辽宁
罗湖大中华汇展阁一套约95万的房子，按8.5成、40年贷款测算，月供约2923元，同户型月租约3892元，中间差970元。这个差值最近被反复拿出来算，原因不在房子变新了，而是8月28日那次信贷调整把月供公式改了。
8月28日，央行、金融监管总局把个人住房贷款最长期限从30年放到40年。按100万元本金、3%利率、等额本息算，30年月供约4216元，40年月供约3581元，每月少635元左右。深圳按百万内低总价房来套，月供数字会明显往下走，租金如果稳定，账面就会出现“租比供贵”。
深圳贝壳研究院监测到，总价100万元以内的二手楼盘里，部分房源月租金已经高于月供，样本主要集中在罗湖，旭飞华达园、雅仕居、渔民村等也有类似差值，南山、龙岗、福田、宝安零星分布。这类房子多为小面积、低总价、靠近老城配套，租出去比重新买改善盘容易算账。
8月深圳二手住宅网签4275套，环比下降11%，同比上涨2.4%。网签滞后，门店体感不一样：乐有家8月二手签约量同比增长9%，贝壳深圳合作门店二手房签约量环比增长12%。低价段走得更明显，300万以下总价段成交占比31.1%，环比提升2.3个百分点，500万以内合计64.6%；受低总价占比抬升影响，8月二手住宅成交均价5.78万元/平方米，环比回落3.7%。不是整体涨价，是买房人把预算往低总价挪。
9月开局数据继续放量。深圳市房地产中介协会口径，9月1日至6日二手房录得1062套，环比增长5.8%，其中住宅983套，环比增长9.2%。贝壳深圳合作门店同期二手房签约量较8月同期增长20%、较去年增长17%。乐有家8月31日至9月6日门店二手签约环比涨超33%，9月6日单日签约创2026年5月以来高点，看房量环比涨超18%。罗湖翠竹片区有中介提到，8月底以来带看较8月中旬增加近20%，客户更关心低总价刚需和学区两类。
把95万这套重算一遍，970元只是毛差。
月租3892元减月供2923元，得到970元。实际持有要再扣几项：空置期按一年空半个月，月均租金先减约195元；换租中介费按半个月租金分摊到12个月，月均再减约162元；物业费按老小区低标算，小户型每月几十元到一百多元；老房维修不固定，管道、灯具、家电、防水、墙面，按年摊到每月可能几百元。扣完以后，970元会明显变薄。
贷款端也不是人人能拿40年。新规把上限放到40年，但是否批满要看年龄、收入、征信、房龄、银行评估价。部分银行按“借款人年龄+贷款期限”不超75年掌握，想贷满40年，年龄通常要在35岁左右；也有银行按80年或其他标准执行。房龄老的，还会看“房龄+贷款期限”，有的按不超70年掌握。评估价若低于成交价，实际贷款本金会少于8.5成，首付和月供都会变。
月供收入比也有红线。新规要求个人房贷支出与收入比控制在50%以下，全部债务收入比不超60%。按40年把月供做低，过审更容易，但总利息更高：100万元、3%利率，30年总息约51.8万元，40年总息约71.8万元，多付约20万元。长期持有用时间换月供，短期现金流轻松，总成本另算。
这类房源适合两类人看。一类是长期自住刚需，自己住代替租房，若月租高于月供，自住替代成本会低于继续租房，也能少受后续租金上涨影响。一类是低预算收租，但只按净回报买：年租金减空置、物业、维修、换租成本，再除以实际投入本金，包括首付、税费、装修。净回报不如稳健理财加流动性补偿，就没必要加杠杆。
纯按“月租盖过月供”买，容易忽略转手。老小户型接盘人同样要看贷款，房龄再长，下家能贷几年、银行给多少评估价，会直接影响卖价。8月深圳86个片区里报价上涨的只是少数，多数片区仍在调整，低总价热不等于全城老房都能涨。
看房时先把四件事问清楚：这套能按多少成、多少年批贷，年龄和房龄分别卡在哪；近12个月同户型真实成交租金和空置天数；物业、水电、外墙、电梯、管道上年度维修记录；同小区近期买卖成交价与挂牌价差值。四个数问完，再回到月租减月供，剩下的才是真实可拿的价差。
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