专访｜世邦魏理仕中国区总裁李凌：商业地产大宗交易背后资本更多元，三类外资对城市更新项目选址意愿明显偏高

每经记者：陈梦妤 每经编辑：毕陆名

“在开发商去杠杆与AI算力投资热潮的双向拉扯中，中国商业地产市场正经历一场深刻变化。”

9月7日，世邦魏理仕（以下简称CBRE）中国区总裁李凌在接受《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）采访时表示，今年以来，我国商业地产大宗交易投资升温，上半年国内商业地产大宗交易额录得1442亿元，创下历史同期新高。

就在9月初，上海市黄浦区新天地商圈核心地标力宝广场完成整栋交易，李凌表示，这次交易进一步提振了投资人对大宗交易市场的信心。北京、上海等一线城市核心不动产地标，具有不可复制和不可再生的绝对稀缺性。

世邦魏理仕中国区总裁李凌。图片来源：受访者供图

从买楼到买算力：商业地产大宗交易背后的资本多元化

NBD：根据CBRE报告，上半年商业地产大宗交易创历史同期新高，其中投资型交易占比达84%，企业买家+机构/地产基金推动连续两季回升，这种交易结构释放了什么信号？

李凌：今年上半年，国内险资等机构资本和房地产基金的投资金额占比为27%，是2021年以来的最高比例。与此同时，我们看到以企业买家为代表的产业资本，出于自用兼投资的目的购买商办、酒店的案例也在增加，尤其是在上海核心区域。更加多元的参与方是市场走向成熟的一个重要标志。

NBD：CBRE报告提到，上半年新经济资产交易金额环比增长179%，占商业地产大宗交易比重升至39%；其中数据中心222亿元，几乎全来自环京企业买家的算力布局。9月，首单“科技创新+城市更新”商业不动产REIT在深交所上市。这能不能理解成AI算力竞赛在不动产端的资本化体现？

李凌：这一轮数据中心投资热潮的兴起和中国人工智能的突破密切相关。2025年2月DeepSeek时刻爆发后，国内数据中心大宗交易额已经突破500亿元，超过我们研究部统计到的此前历年的总和。其中主要包括秦淮数据和合盈数据的两个大型资产包交易，以及几笔对一线城市核心资产的收购。此外，公募REITs和机构间REITs市场上，数据中心相关产品的发行金额累计近180亿元。

支撑数据中心投资大幅增长的是算力需求的指数级提升。国家数据局的信息显示，今年3月中国的日均Token调用量超140万亿，是2024年初的1400倍。而高盛最新预测中国AI模型的日均Token调用量（包括国内和海外）将从2026年的350万亿增长至2030年的4600万亿。

NBD：上半年，人工智能和头部企业扩张助推科技互联网重回办公楼需求首位，可以看到，大宗交易一边是AI算力、数据中心等新兴资产投资，但另一边是开发商化债、零售资产包折让出售等存量出清。您怎么定义这一阶段？

李凌：无论是对于中国经济还是商业房地产市场，我们都处在一个充满变化、也充满机遇的阶段。在开发商去杠杆和新质生产力跃迁这一上一下的交错间，我们看到商业地产投资市场上，从周期型资本向中长期机构资本和产业资本的转变，从机会型策略向核心型策略的切换，以及投资者对商业地产资产组合的重整和优化。我们相信，中国商业地产投资市场将在周期震荡和结构转型中迈向下一个更加成熟、多元的阶段。

三类外资客户对城市更新项目的选址意愿明显偏高

NBD：去化压力下，商改酒、商改住和第三方办公运营商等新型需求继续提升，上海、广州、深圳、杭州等都有类似交易。长期来看，这有助于供需再平衡，但也有人认为是业主租不出去被迫改。您对此怎么看？

李凌：去化压力确实是推动办公楼功能转换的直接诱因，但转换背后的需求拉力和投资机遇也同样不能忽视。以上海为例，2025年8月上海出台商务楼宇更新专项政策，在“主体结构不变、产权性质不变、土地用途兼容”的前提下允许存量商办兼容其他配套功能，并设计了过渡期机制。从去年三季度至今的四个季度里，根据我们的研究统计，酒店运营商和医美等经营性业态租赁办公楼的面积约15万平方米，是此前四个季度的近三倍，这些租赁大部分都集中在交通便利、潜在消费者密集的核心区域。

另一个办公楼功能转换的主要方向是“商改住”，而这当中有着清晰的投资测算逻辑。对比上海楼龄十年以上的乙级写字楼与对应板块的长租公寓租金坪效可以发现，长租公寓较办公楼存在30%至120%的溢价，这意味着功能转换能够帮助存量资产实现显著的价值提升。

总体来看，在各地商办楼宇改造便利化举措的支持下，新型需求的涌现将加速办公楼存量的去化，推动市场供需平衡的重构。商办楼宇功能转换和改造也是城市发展过程中政府、用户和投资者合作共赢的一种调节机制，在根据市场需求变化而优化提升区域内建筑功能组合的同时，创造相关的城市更新投资机遇。

NBD：广州“城市合伙人”、北京文商旅体展融合、上海老旧楼宇改造⋯⋯这些城市级动作，在外资选址决策框架里权重有多大？有没有“因为城市更新叙事而改变选址”的跨国客户案例？

李凌：城市街区的改造升级是近几年来城市更新和企业选址交集最多、影响最大的领域，而这一趋势的兴起来自于供需两侧的合力推动。

在供给侧，我们看到丰富线下消费场景、唤醒城市烟火气和城市空间更新是很多地方政府的共同诉求；在需求侧，随着消费行为日益向社交化、生活方式化和个性化的转变，街区商业自带的强社交属性、非标空间和探索感越来越受到品牌的关注。上海是街区改造和街区商业发展的领先城市。在我们收录到的今年上半年主要品牌在上海开设首店的案例中，有接近1/4位于张园、武康路、东湖路等高人气的街区。

从我们接触的案例来看，有几类外资客户对城市更新项目的选址意愿明显偏高：

一是轻资产扩张的消费品牌，尤其是欧洲高端生活方式类品牌，它们对物业调性和街区文化氛围的要求远高于面积和价格，改造后的历史街区往往比标准商场更契合其品牌定位。

二是灵活办公和联合办公运营商，城市更新项目中的老旧楼宇改造，往往能提供标准写字楼难以复制的空间个性，对这类客户吸引力较强。

三是区域总部选址中的文化考量，部分外资企业在确定亚太区或大中华区总部时，会将“城市活力度”纳入评估，而城市更新的力度和成效是量化这一维度的重要参考指标之一。

值得一提的是，广州“城市合伙人”机制的意义在于将外资引入的激励与城市更新项目绑定，降低了外资参与城市更新资产的制度门槛，这一模式若能持续落地，对吸引外资参与存量资产改造具有示范价值。