发展的几十年，多数房企的基本能力都集中在投资，融资与营销等模板，把如何加速周转当成了这个行业核心工作价值。

这些年，房企只要投入极少数资金启动，整个开发链条由买房者与建筑商提供建设资金，只要项目可以马上销售，这一笔回笼的资金就可以马上进行下一个项目开发。

开发商站在了整个行业的价值链的最上游，真正盖房子的施工企业利润却较低，更要承担甲方拖欠建设款的风险。

因此，往往这些年市场上的黑马非常多，他们把基本能力都放在了拿地，融资与销售上，行业上行期，房企最基本的施工建设能力被严重忽略。

这波新政，实际上把房地产开发最初的门槛进行了强化，未来的房地产已经回归”盖房子“的本质，如何保证高质量的生产与交付，才是房企最需要的基本能力。

因此，首先淘汰的就是那一批没有基本营造能力，无法保证交付精品的房企。说的再简单，很多房企在基本的建造施工环节，基本上处于最被忽略的板块。

现房时代，对于项目施工的要求越来越高，特别是对于工程成本、工艺标准、建材供应链等体系，现阶段多数房企是不具备全周期完整体系。

不会盖房子的房企，就是本次新政最先出局的类型。当购房者不再提供主要建设资金，建筑商也不再充当房企影子银行的时候，原本房地产开发生意也就不可能持续了。

未来行业迎来稳健发展阶段，开发商不在是开发链条的绝对上游，未来谁决定开发，谁就要先出钱；谁放贷赚利息，谁就要判断项目是否建成、卖掉。

很显然，未来房地产职能板块，工程与成本绝对是含金量最高的岗位，他们是未来房地产走向制造业之后最核心的业务驱动力。

最值得关注的是，这些年市场下行之后，被全网唾弃的地产策划，似乎又要重回C位。

在行业发展这么多年以来，地产策划似乎都是最"吃力不讨好"的岗位之一。岁月催人老，干了多年的策划师，很容易被贴上这样的标签，在团队中的地位越来越低。

我们先把早期房地产开发最关键的职能--营销岗，说的再透彻一些，就是“营"与“销”。

营，就是战略、策略、产品价值塑造、包装、推广等，解决客户认知的问题，提高产品溢价，现在说的多的就是故事线，这都是策划的看家本事。

但是在现阶段很多房企的营销体系里面，操盘策略在PM手里，提案在于广告公司和活动公司，至于用谁家的方案，策划要做的，是投领导喜好即可。

也就是说传统策划似乎都是一直在忙活，但是价值无法体现到真正策划的工作结果上，项目业绩好，似乎看到的都是营销PM的价值更多。

最值得关注的是，很多资深策划的晋升空间似乎永远没有销售出身的地产人大，因为这些年的地产营销往往更看中最基本的结果与业绩表现。

这就导致很多策划出身的营销人，在行业很长一段时间都是迷茫的，营销职能的裁员似乎永远都是想到策划，因为策划似乎永远都是花钱的。

在早期高周转模式下，执行比创意重要，策划被切成“螺丝钉”，天天做PPT、盯广告公司改稿、走流程，干的活越来越像文员。‌‌

当行业回到下行期，房子不好卖，营销费用大部分砸给渠道分销，策划手里的预算从过去的八二开被压到三七开，话语权更是毫无存在感。

背锅侠、报告狂魔、花钱的、走流程的、有问题就找他、可以随时杀了祭天的……一百个地产人会给出一百个说法。

当销售KPI成为悬在地产人头上的一把剑，全案广告公司都在叫苦要活不下去的时候，越来越边缘化的地产策划们开始扛不下去了。

当行业仍然把营销作为第一生产力的时候，策划的工作只会越来越难，不过，这波新政终于让地产策划得到了重生。

我们先看看现阶段的开发流程，特别在现房时代，地产销售团队势必是第一波要被优化的存在，开发商是绝对不可能背这么高的成本。

营销工作在新政体系下也就不是最核心的工作价值点，但是面对新的时代，地产营销中的策划价值就值得说道了。

首先，现阶段策划的核心工作职责变了。不再是早期PPT时代的讲故事，从“造梦”变成了“验货”，甚至可以说是现房时代客户与开发商最直接的沟通桥梁。

新时代，地产策划已经变成了更升级的多面手，客户来到项目，第一个是充当的案场客服，从接待到项目价值讲解都是策划完成。

在这个时期，策划的“万金油”属性反而是优势。行业内可以转客研、前策、线上运营，现房时代的社群运营才是策划们的终极价值。

在所见即所得的时代，客户从踏进项目的一开始就注定需要感受到未来住进社区之后的温度感，而不是早期预售时代，交了钱人就消失，依靠许愿才能见到房子交付。

过去策划的终点是开盘、成交和阶段性去化。以后还要继续追踪产品兑现、交付体验、物业服务、客户口碑和存量运营。

未来的项目案场，需要策划去设计连接机制、培育善意土壤、建立组织化程度。

未来的策划，必须是一个"社区生活方式的设计师"——从项目立项之初就思考：这里要聚集什么样的人？他们的共同价值观是什么？空间和机制怎么让连接自然发生？

当营销从“流量收割”转向“信任培育”，策划的投入就从成本变成资产。

策划重回C位，不是岗位胜利，而是能力筛选。未来的房企更像“制造业+服务业+运营公司”的混合体。

高周转时代淘汰了不会卖房的人，现房时代会淘汰不会盖房的人，而运营时代会淘汰只懂买卖、不懂生活的人。

今天就聊到这里，对地产策划有何想法，欢迎留言聊聊。

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地产一品堂，80后 工科理工男 深漂20年 20年猎头从业经历，17年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。