从“造空间”到“造场景” 城市更新开启“人本”转型

中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

“当前中国城市正经历一场深刻的价值转向：经营性不动产各类城市空间普遍过剩，而适配人的生产生活方式、兼具人文价值与商业价值的城市场景极度稀缺。”

2026服贸会期间，由世界贸易网点联盟主办的2026总部经济大会暨（第六届）楼宇经济与城市高质量发展论坛在北京首钢园会展小镇召开。中国产业发展促进会楼宇经济和总部经济分会执行主任委员匡洪广在论坛上发布《2026场景城市白皮书》，提出城市发展正从“造空间”1.0时代迈向“造场景”2.0时代。

匡洪广表示，当前城市发展亟须从“造空间”向“造场景”转型。未来运营商的核心能力，不再是地产开发和资产管理，而是洞察人群生活方式、持续营造、迭代场景的能力。当“摊大饼”的增量时代落幕，以场景重构空间、以运营激活价值、以生态定义竞争力的场景城市，正成为城市高质量发展的核心命题与未来方向。

城市发展的时代拐点

在论坛上，匡洪广分析指出，历经数十年高速建设，我国一二线及重点城市的写字楼、产业园区、购物中心、酒店等经营性不动产已进入全面供大于求、供需错配的存量阶段。大量空间停留在物理建成层面，业态单一、功能滞后、缺乏活力，甚至陷入“建成即闲置、交付即落后”的困境。

与之形成鲜明对比的是，能满足当代生产生活方式、兼具美学体验与人文精神、同时实现商业闭环可持续运营的城市场景，成为城市最稀缺的核心资产。

“空间过剩是物理载体的饱和，场景稀缺是人本价值的空白。”匡洪广指出，这种“过剩与稀缺并存”的本质，是城市发展逻辑的根本转变：从“以建筑为中心”的功能供给，转向“以人为中心”的价值创造；从“造房子、建空间”，转向“造生活、塑场景”。这一拐点标志着中国城市正式进入场景驱动的高质量发展新阶段。

他提出，城市场景是依托城市建筑和城市空间，围绕特定人群生产生活方式，融合人群、空间、调性、内容和业态、持续运营，营造出一套独一无二的完整体验。

其核心内涵包括三层不可分割的逻辑：功能价值，强调功能适配、与时俱进，承载办公产业、商业消费、文旅度假、休闲娱乐、康养运动、公共服务等多元功能，摒弃单一功能思维，推动多元业态耦合共生；人文价值，强调功能之上、超越建筑，创造项目独有的气质、审美、情绪、社群与精神归属；商业价值，强调商业闭环、可持续运营，通过商业模式创新实现多元经营性收益、资产持续增值、现金流稳定闭环。

匡洪广还给出一个通俗而精准的大众标尺：“大家愿不愿意来、来了留不留得住、愿不愿意分享推荐、走了还想不想再来。”这是场景价值最直观的体现，也是空间活力的核心来源。与传统城市空间相比，城市场景聚焦人、重运营、是动态生活；城市空间则聚焦物、重交付、是静态房子。

依据影响力层级，城市场景可分为服务片区的普通城市场景、赋能城市的标志性场景、引领行业的全国现象级场景。匡洪广结合国内现象级项目，将城市核心经营性载体归纳为五大主流场景：产业场景、商业场景、文旅度假场景、城市更新场景、城市超级片区场景。

其中，产业场景正从“卖空间”转向“育产业”，从单一办公空间迭代为办公、社交、消费、轻居住融合的复合型场景；商业场景从“卖商品、做交易”升级为“做场景、造生活、供情绪价值”，未来核心竞争力不再是硬件与品牌，而是场景调性、内容迭代能力与用户黏性；文旅度假场景从“做景区、做观光”转向“做场景、做体验、做度假生活方式”，核心壁垒不再是先天资源禀赋，而是场景塑造能力与长效用户运营能力。

此外，城市更新场景坚持“留脉新生”，从简单建筑改造升级为文脉传承、片区激活、生活重塑的场景新生；城市超级片区场景作为最高形态，从“造建筑、造地块”升级为“造城市、造生态、造超级IP”。

“六步造场”与城市竞争力

据匡洪广介绍，基于行业普遍痛点与迭代需求，上述白皮书提炼形成系统化的“六步造场”方法论。

具体包括：反向重构项目定位逻辑，以核心目标人群为原点；基于人群生活方式锚定项目专属场景人格；搭建功能、人文、商业三维一体的全域价值体系；坚持空间适配生活方式，兼容新建开发与存量改造；建立全周期、多维度的长效内容养场体系，实现“建筑可建成、场景靠养成”；搭建多层级场景价值兑现闭环，通过基础租金、场景溢价租金、活动增量收入、社群会员收益、城市IP资产增值五大变现路径，解决“场景好看不盈利”的痛点。

匡洪广强调，城市是生产场景、生活场景、公共场景的有机聚合体，城市场景的丰富性、多元性、复合性、标志性、引领性，直接决定城市的吸引力、凝聚力与发展潜力。“场景越丰富，城市越有活力；场景越多元，城市越有魅力；场景越引领，城市越有竞争力。”

他以深圳、成都、三亚为例指出，深圳以科创、商业、文化、生态等多元场景集聚创新要素；成都以公园城市为底色，串联生态脉络、市井烟火、科技创新与国际消费场景；三亚则以滨海度假、免税消费、海洋文旅、康养旅居等构建一站式文旅休闲度假场景体系。

他说：“当前城市更新已进入深水区，核心任务不再是简单的拆旧建新、物理改造，而是从空间更新转向人本更新，从建筑改造转向场景再造。”

匡洪广最后指出，无论是老旧楼宇、产业园区，还是商业街区、文旅载体，所有城市空间都值得用场景理念重新打造一遍。从功能城市到场景城市，是城市发展的范式革命，只有拥抱场景、打造场景、升级场景，才能激活城市存量价值、凝聚城市精神内核、提升城市核心竞争力。“场景城市搭建人生舞台，万千市民演绎美好生活，这是我们共同的使命和追求。”

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）