房价即将起飞，不以个人意志为转移

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金九银十来了，楼市又热闹了。

深圳一位资深中介说，最近线上咨询量涨了近 50%，线下带看涨了 20%。上海新政后首个工作日单日网签 1248 套，创 8 月单日峰值。

但评论区永远是那几句："又是老套路"" 收入不涨说啥都没用 ""人口都在减少"。

很多人没意识到，这次金九银十和前四年真的不一样 —— 房价又要起飞了，而且这不是谁喊出来的噱头，是几个客观硬逻辑共同作用的必然，不以个人意志为转移。

从 2021 年高点算下来，这是第五个金九银十了。

前四次什么剧本？政策出一波、成交量脉冲一下、然后又冷下去，一年比一年弱。

为什么？因为前几年的政策都是 "打补丁"—— 降首付、降利率、松限购，都是需求端的短期刺激，没解决大家最担心的事：会不会烂尾？买了会不会继续跌？

这次不一样。8 月 28 日五部门联手出了一整套文件，现房销售、预售资金 100% 监管、按揭计息后移到交房 —— 从根源上把 "烂尾" 这个最大的坑填上了。

标普信评说得很直白：这是对房地产开发商业模式的全方位颠覆，不是修补。

风险也出清得差不多了。全国保交房任务已全面完成，深圳 8 月新房现售占比达到 42.1%，每卖出 10 套新房就有 4 套是现房。

库存拐点也出现了：全国商品房待售面积同比下降，结束了此前连续 46 个月的正增长。

之前你去买房，最怕的是 "钱房两空"；现在你去买房，基本不用怕烂尾，价格也跌不动了，只需要挑自己真正满意的房子。这就是本质区别。

先说政策方向的彻底转向。

前五年的政策主基调是什么？房住不炒、三道红线、限购限贷，本质是给过热的市场踩刹车。

现在呢？828 新政标志着政策方向彻底反转，而且不是挤牙膏式的临时刺激，是全链条制度重构。

上海外环外二套首付降到 15%，北京非京籍社保从 2 年砍到 1 年，成都、西安、武汉接力松绑。

按照过往三次大政策周期的规律，"政策底到成交底到价格底" 的传导周期是 3 到 6 个月。现在距离 828 新政刚好一个多月，正好到了成交量集中释放、价格逐步传导的窗口期。

政策方向一旦明确，就不会因为几个人看空就走回头路 —— 这是过去 20 年反复验证的铁律。

再看供需关系的硬拐点。

很多人还抱着 "房子严重过剩" 的老印象，却没看到核心城市的供需关系已经在悄悄反转。

供给端在主动收缩。上半年 300 城宅地成交规模同比降了近 24%，土地向核心城市集中。

更关键的是现房销售。新项目从拿地到入市的周期从 1 年拉长到 2 到 3 年，李宇嘉测算未来 1 到 2 年核心城市新房供给会阶段性收缩 30% 左右。

核心区高端住宅供应已经在明显收缩，上海、深圳核心板块新增供应同比降幅都在四成以上。

库存也在去化。一线城市新房去化周期已降至 12 个月左右的合理区间，上海二手房挂牌量较高点降了约 25%，北京降了约 20%。

说白了，远郊的房子确实还过剩，但大家真正想买的核心区好房子，可选房源已经越来越少了。

成本刚性托底，是很多人忽略的第三个逻辑。

很多人觉得房价还能大跌，却忽略了最基本的常识：开发商不是慈善家。

现在核心城市的新房成本明明白白摆着：土地成本占房价 65% 到 70%，"好房子" 标准抬升建安成本 800 到 1200 元每平，现房销售又增加资金成本 800 到 1500 元每平。

严跃进测算：仅现房销售和好房子标准两项，未来核心区新房综合成本就比现在高 5% 到 8%。

深圳一位房企营销负责人算过账：现在核心区拿地做现房，综合成本比期房高 15% 左右，按之前的价格卖根本赚不到钱。

成本底就在那里，跌不动了，自然就会往上涨。这和你买不买没关系，是经济规律。

被压制五年的真实购买力，已经进入集中释放期。

很多人说 "大家没钱了"，但数据告诉我们，不是没钱，是之前不敢买。

前 8 个月重点 20 城二手房成交 99.8 万套，同比涨 6.3%，京沪连续 6 个月正增长，创近 5 年同期新高。

8 月一线城市新房成交同比涨 12.8%，深圳涨 31.7%，杭州涨 78.9%。9 月开局更猛，深圳头 6 天二手住宅成交环比涨 9.2%。

改善需求成了绝对主力。120 平以上大户型成交占比创近五年新高，新房成交重心持续向大面积段倾斜。

央行数据，上半年住户存款增加了 7.58 万亿。居民手里不是没钱，是之前怕风险不敢动。现在信心修复了，这些钱会逐步进来。

需求从来没有消失，只是被延迟了。五年积累的结婚、上学、改善需求，到了集中爆发的时候。

最后是预期反转的正循环，这个一旦启动就会自我强化。

房地产是信心经济。一旦上涨预期形成，就会进入 "成交量回升到价格企稳到信心修复到更多人入场" 的正循环。

现在这个循环已经启动了。深圳 8 月调价业主中选择涨价的占比升至 31.4%，较 7 月提升 6 个百分点，核心区业主议价空间从年初的 10% 到 15% 收窄到 5% 以内。

一线城市二手房已经连续 5 个月环比上涨。曹晶晶判断：价格企稳信号非常明确，复苏会逐步向强二线城市传导。

历史上每一次底部，都是大部分人还在看空的时候。等所有人都觉得房价要涨了，行情已经走完一大半了。

说到这儿必须泼一盆冷水：我们说的 "起飞"，是核心城市核心板块品质住宅的温和修复，不是全国普涨。

一线加强二线核心板块，未来 1 到 2 年优质次新房累计涨 5% 到 10% 是大概率，个别科技核心板块的稀缺房源可能摸到 10% 到 15%。

产业扎实的强二线主城，温和涨 1% 到 3%，以稳为主。

人口流出的三四线城市、远郊大盘、无学区老破小，依然以去库存为主，价格横盘阴跌，根本涨不起来。

90% 的房子，已经没有投机价值了。

但这不影响核心资产的修复趋势 —— 就像 2021 年所有人都觉得房价会永远涨，它照样跌了四年；现在你觉得它还会一直跌，它也会按照自己的规律，在核心板块逐步修复上涨。

为什么说房价又要起飞，不以个人意志为转移？

因为政策托底是客观的，供需反转是客观的，成本抬升是客观的，需求释放是客观的，预期修复也是客观的。

你可以选择不买房，可以坚持看空，但这些客观事实不会因为你的看法而改变。

趋势面前，个人的看多看空都微不足道。

前四年，你用 "房价永远涨" 的信仰没挡住市场下跌；现在，你用 "还会深度调整" 的执念，也挡不住核心资产的价值修复。

该起飞的，总会起飞。

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