曾经挤爆了的亚洲最大社区，正在被爆改成“好住风”豪宅?

作者 | 吃卜宝

最近的打工人没想到，上班摸鱼刷电视剧《早春晴朗》的cut，竟然“吃瓜吃到自己身上”。

剧中男主Luke（栾念）是广告公司的高管，生活在北京亚运村一带、十几万一平米的豪宅公寓大平层。而女主Flora（尚之桃）被设定为初入社会、在天通苑与朋友合租、通勤时间超过一小时的菜鸟打工人。

一张女主站在楼下，抬头看着楼面上“天通东苑”楼牌的照片，让北漂狠狠共情。不少人惊呼：“原来Flora是我邻居啊？”“看来Luke开‘大G’送Flora回家，也得堵一个多小时。”

△天通苑？太远了，去不了。（图/《早春晴朗》截图）

国贸有没有Luke不知道，但天通苑确实有很多Flora的身影。

作为占地面积8平方千米、拥有600多栋住宅楼的“亚洲第一大社区”，这里曾因为房租相对低、户型大、交通便利等原因成为无数北漂的第一站居所。巅峰时期，这里的居住人数高达六七十万，比一些小县城的人口还多。

而北漂们印象中的天通苑，也自然成了“辛苦”的代名词：挤不上去的地铁、拥堵的地面交通、难等的电梯……

实际上，如今的天通苑正在慢慢摆脱这样的刻板印象。网红夜市、森林公园、坐拥五站地铁……今天的天通苑有了不少新标签。这个曾经令多少年轻人又爱又恨的地方，正不断呈现出新的样貌，似乎变得越发舒适、宜居起来？

△天通苑街头音乐会。（图/视觉中国）

在北京，天通苑从诞生起，似乎就自带“打工人居所”的属性。

作为一个超级社区，天通苑诞生于千禧年。它位于北京北五环外，是北京市首批经济适用房项目。当时，福利分房的年代刚刚结束，住房商品化开启，政府希望建设普通人也能买得起的房子。而天通苑所在的地区远离市中心，成了作为人口、产业疏散，让更多人安居在此的关键区域。

在开发前，这里沿用着清代的旧名“太平庄”，传说康熙皇帝微服私访路过此地时，见这个小村落景致幽静，一派太平景象，便取了这个名字。而天通苑的名字来自当时的开发商——北京顺天通房地产开发集团。

△天通苑。（图/视觉中国）

最初，这里只有农田和空地，配套设施几乎为零，只有一条立汤路通往市区。1999年起的一年之内，这里建起了167栋楼的“天通苑老区”，当时的房价仅为每平米2650元。即便在当时房地产市场尚未起飞的北京，也算得上性价比很高。

后来的十年间，天通苑又陆续建成了天通东苑、西苑、北苑和中苑，建成后占地约8平方千米，总建筑面积接近500万平方米，成为了亚洲最大的“超级社区”。

△剧中，女主就住在天通东苑。（图/《早春晴朗》截图）

起初的几年，这里的交通、配套都不发达。2007年，地铁五号线开通，迅速改变了这种情况。贯穿南北的地铁让居住于此的人们通往市内更加方便，周边的商超、学校、医院等配套也建设起来。于是，天通苑逐渐成为了很多年轻人租房的选择。不少大户型被改造成六七个卧室的“隔断房”，以相对低廉的价格出租，让天通苑形成了相当密集的居住环境。

北漂小张回忆，2016年，自己刚毕业时来到北京，就在天通苑跟陌生人合租。小张住的是次卧，房租是每月2000元左右。

“烟火气”是他对这里最深的印象。每天下班后，从精致气质的亚运村回到北五环外，刚出地铁站，就是各种小摊位林立的热闹氛围。从地铁口到家门口的路上，可以直接把晚饭解决，再顺便买点水果、零食。周末，就去附近的龙德广场看电影、吃饭、购物。“但人真的超级多。”小张说。

△热闹的天通苑便民市场。（图/视觉中国）

“烟火气”的另一面是混乱。早高峰的天通苑地铁，让见识过的人心有余悸，地铁口总是排着长队，进去后得等三四趟才能上去。有段时间，天通苑站还试点过“预约进站”，手机上提前预约第二天的进站时间段，可以凭二维码走专用通道进站。

堵车更是这里的常事，立汤路上一个红绿灯能堵上20分钟，以至于诞生了“添堵苑”这样的外号。与此同时，天通苑有不少是年头较久的塔楼，两梯七八户，打工人们早晚高峰期等电梯也相当难受。

△楼栋里杂乱的走廊。（图/《早春晴朗》截图）

房子户型不错、面积大、价格合适、周围配套充足是天通苑的绝对优势，但拥挤成了致命缺点。因为处在建设之中，“到处都是工地”也加剧了很多人对这里的刻板印象。在北京，甚至流传着一个经典段子：“有钱不住天通苑，落难必走马驹桥。”

但多年以来，这里还是会成为很多年轻人不约而同的选择。小张说，住在天通苑的那几年，自己常会在这一带碰见熟人，比如一起上班的同事，甚至是几年没见的高中同学。那时候，这里承载了无数北漂对未来生活的期冀。

2021年左右，天通苑位置好、户型好的次新房，单价甚至冲到过每平米8万元。而近些年来，随着房价的整体下跌，“超级社区”天通苑也成为了北京房市的“价格洼地”。到了今年，天通本苑的最低挂牌价已经降到了每平米2万元左右。

