广东
楼市里最流行的一句安慰是：新房供应越来越少，以后房子稀缺，价格迟早涨回来。真相可能正相反。
先看开发商。今年前8个月，中海卖了1654.7亿，同比多出160多亿，坐上头把交椅。但同期百亿房企从53家变成40家，少了13家。这说明什么？市场没有变大，是幸存者在吃出局者的份额。蛋糕在缩小，桌上的人也在变少。
供应确实在降。8月重点城市新增供应617万平米，同比降31.8%；成交933万平米，同比降16.4%。供应降得比成交还猛，乍看要“断货”。但库存去化周期呢？13个重点城市8月末新房去化周期16.8个月，比7月反而拉长0.2个月；30城平均25.3个月，半数城市超过24个月警戒线。库存同比在降，但卖得更慢，周期不缩反增。
问题不在进水，在出水。水池进水关小，排水口堵得更死，水位不会降。楼市同理：新增供应少了，销售降得更快，积压的相对量还在增加。
更关键的是，需求被二手房截走了。8月重点20城二手房成交同比涨8.8%，1—8月累计涨6.9%；新房同期累计跌10.8%。二手房交易占比已经过半。买房的人就那么多，跑去二手的人多了，新房自然难卖。而且二手房还在自我繁殖：今天卖出去的新房，明天就是别人手里的二手。挂牌越滚越多，抛压越来越大。如果新房都要降价，二手凭什么保值？
当然，辩证看，核心城市优质新房仍有韧性，改善需求真实存在。但普涨时代结束了，整体缩量、结构分化才是主线。头部房企靠核心城市和产品力逆势增长，中小房企加速出清。对购房者，议价空间在变大；对房东，别再用“供应稀缺”安慰自己；对房企，淘汰赛远未结束。
一句话：楼市不是没房，是接盘的人不够了。供应减少救不了价格，只有需求回来才行。
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