江苏
河西重磅炸弹！建邺高新区（河西新城）核心区两块商办用地正式官宣调整为二类居住用地，容积率大跳水，河西即将迎来容积率2.0的宅地。
刚刚，南京市规划和自然资源局发布了《南京建邺高新区控制性详细规划及城市设计整合》MCe030—24规划管理单元图则优化（公众意见征询）。为进一步优化建邺高新区用地布局，促进地区经济高质量发展，片区内部两幅商办混合用地正式变更为住宅用地。
01.
根据公示，MCe030—24规划管理单元位于南京建邺高新区，东至凤台南路、西至泰山路、南至奥体大街、北至梦都大街，总面积约111.75公顷。
拟优化地块东至西城路，西至云龙山路，南至奥体大街，北至新安江街，用地面积约12.25公顷。现状主要为公交修理厂、临时停车场、临时工棚及空地，土地规整，具备快速开发建设条件。
本次图则优化的核心修改涵盖路网、用地性质及指标、公共配套等多个层面：
（一）优化路网体系
取消原24—24与24—17、24—26与24—29、24—29与24—33地块之间规划支路；在24—26与24—33地块之间新增16米宽支路。
（二）用地性质与指标大调整（核心亮点）
● 24—24地块：用地性质由商办用地（Bb）调整为二类居住用地（R2）。用地面积由1.51公顷调整为2.22公顷，容积率由≤5.0大幅下调至≤2.0，建筑密度由≤55%调整为≤30%，建筑高度由≤100米下调至≤60米，绿地率由≥20%调整为≥30%。
● 24—26地块：用地性质由商办用地（Bb）调整为二类居住用地（R2）。用地面积由2.24公顷调整为2.54公顷，容积率由≤6.0大幅下调至≤2.0，建筑密度由≤55%调整为≤30%，建筑高度由≤200米下调至≤60米，绿地率由≥20%调整为≥30%。
● 24—33地块：用地性质由公共交通场站用地（S41）调整为商办（Bb）+公共交通场站（S41）混合用地。容积率由≤3.8调整为≤3.0，建筑密度由≤60%调整为≤55%，建筑高度不变（≤100米），绿地率调整为≥20%。
（三）完善公共配套
取消原24—43地块幼托用地；调整原24—17地块九年一贯制学校用地边界（面积及指标保持不变）；调整24—29地块综合公园（G1a）、24—23、25、37地块街旁绿地（G1c）用地面积。
（四）补充规划控制条文
24—33地块应优先保障公交停保功能；沿奥体大街建筑立面应开展公建化设计，保障城市界面的整体性和延续性。
02.
此番调整最值得关注的是，河西高新区新增两幅容积率仅2.0、限高60米的宅地。
在寸土寸金的河西新城，容积率≤2.0的宅地较少。地块位于奥体大街以北、云龙山路以东，周边路网成熟，紧邻河西中央商务区，地段含金量极高。
两幅宅地紧邻地铁7号线新城科技园站及7/10号线中胜换乘站，附近有龙湖河西天街、明基医院、南师附中科技园校区等配套。不仅配套优，周边产业也非常强，聚集新城科技园、河西金融城、阿里巴巴江苏总部等。
附近在售楼盘有纯新盘GARDEN86|西贤花园（容积率1.35，预计总价900万内）以及中堃G72地块中胜花园（容积率1.35），两幅新调整的宅地将与这两个项目形成差异化竞争。
后续两幅宅地如顺利进入土地市场，预计将吸引多家房企关注与竞逐。
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