突发的意外拐点信号，房价的玩笑这次开大了

先说结论，京沪等一线城市可能蕴含着即将到来的新房促销降价潮，这个逻辑怎么理解？

我们还需先从828新政说起。

上周我们从逻辑上论证过，新房的现房销售，会推升开发商的财务成本，但财务成本并不会推动房价上涨，而是倒逼土地价格下行以对冲上涨的财务成本。

原因在于，房价由市场供需共同决定，如果开发商涨价市场就会接受，那828新政之前 为什么 不涨价？是因为不想赚钱吗？

一般来说，一个通用的商业决策流程是：

我先预期市场价格是多少，然后根据该市场价格来评估我的成本，如果有利润空间，则可做商业决策，反之，若成本高于价格，就选择放弃。

所以，在新房市场价格大致恒定（二手房价格稳定且新房维持合理溢价）的情况下，开发商要考虑的主要是两块成本。

第一块是财务和建造成本，这一块是确定上升的。

第二块是土地成本，这块是开发商通过竞争报价来决定的。

当期房改现房，所有开发商的财务成本都会面临上升，因此大家在土地市场的报价都会下降。最终，财务成本的上升，会由土地价格的下降来吸收。

因此，预售改现售，长期看并不会影响开发商的利润。

这个是我上周文章中写过的逻辑，但评论区有一个提问比较有意思：

这个提问，就涉及到未来可能出现的开发商促销潮。

内房股股价下跌的本质，在于预期和实际的错配。

当开发商预期房子必须现房销售，就会按现房销售的成本，来评估土地价格，并在竞拍中出价。

这个没有问题。

当开发商预期房子可以期房销售，就会按期房销售的财务成本，来评估土地价格，并在竞拍中出价。

这个也没有问题。

那到底什么是有问题的？

是之前开发商按照期房销售预期的财务成本高价拍下的土地，可能会要求按现房销售。

也就是说，新老划断的标准，并不是按土拍是否结束，而是按是否取得了工规证。

换句话说，对于已经按照期房预期买下的高价土地，但还没有取得工规证的，也必须按照现房销售。

于是财务成本凭空多出来了一块。

这个，是内房股在828之后的第一个交易日下跌的基本面上的根本原因。

相比成本更严重的问题在于，原本预期期房销售可以回款的资金，需要到现房阶段才能回款。

而企业主们应该都知道，决定企业生死线的，相比盈利或亏损，现金流更加重要。

那么这个可能延迟1到2年的现金流，如何找补回来？

答案只能是，对已经取得 工规证但还未预售的楼盘，尽量给出具备竞争力和性价比的开盘价，以便能尽快回笼资金。

对于那些已经开盘但还有不少库存的楼盘，想办法降价促销，以回收现金流。

但是，由于在一定的周期内，市场的买家需求大致是恒定的，那如果短期开发商促销降价，消耗了需求，二手房市场可能就会因为买家减少，而处于一个较为被动的局面。

或者，开发商拉动了部分客户买房做置换，也会导致这部分客户因为要置换新房，从而卖出自住房而大致二手房市场的库存增加。

828之后，我们观察到的京沪二手挂牌量的快速增加，也说明了这个逻辑。

特别是对上海市场，可能还会造成一个意想不到的结果。

大家知道，从去年下半年开始，上海二手房的挂牌量就在持续下降，也就是房东在撤牌。

我在上半年也发文分析过这种现象的底层逻辑，那就是，置换链条被迫休眠。

原因在于，开发商在首次开盘定价时，是参考周边二手房价格，并在二手房价的基础上做一个合理的溢价，然后再决定开盘价的。

以便拉动置换客，卖出旧房置换新房。

但大家都知道，去年下半年，上海二手房市场有一波明显的下行。也就是说，在去年年中之前首开的开发商，参考的是去年年中之前的二手房价格，并在后续若干期开盘中，因为大家都懂的原因，只能持平这个首开价格。

