年薪80万+！一大批万科人，做基金经理了！

不久前，一位粉丝跟涛哥聊起自己的转型：从地产跳到了基金行业。

他发现身边不少万科人转去了金融，有几位还做到了基金经理。

说实话，一开始我是不信的。地产人转型这几年见得多了，中介、保险、写小说的，这个号都写过。

但基金经理，是金融业门槛最高的岗位之一，和盖房子卖房子隔着一整个行业，转过去还能当上基金经理？

深聊一轮，他掰着指头给我数：光华安基金，红土创新基金，华夏基金、南方基金、招商资管、鹏华基金6家公司，就至少10位万科人。

完全想不到，有这几年万科在收缩，开发条线员工五年减少了快一半，万科人却成市场上的香饽饽，成批转做REITs恰恰是这几年的事。

万科虽然收缩，万科人在金融圈，反而越来越抢手。今天涛哥就来聊聊这件事。

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一批万科人，做起了基金经理

先从行业公告里公开能查到的说起。

从静，同济土木本科、港科大硕士，曾在上海万科做投资合伙人，产业园、租赁住房、购物中心都干过。

2023年8月进华安基金，一年后当上华安百联消费REIT基金经理；今年7、8月华安陆家嘴、锦江两只商业REIT先后成立，名单里又都有他。

骆桑若，对外经贸本科、伯明翰硕士，原万科集团总部和北京万科财务运营合伙人。

2023年10月进华安基金，和从静搭档管三只REIT。华安的商业REIT，全靠这两位万科人打底。

陈旌旄，卡耐基梅隆硕士，是万科老人，2014年进公司，一待就是11年，从区域运营管理经理做到商业事业部助理总经理、区域商业资产管理负责人，他曾是万科高管王海武的业务秘书。

后来在深创投不动产做到投资部副总裁去年离开万科，今年1月进南方基金，5月起管南方万国数据中心REIT。

谭琳，硕士，2018年起做项目运营，先后在成都凯光置业和万科成都工作，2023年8月进华夏基金，2024年起管华夏金茂消费REIT，兼管过金隅智造工场REIT。

杨凯，学士，先后在保利四川、万科上海商用置业、有巢住房租赁做财务和运营，也是2023年8月进华夏基金，现管华夏首创奥莱REIT和金隅智造工场REIT。

另外5位还没正式挂到产品上，但业内公众号已经披露了去向：

万科集团总部的齐泽天、万科成都公司的车维斯，先后入职红土创新基金，任REITs运营基金经理；

同济土木毕业，曾在万科任职的马嘉麟去了招商资管，招商资管的首单REIT正在审核中；黄缨从信建赢石私募基金转任华夏基金REITs基金经理；鹏华基金还有一位邱浩扬也是万科出来的。

10个人放在一起，共同点很清楚。

以投拓、财务、运营三条线为主。从静是投资口，骆桑若是财务口，陈旌旄是运营和商业资管口，正好对上一只REIT最缺的三类人。

都是万科的中坚专业层。合伙人、经理层级居多，带着五到十年不动产经验，陈旌旄的助理总经理已是公开履历里的最高级别。

多是85后到90后，入行五到十年，是万科黄金年代培养起来的那批人。

学历以硕士为主，5位里4位硕士，港科大、伯明翰、卡耐基梅隆占了3席，从静、马嘉麟都是同济土木出身。

10个人先后走同一条路，这就不叫运气了，叫路线。

2

基金公司，为什么爱招万科人

先回答一个问题：地产人转基金经理，为什么转的都是REITs？因为REITs基金经理这扇门，本来就是为管资产的人开的。

2020年8月，证监会《公开募集基础设施证券投资基金指引》要求，发REITs的基金公司要配备不少于3名有5年以上基础设施项目运营或投资管理经验的负责人，其中至少2名要有5年以上运营经验。

