北京
不用曾几何时，您就听我说的就好了。
去年下半年黄杉木店双子来的时候，主力户型是150-180平米的大改善户型，甚至于在北地块开完盘之后，想捡漏一套150平米出头的四居是机会不可能的事儿。
而去年上半年同样是朝阳四环的酒仙桥，那个新盘项目上来就把170平米左右的两栋楼卖光了。
再到前年，酒仙桥另一个新盘开盘阶段卖的巨好的是以大户型为主的小区有‘山’的品质西区。
然而时过境迁~去年规划的套均面积约210平米的酒仙桥，今年区域内的新地块再报规的新商品住宅地块，套均面积已经来到了约160平米。
新地块规划的11栋楼中更是有5栋楼是‘小面积’楼栋。
这五栋楼的面积预估多少平米？我猜的130平米左右，不一定准仅供参考。
因为这么猜完面积后，总户数、总住宅面积基本能对得上。所以我个人认为偏差不会太大。
可能您会说，130平米面积也不小，为什么要‘造谣’说四环小户型。
答：因为之前片区主力户型170平米，现在如果真有5栋楼是130平米的户型产品，算主力户型么？相比较算小户型么？
我认为算的。
这块酒仙桥的新地块，业内普遍认为未来售价会在12万元/平米左右甚至以上，我们也可以先按12万的售价做预估。
假如130平米户型产品是真的，也真12万一平米，总价大约1560万。
这也就意味着——未来的朝阳四环将会有可能出现一个总价1500万左右的改善项目。
而这个总价段的大品质新盘，在朝阳四环已经断档1年了。
如果主力户型总价1500万左右，还能叫大改善么？我认为可以的。
看上图吧，至少从报规图中提供的该项目单立面效果图看，用材是大顶配的材质。
另外多提一句，疑似有花池。如果这事儿是真的，这项目可能会成为朝阳为数不多的带花池的新盘项目。
但是有什么说什么，至少从规划图上看，我没看出来这项目做了最近炒的火热的全抬板。
得上个季度的事儿了吧？我当时给大家算过，朝阳后边3、4环的地还挺多的，我很担心未来出一票200来平米的大改善，市场受得了不。
然后，就这两天酒仙桥帅先给出了一种答复~哥们儿我选择做小户型为主力产品，200平米以上的市场谁爱争谁争去...
外加上驼房营的暂停出让，短期内我到反而觉得朝阳的新盘市场挺明朗的。
如果想在长安街以北的朝阳核心板块改善置业：
1000万左右，目前能看的就一个东五环东坝的四代科技宅金茂满昱；
1500万左右，可以试着等等酒仙桥，万一我猜的130平米大差不差呢~
当然，朝阳当下一些尾盘项目，比如黄杉木店南北地块200平以上的户型产品、酒仙桥现有内哥俩的尾盘，其实多少都有点折扣力度，其实去看看也没毛病。
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