告别单一商业依赖？太古地产双线布局

从经营数据来看，太古内地零售资产展现出强大韧性。2026年一季度，太古地产在内地运营的6座购物中心销售额全部录得正增长。

出品|中访网

审核|李晓燕

当内地商业地产告别高速扩张时代，行业竞争从简单的拿地建楼，转向资产运营、产品打磨与资本运筹的综合较量。拥有百年底蕴的太古地产，正迎来内地业务版图迭代的新阶段。戴可为接手太古地产内地业务之后，这家以高端商业闻名的港资房企，不再局限于大家熟知的太古里、太古汇购物中心，正式将高品质住宅纳入业务矩阵，依托成熟的资产流转策略，在一线与强二线城市稳步落子，在行业调整期走出一条属于太古的稳健发展路径。

提起太古地产，大众最先想到的，是三里屯太古里、成都太古里这类标杆商业项目。长期以来，持有型优质商业物业，是太古在内地市场最鲜明的标签。但随着内地城市更新不断推进，太古看到新的机会：把打磨零售、写字楼多年的产品理念，移植到住宅赛道，打造差异化高端住宅作品。上海陆家嘴太古源·源邸，正是这套思路落地的首个内地住宅项目，交出的市场答卷，也为太古住宅业务的后续拓展打下基础。

在千亿投资框架之中，太古规划200亿港元资金用于住宅开发销售，资金覆盖内地项目。戴可为在采访中明确了内地住宅业务的定位，并非不分城市、不分地块的规模化快速扩张，而是典型的机会型深耕模式。太古不会盲目奔赴陌生城市拿地，选址优先考量现有项目所在、品牌已建立认知的一线及强二线城市，重点甄选区位独特、具备产品打造空间的地块。

在开发节奏上，太古摒弃高周转的地产旧逻辑。陆家嘴太古源·源邸项目，是太古与本土实力企业合作开发的样本。戴可为表示，住宅开发销售考验极强落地执行能力，但品质永远排在第一位。依托香港市场多年住宅项目沉淀的成熟经验，太古可以在产品设计、工程品质与交付周期之间寻找平衡。不同于商业物业长期持有运营，住宅开发具备销售回款的属性，但太古不会为了加速销售而牺牲产品标准，这套品质优先的准则，贯穿零售、办公、住宅全产品线，核心是读懂本地客户真实需求，打造有辨识度的城市作品。

住宅新赛道之外，太古在内地的核心投资承诺持续落地。集团此前宣布投向内地的500亿港元投资计划，至2026年3月中旬，已有460亿港元完成部署，大量项目进入施工阶段。2026年将迎来多个重磅项目集中亮相，北京太古坊、三亚太古里、上海前滩综合项目、陆家嘴太古源等项目陆续揭幕，持续丰富内地资产组合，持续参与城市更新建设，为城市增添新的商业与生活场景。

从经营数据来看，太古内地零售资产展现出强大韧性。2026年一季度，太古地产在内地运营的6座购物中心销售额全部录得正增长。上海兴业太古汇、北京三里屯太古汇增长表现亮眼，同比增幅分别达到81.5%、56.2%；成都太古里、广州太古汇、上海前滩太古里保持双位数增长；北京颐堤港同样实现销售额提升。在消费市场分化的当下，太古旗下标杆购物中心持续吸引客流、带动消费，印证其长期运营商业地产的核心竞争力。

这套稳健的布局，离不开集团顶层的资本运筹思路。太古地产主席白德利在股东大会上阐述集团投资逻辑，将资源聚焦内地一线、新兴强二线城市，以及香港太古广场、太古坊等核心成熟物业集群。集团坚持“资本流转”战略，主动梳理资产组合，对非核心资产择机处置，回笼资金投向回报更优的新项目。自2018年起，太古持续落地非核心资产出清与资本重塑，2025年资产处置收获丰厚收益，包括美国迈阿密商业综合体、香港本地工厦、车位及写字楼楼层等资产完成出售，当年资产处置带来约73亿港元非经常性收益，推动基本溢利大幅增长。资产出售释放的资金，回流至内地优质项目投资，形成资产盘活、再投资的良性循环。

资本管理层面，股份回购也是太古管理闲置资本、回馈股东的重要手段。集团对股份回购始终保持开放态度，将回购作为资本调配的可选方案。此前15亿港元回购计划，在2025年基本执行到位，彰显管理层对于长期价值的信心。

当然，周期之下，挑战同样客观存在，这也是地产行业共性难题。资产组合之中，写字楼板块承压明显，成为集团需要持续应对的考验。香港写字楼市场整体需求疲软，尽管太古地产写字楼整体出租率维持平稳，但租金面临下调压力。太古广场、太古坊一季度租金调幅均下跌14%。其中太古坊二座在疫情期间竣工，一季度末出租率73%。白德利认为，在当前低迷的香港办公市场，该出租水平已属不易，但写字楼租金下行的压力，仍会持续对资产收益形成扰动。

内地市场虽然零售业态表现强劲，但写字楼市场同样处于调整阶段，市场需求分化，租赁竞争加剧，持有办公物业的经营难度有所上升。而新开启的住宅业务，虽有香港成熟经验加持，但内地住宅市场政策、客户偏好、市场环境和香港差异显著，作为新入局者，太古需要持续打磨产品，适应内地住宅市场的周期波动，机会型拿地模式也意味着住宅业务规模很难快速做大。

纵观太古地产的整体战略，它走的不是短期规模冲刺路线，而是以长期主义穿越行业起伏。一边持续深耕内地核心城市，加码零售、城市综合体，试水高品质住宅；一边主动盘活存量非核心资产，优化资本配置，保持现金流弹性。

在众多房企收缩投资、谨慎布局的环境下，太古依旧兑现大额内地投资承诺，多个新项目在2026年集中面世，内地零售资产保持增长，证明优质持有型资产依然具备穿越周期的生命力。戴可为接手内地业务之后，住宅业务作为新的增长支线，将和成熟商业资产形成互补，丰富太古在内地的业务结构。

长期来看，地产行业早已告别普涨时代，资产质量、运营能力、资本管控能力决定企业续航力。太古地产依靠成熟的资产轮动策略、对产品品质的坚守，在波动市场中稳住基本盘。只要持续坚守审慎投资原则，贴合城市发展需求打磨项目，这家老牌房企，有望在内地市场持续挖掘长期价值。只是写字楼市场的压力，以及住宅新业务的本土化磨合，仍需要管理层持续应对。