云南
在大华翠湖映即将清盘的时候，碧桂园翠湖云顶二期前不久二次过规，即将开工建设，正好续上了翠湖周边的开发香火。
已经交付的翠湖云顶一期和最近过规的二期
对曾经是国内房地产老大，进入云南后一度曾计划深入全省每一个县的碧桂园来说，因为现在的处境以及未来的不确定性，翠湖云顶二期很可能是碧桂园在昆明的最后一个项目。虽然在隆盛府项目中碧桂园也还有股份，但后续开发基本与碧桂园无关了。
碧桂园能坚持完成翠湖云顶这个项目，一方面是因为项目本身不大，一期和二期加起来才40亩，而且一期已经开发，仅剩的二期地块面积只有20.7亩，建筑面积才6.8万平米（地上），投入不大。另一方面是因为项目地段很好，在大华翠湖印清盘后，翠湖周边就只有翠湖云顶一个项目，风险很小。
但风险不大并不意味着碧桂园开发翠湖云顶能有多大收益。翠湖云顶拿地比较早（2019年），当时总共花了5.52亿，楼面地价也就4000多不到5000一平米，并不算很贵，可是碧桂园还要建6万多平米回迁房及其他配套用房，算下来楼面地价超过1万。
本来，在一环内这个位置，1万多的楼面地价也不算什么，翠湖云顶二期的问题是由于容积率和限高的原因，产品很难有突破，很可能卖不上什么价。可以参考的是，翠湖云顶一期2022年开盘的时候，昆明房价仍在高位，可是翠湖云顶的开盘价起才2.2万/平米，后来短暂拉倒2.3万的均价，但这已经是翠湖云顶一期的价格高点。之后随着市场行情变差，更主要的是碧桂园自身债务危机爆发，翠湖云顶的价格就越卖越低，去年尾盘的售价才1.7万。
翠湖云顶一期的价格这么低，二期就算降低了一点容积率，优化了规划设计，但要想把价格拉到多高却并不容易，因为翠湖云顶二期的容积率仍旧有4.93。本来在这个地段，容积率高一点倒也没什么，可是翠湖云顶二期的问题是容积率不低却又限高，最多只能盖15层的住宅，这导致地块建筑密度偏高，达到38%。
翠湖云顶二期的楼间距比较近
一般住宅地块的规划条件，容积率和建筑密度是负相关关系，容积率低了建筑密度就要高一些，比如一些别墅项目。如果容积率高了，建筑密度就要降低，否则采光受影响，所以高容积率的项目建筑密度多在20%出头。
翠湖云顶二期的问题是容积率和建筑密度都高，给人的观感就是楼栋很密，这大大限制了建筑设计的发挥空间，所以翠湖云顶二期不要说是开发第四代，可能连新规的政策空间都无法充分利用。
这样的话，面对如今昆明市场上层出不穷的好房子，翠湖云顶的价格上限就很容易被锁死了，再加上附近又有丹霞翠屿这样的第四代现房，以及建投正在开发的新项目，翠湖云顶仅凭地段和配套是很难实现高溢价的。
有业内人士甚至说，翠湖云顶二期拖了这么多年，加上资金费用，开发成本高昂，价格想象空间却不大，碧桂园搞不好还会亏，只不过能收回一些资金，总比土地压在手里要好。当然，翠湖云顶作为碧桂园回归正常开发的第一个项目，赚钱本来也不是第一要务，顺利开发顺利销售就有很大象征意义。
如果不赚钱，就当是在昆明交个朋友吧。
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