用市内老破小的价格，买天通苑的百平米大户型，成了很多人的选择。2023年，北漂萱萱就在天通苑购入了一套130平左右的两居室。在此之前，她已经看了100多套房子。原本她的理想位置是北三环，但同样的预算，只能买四五十平米的老破小，而且户型都很奇怪。

△租房的Flora们选择在天通苑买下一个落脚点。（图/视觉中国）

最终，萱萱被这套房子南北通透的方正户型、良好的采光、比较新的装修吸引。北漂多年，她还是第一次住上这么舒适的房子。

在萱萱的感受中，实际上，近几年的天通苑并没有传说中那么拥挤。

一方面，是北京人口的疏散；另一方面，随着北京的城市格局、公共交通不断更新升级，天通苑也早已不是唯一适的“北漂第一站”。通州老城区、东坝、常营等区域，近些年来也成为了年轻人租房的热门选择。

入住的这两年多，萱萱发现很多原本的合租房都拆掉了隔断，租户的比例在明显下降。在她所在的区域，整租、买房自住的人有很多。她甚至感觉自己所在的楼栋里，大部分是上了年纪的，自己是其中为数不多的年轻人。

“地铁甚至开始有座了。”萱萱说。和多年以前相比，现在的天通苑地铁已经不再是“沙丁鱼罐头”，早高峰时段，基本不用排队上车。

△天通苑站。（图/视觉中国）

除了常住人口的减少，最主要的原因是地铁新线路的开通带来了的分流。现在，天通苑不再只依赖5号线，近两年开通的地铁17号线和18号线，分流了大量原本需要挤5号线的乘客。天通苑周围甚至有多达五个地铁站。萱萱平时在朝阳北上班，坐地铁一般只需要二十多分钟就能到公司。

地面交通也有了新的变化。以前只靠一条立汤路进城的局面正在被打破。正在建造中的“安立路快速化改造工程”，预计将从立水桥到天通苑北站段搭建一条4.6公里的连续高架桥。而这条高架的全长14.9公里，从双营路直通北六环，主路双向6车道，全程无红绿灯。

△远眺北京奥北森林公园和天通苑。（图/视觉中国）

除此之外，曾经的龙域环路、科星路等十多条断头路也相继贯通。今年6月全线通车的“奥北公园西路”，串联了回龙观、霍营、天通苑、东小口，直接分流了北清路和立汤路，也缓解了原本的拥堵。

网络上，天通苑附近的立水桥夜市最近成了网红，里面的炸猪排、锅包肉摊位都成了北京新晋的排队王。“今年西三区的北边还开了一个挺大的早市，也很火。里面有一些小吃，品类很丰富，我去过几次，还挺不错的。”萱萱说。

△立水桥夜市。（图/视觉中国）

尽管买房两年多后，房价还在持续下跌，但萱萱只是短暂地有过一些情绪，她依然对居住在天通苑的体验相当满意。原本就配套齐全的社区，让她感觉生活舒适。“地铁方便、周围菜市场、商场都有，生病可以去清华长庚（医院），现在还有一些好的学校在建。满分十分的话，我可以打八分。”

2024年，新的“天通苑生态休闲公园”建成，就在太平庄北街北侧、立汤路东侧，总面积约21公顷。它既有森林公园的宁静气质，也包含跑道、篮球场、羽毛球场等活动场地。

最近几年，天通苑内部的绿化也变得多了不少，同时也进行了整体的改造。“以前每个区域之间的路都有点坑坑洼洼的，但这两年好像也都修好了，挺新的。”萱萱提到。与此同时，小区老化的室内室外上下水管也全部换新。一些比较老的楼加装了新的电梯，楼体上也做了保温层重新粉刷。

△2023年11月3日，北京市昌平区天通苑迎来了五彩斑斓的秋天。（图/视觉中国）

从2018年起，北京市就针对回龙观、天通苑两个超大社区提出了“回天行动计划”，目前已经进行了两轮，并在2026年4月正式发布第三轮行动。计划中提到，将会围绕教育、交通、绿化等7个领域实施127个重点项目。

和萱萱一样有着真实居住体验的人发现，天通苑的确正在从曾经的刻板印象中走出来。“我觉得天通苑就是名字起得不太好。”如萱萱所说，作为同一个开发商打造的大型社区，实际上，天通苑是很多小区的合称。

每一个小区之间其实差别也挺大。比如，天通中苑是公认居住体验最好的区域，楼体新、间距大、环境安静。西三区则离地铁最近，但密集、采光一般。东区则是以六层的板楼为主，户型偏大……“但它们都叫天通苑，不太了解的人就会以为它们都是一样的。”

△在天通苑文化艺术中心外，冒雨参加街头音乐会的人。（图/视觉中国）

曾经的天通苑代表着“生存”，60万人聚居下的亚洲最大社区，成为了一个阶段的奇观。而现在，对留在天通苑的居民和后来者们来说，奇观已不复存在，他们正在拥有“生活”。

参考资料

[1] BRTV徐徐道来话北京，天通苑：深藏一个被抹去的曾被康熙御赐的地名！

[2] 天通苑社区网，北京天通苑，房价从2650涨到40000+，如今价格分化

[3] 天通苑社区网，奥北公园西路这个路段正式通车！全长2.1公里

[4] 北京市人民政府办公厅，进一步推进回龙观天通苑地区提升发展行动计划（

2026—2030年）

[5] 北京市昌平区人民政府，绿茵场上看见“新回天人”：透过回超青年群像 解码回天职住平衡新图景

[6] 北京日报，5年安排127个重点项目 总投资约343亿元 打造充满活力宜居宜业和谐有序回天3.0

编辑：曾宝气；校对：遇见；排版：Doki

“你还记得记忆里的天通苑吗？”