2026年房价走势已经清晰，打算买房的家庭，真心给几个建议

大家好，我是老王。

2026年的房价走势，从总体上来说基本上已经算是比较清晰的了。按照申银万国证券研究所9月份刚刚发布出来的一份研究报告来看，全国范围内的二手房房价累计下跌幅度大概是42%左右。各位并未看错，就是四成还要多。

不过比较奇怪的事情是，核心20个城市在1月到7月这个时间段里面，二手房的成交数量同比上涨了13%。这个数据所说明的到底是什么呢？它所说明的就是，有一部分人正在割肉离场，而与此同时，另外一部分人正在悄悄地进场。

我查阅了中指研究院所发布的数据，在2026年的前8个月里面，百城新建住宅的价格累计上涨幅度是1%，不过二手住宅的平均价格累计下跌了3.76%。 新房的价格是在上涨的，而二手房的价格是在下跌的。 这样一个明显的反差，很多人其实并未真正看懂。

写到这里的时候，我忽然回忆起了一件事情。上个星期的时候，有一个粉丝在私信里同我说，他在2019年的时候于增城那个地方买下来的房子，如今已经亏损了快一百万元了。他问我究竟应该怎么办。可是我又可以怎么办呢？我也只能说，在当时买房子的人，不少都站岗了。

分化。这是一种极致的分化现象。

在广州这边，国家统计局的数据我也是看过了的，一手房以及二手房的价格已经连续五个月出现了环比上涨的情况。在7月份的时候，广州一手住宅的价格环比上涨了0.1%，二手住宅的价格环比上涨了0.4%。

不过各位需要特别注意，同比仍然是处于下跌状态的，7月份广州新房价格同比是下降了2.2%，二手房价格同比是下降了4.7%。环比在上涨不过同比却是在下跌，这个情况说明的是什么呢？它所说明的就是下跌的速度已经变慢了，不过还没有真正地爬起来。

另外，供给这一块是在缩量的。 由于2021年开发商获取土地的数量见顶之后，累计下降幅度已经超过了77%以上。开发商不再获取土地了，那么未来也就不会出现新的房子供应出来。

另外还出现了一个信号。全国范围内的租金回报率已经上升到了2.7%，这个数字已经超过了公积金贷款利率的2.6%。房东们算了一笔账之后发现，把房子出租出去比直接卖掉要更加划算，于是就不再挂牌出售了。2026年上半年，一线城市新增的挂牌数量同比是下降了18%。

供给的数量减少了，价格就可以稳定下来。这个逻辑其实并不复杂。

那么如今到底应不应该买房子呢？

我在这里说几个建议，各位可以听一听，看一看这些建议是否具备一些道理。

第一点建议是，如果可以买现房的话，就尽量不要去买期房。

五个部门联合出台了一项新的政策，规定了商品住房在预售的时候必须要等到封顶之后才可以进行销售。房贷的最长期限可以贷到40年。

这个政策本身是一个好政策，不过你需要知道的是，在以前已经拿到预售许可证的存量房是不受这个政策影响的。所以各位如今在买房子的时候，要尽量去选择已经封顶的、工程进度可以看得见的房子。烂尾的风险，可以避开就尽量避开。

第二点建议是，要紧紧盯着核心区域，不要去碰远郊的板块。

广州如今的格局其实是非常清楚的。黄埔、天河以及南沙这三个区，上半年一手住宅的网签面积同比分别上涨了53.9%、36.4%以及21.7%。数据是不会骗人的。珠金琶板块，属于价值顶流。外围并不拥有地铁，并不拥有产业，也并不拥有充足人口的板块，我劝各位还是要慎重一些。买了之后也许真的会卖不掉。

一部分人会说，老王你说的这些不就是废话吗，核心区域谁不知道好呢，问题在于我们买不起。你说得是对的，所以我的意思其实是，宁可去买核心区域里面面积小一些的房子，也不要买远郊面积很大的房子。流通性这件事情，比起面积来说要重要得多。

第三点建议是，二手房是可以重点去看一看的。

广州上半年二手住宅一共成交了53358套，而一手住宅才成交了30889套。二手房所占的比例已经超过了六成。广州其实已经进入到存量房时代了。二手房的好处在于所见即所得，并不拥有交付方面的风险。并且价格已经跌了这么多，性价比确实是出来了。

一部分人就是不喜欢听真话，由于同他们心里所认为的并不相同，就会产生排斥心理。不过数据就摆在眼前，二手房的成交活跃度比新房要高，这个是事实。

第四点建议是，不要被金九银十的营销节奏所裹挟。

在9月到10月这个时间段里，开发商一定会搞出各种各样的优惠活动。不过你必须要记住，如今是买方市场。你不买，他不买，明天价格也许还会再降两百块。不要因为销售说这是最后一套、明天就涨价这样的话，就冲动下单。我见过太多的人了，一冲动就买了，一买就后悔。

提高自己，在任何一个时间段里面都是最为优先的事情。唯有你自己变得值钱了，其他的东西才会相对变得便宜。买房子这件事情也是相同的，你的判断力提高了，就不会被轻易忽悠。

对了，关于40年房贷这个事情，我专门去问过银行的朋友。并非每一个人都可以贷满40年，要看你的年龄以及房龄。你不要看到新闻上说可以贷40年，就急着去计算月供，要先问一问银行你到底可不可以贷。

我个人的判断是，广州楼市最坏的时候已经过去了。不过并不是所有的房子都会上涨。K型分化将会继续下去。买对了就是资产，买错了就是负债。

各位觉得我说得对不对呢？

归根结底，还是要量力而行。