那么，这时新房和二手房就会被迫拉开价差，导致原本要置换的客户，开始撤牌停止置换。

这会造成两个结果：

第一，客户发现自己住的房子价格跌了，但新房价格没跌，因为价差拉大，认为置换不划算，或是置换不起了，就会撤牌。

于是大家可以观察到，去年年中开始，二手挂牌量确实在持续下降。

第二，客户撤牌不置换的话，开发商的新房就卖不动，于是大家也观察到，从今年开始，开发商的返佣大战（变相降价）进行的如火如荼。

也就是说，二手挂牌量的下降，以及新房返佣大战的火热，本质都是一个问题，新房相对于二手房价格偏贵，导致了置换链的休眠。

基于这个本质问题，我在上半年发文时，给出了后续的两种趋势演化结果。

第一种，就是买房需求强劲，持续消化二手房库存，并推动二手房价格上涨，缩小新房二手房的价差，重新激活置换链条。

但现在近半年过去了，我们发现从5月开始，成交量就明显下滑，二手房的房价也没出现上涨。

因此第一种可能性已被证伪。

那么，第二种可能，就是开发商挺不住降价，把价格降到二手房东可以置换的差价之内，同样可以激活置换链条。

如下是今年4月的公众号发文。

那么，现在突然发生的828，就是一个意外拐点，就是一个促使开发商促销降价的催化剂，因为现房销售增加了开发商的现金流压力。

也就是说，无论你接下来是想买新房，还是想买二手房，都可以等等看开发商接下来的动作。

如果开发商开始促销，那么会拉动部分置换客买新房卖旧房，同样会增加二手房供给而降低价格，让你买到便宜的二手房。

那么，最后的问题，如果开发商促销把手头的库存都卖了，而现房销售又要等到一两年后，那么中间的空档期，是否会因供给减少，而导致房价的上涨。

我认为是不会。

理由有两个：

第一是如我前文所说，财务成本的上升，会导致开发商对土地谨慎定价，最终会推动土地价格下行。

而土拍价格的下行，会影响人们对房价的预期，而只要人们愿意等待低价土地的新房上市，就会减少空窗期的需求。

人们是基于预期做决策，而不是基于当下做决策。

第二，是当下开发商的新房促销，以及置换客的二手房挂牌，会在短期内增加二手房供给，消耗买方需求，而这会不利价格，这些和下行的土拍价，会形成价格下行共振，固化大家的房价预期。

最后，文章总结：

1 预售改现售，会增加开发商的财务成本。由于最终房价由市场决定，因此开发商核算成本后，会在土拍市场谨慎出价，最终会由土拍价格的下行来对冲财务成本的上涨。从而确保最终价格不变。

2 由于预期和实际错配，也就是开发商以期房销售的预期高价拍下的土地，在之后被要求现房出售，会增加预期外的财务成本，以及增加了预期外的现金流压力。

3 为了找补这部分现金流，开发商有更大的降价促销压力。

4 当开发商降价促销，会拉动置换客的买盘，从而推动置换客在二手房市场挂牌出售自己的自住房，推升挂牌量，推升短期供给。

5 建议要买新房和买二手房的客户，都可以等等开发商接下来的动作，如果有降价促销，则房价会存在向下的压力。

后记：

从我个人的一些渠道获知，开发商确实都在抓紧回笼现金流，拼命卖房。但我猜测应该不敢明面上降价（害怕老业主闹），而是通过比如提升全民返佣的模式来变相降价和出货。

本文论述的仅为828的影响，从经济基本面看，二季报沪深300营收有大涨，但正如之前发文所分析，主要是输入性通胀，保司炒股盈利，以及科技公司的营收增长导致。前两者因为都是周期性影响，是否能传导到居民侧尚不确定。因此尚不能判断基本面出现向上拐点。

11月初我会再统计三季报，并结合失业数据和消费数据，再来判断基本面的拐点（仅从当下的失业和消费数据看，基本面尚未出现向上的拐点）。

对于知识星球的同学，明晚之前还会在星球公布北上深等各个城市的居民债务增速数据，来看下各个城市的居民去杠杆进行到什么程度了，离东京房价底部的居民杠杆率还差多远； 每周的楼市分析周报还会继续在星球发布，相信能帮大家找到楼市触底反转后的那个最佳击球点。

房价止跌任重道远，828是一个关键事件，在此事件之后我们也观察到京沪的二手挂牌量开始快速上升，先看是否能抗住开发商加速回收现金流的这一波。

全文完。既然已经看到这里，请随手点个赞和“在看”吧。

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