2021年2月基金业协会进一步明确，基金经理本人必须有5年以上基础设施项目运营或投资管理经验，再加基金从业资格和一场法律知识考试，不要求证券投研履历。

全市场4000多位公募基金经理几乎没人天然符合，他们看K线、读财报，没管过一座购物中心的出租率。基金公司不缺看盘的人，缺管过房子的人。

这是一张只有地产人和不动产运营商能拿到的「入场券」。

一只REIT通常配2到4名基金经理，几乎都是“金融加运营”的搭配，比如南方万国数据中心REIT四位，两位投资出身、两位运营出身。运营那个位子，就是留给地产人的。

为什么偏偏是万科的人特别受基金公司喜欢？

第一，因为万科业态最全。REITs里的不动产资产是购物中心、物流园、租赁住房、产业园和写字楼，万科每样都有——

印力做商业，万纬做物流，泊寓管着25万多间租赁住房。2015年中国第一只公募REITs鹏华前海万科REITs底层是万科前海企业公馆。万科人简历，天然对得上REITs的资产类型。

第二，因为万科中层专业。万科职能更加专业化，运营、财务、投拓分工清楚，不仅专业能力管理能力强，而且还非常职业化，上班都是西装革履，适合金融行业要求。基金公司要的是拿来就能用的中层，万科批量生产这种人。

第三，也因为赶上了窗口。2023年3月证监会和发改委，把消费基础设施纳入REITs试点，基金公司手上多了购物中心这类资产，却没人懂商业运营。

于是2023年下半年是挖人潮：从静、谭琳、杨凯8月入职，骆桑若10月；同期华夏、红土创新、招商基金也从华润、龙湖、万达、保利挖了人。而那几年万科的开发条线正在减员。一边集体缺人，一边集体看机会，供需就这样对上了。

这股转会潮也不限于万科：华夏基金8月新聘的REITs基金经理张玮，是华润置地、龙湖、万达商管一路走过来的运营老兵；金地商置财务部的刘思源，也已入职南方基金，拟任财务基金经理。

基金公司缺的是会管资产的人，而市场上最大的一批现成人才，正握在地产行业手里。

所谓转型红利，就是你的旧本行，恰好是别人的新业务。

3

REITs赛道，向地产人开了门

把镜头拉远，几个人的转型背后，是一个正在快速变大的市场。

公募REITs这个市场2021年才开张，到今年8月末已经上市88只，发行规模2500亿，市值约2350亿，累计分红366亿。

今年6月，首批4只商业不动产REITs上市，募资超200亿，后面还有7只获批在发、16只在审，合计规模超850亿。

8月28日证监会《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，十二条里明明白白写着“稳慎推进商业不动产REITs发展”。

房企也没闲着，不完全统计，招商蛇口、华润置地、金茂、万科、大悦城、中海等十家房企有16只REIT获批上市，合计募资超420亿元；招商蛇口第四只REIT在报，保利商业REIT7月刚成立，大悦城拿天津大悦城在申报。

房企自己也在搭REITs团队，运营、财务、投拓的人不离开地产，同样能转到资管条线。

待遇非常有吸引力。猎聘上挂出的公募REITs基金经理岗，开到40-50K、18薪；小红书上爆料图也写：固薪4-4.5万，总包85-90万，年终递延6-2-2分三年发。放当下的地产圈，已经是相当高的收入了。

要知道，降薪之后的万科，很多集团高管年薪也就百万级，而一个基层员工从万科到了REITs基金，就能拿到与如今万科集团高管差不多的待遇。

这条路适合谁？看REITs基金经理每天干什么就知道。他们日常盯出租率和预算，对接原始权益人和商管公司，写季报和公告，跟在房企做运营、财务的日子很像。

从“做项目”到“管资产”，手艺没断，换的是身份和平台。以前地产人的本事是把房子卖掉，现在值钱的本事是把资产管好。

回头看那份名单，万科人只是最先到了一步。开发时代培养出来的运营、财务、投拓中层，正在被资产管理时代重新定价。

行业的钱正在从开发流向持有和运营，人跟着钱走，是每一轮周期不变的规律。

过去二十年，地产人跟着土地走；往后十年，要学会跟着资产走。

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