贷款“卡壳”导致无法全款购房，购房者要不要赔违约金？

陕西浩公律师事务所民商事研究院 文章/刘思宇

买房是人生大事，但一个现实问题是：签了购房合同、付了首付，银行贷款却批不下来，自己又拿不出全款，这种情况下购房者是否构成违约、要不要赔违约金？本文通过几个真实案例，把其中的法律逻辑讲清楚。

一、两种截然不同的结局

案例一：政策收紧导致贷款被拒，违约金获减半

湖北的崔先生在广州购房，因无法全款支付，开发商找来合作的地产顾问公司审核贷款材料后，确认可以按揭贷款，崔先生随即签约并支付了12万余元首付款。次月他去银行办理贷款，却因银行贷款政策收紧而未获审批。尾款28万元无力支付，开发商提起仲裁要求其支付8万余元违约金。仲裁庭审理后认为，崔先生并非恶意违约，且开发商未能证明实际损失，最终将违约金从8万余元减半至4万余元。

案例二：个人征信不良导致贷款被拒，法院判令支付违约金

芜湖的小张和小李是一对准备结婚的年轻人，购买婚房时支付了首付款197405元，余款709000元需办理银行贷款。但因小张存在不良征信记录，银行未批准贷款，两人又无力以现金补足余款。开发商诉至法院，最终双方同意解除合同，购房者支付违约金20000元。

案例三：因年龄偏大被拒贷，双方均无过错，购房者全身而退

韩某与开发商签订预售合同，支付首付款40万元，余款60万元通过按揭支付。后因韩某年龄偏大，银行拒绝批贷。韩某诉请解除合同并返还首付款。一审法院认为，贷款被拒系因韩某年龄问题，双方对此均无过错，符合司法解释中“不可归责于双方事由”的情形，判决解除合同、返还40万元首付款，购房者无需承担违约金。二审维持原判。

同一类纠纷，结果却大相径庭。核心区别在于：贷款失败的原因是否可归责于购房者自身。

二、法律怎么规定的？

第一，司法解释第十九条：区分“一方原因”与“不可归责事由”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失；因不可归责于当事人双方的事由导致上述情形的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

据此，裁判逻辑分为两条路径：

- 购房者自身原因（如征信不良、收入不达标、已有大额负债等）→ 构成违约，需承担违约责任。

- 不可归责于双方的事由（如银行政策调整、年龄限制等客观条件）→ 不构成违约，可解除合同并拿回首付款。

成都双流区法院审理的阳先生案即为前者的典型：阳先生因小额贷款多、收入证明不符等原因被银行拒贷，法院认定其应负全部民事责任，不属于“不可归责于买卖双方的事由”，其行为构成违约。

第二，民法典第五百六十三条：违约导致合同目的无法实现可解除合同

购房者逾期未支付购房款，经催告后在合理期限内仍未履行的，开发商有权依据《民法典》第五百六十三条解除合同。解除合同后，开发商有权在扣除违约金后将剩余购房款退还购房者。

第三，民法典第五百七十七条：违约责任的基本依据

《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。贷款未获批后，购房者未能按合同约定期限以其他方式补足房款，即属于“履行合同义务不符合约定”，需承担相应违约责任。

三、违约金太高怎么办？

即便认定购房者违约，违约金也不一定按合同约定全额支付。根据司法解释第十六条，当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。

实务中，开发商往往难以举证证明其因购房者违约遭受的实际损失（房屋通常可以另行出售），因此法院在审理时倾向于酌减违约金。崔先生案中仲裁庭将违约金减半，正是基于开发商未能证明实际损失的考量。

此外，开发商在补充协议中约定“无论何种原因贷款未获批，购房者均须在短期内补足全部房款，否则承担违约责任”的条款，若属于格式条款且明显加重购房者负担、排除其主要权利，存在被认定无效的可能。

四、给购房者的几点提醒

第一，签约前务必确认贷款资质。 提前查询个人征信报告，向银行咨询贷款政策和自身条件是否符合要求。芜湖案中的小张因征信不良导致贷款被拒，不仅房子没买成，还赔了违约金，教训深刻。

第二，仔细审查合同中的贷款条款。 重点关注补充协议中是否有“贷款未获批须自行补足余款”的约定。如有此类条款，务必评估自身的资金筹措能力。

第三，遭遇拒贷后积极沟通、保留证据。 如果是政策调整等客观原因导致拒贷，注意保存银行拒贷通知、与开发商的沟通记录等材料，以便在纠纷中证明自己并非恶意违约。崔先生案中，律师正是通过收集官方媒体报道和聊天记录，成功证明了政策变化这一客观事实。

第四，合同可事先约定贷款风险的处理方式。 建议在合同中明确：若因不可归责于双方的原因导致贷款未获批，购房者有权解除合同且不承担违约责任，开发商应全额返还已付款项。这一约定可以有效降低交易风险。

贷款资格未通过后购房者是否需要承担违约金，关键在于贷款失败的原因归属以及合同的具体约定。不可归责于自身的原因导致贷款被拒的，购房者有权解除合同并拿回首付款；因自身原因导致贷款失败的，则可能面临违约金。但即便构成违约，购房者仍可依法主张调减过高的违约金。买房前做足功课、签合同时审慎审查，才能最大程度保护自身权益。