信达地产减亏背后 转型仍在路上

中房报记者 付珊珊 上海报道

过去几天，信达地产股份有限公司（以下简称“信达地产”）的投资者经历了一场股价过山车行情。

9月1日至9月3日，信达地产连续三个交易日内日收盘价格涨幅偏离值累计超过20%。而同期，上证指数则处于下跌态势，信达地产的逆势上涨引发市场诸多猜测。9月4日，公司发布股票交易异常波动公告，经自查并向控股股东核实，明确表示“不存在应披露而未披露的重大事项”，并提醒投资者注意经营业绩风险。

一纸公告为这场短暂狂欢画上了休止符。随后，信达地产股价回调，9月7日下跌4.86%，9月9日再次下跌7.14%。

就在股价异动前不久，信达地产刚刚披露了2026年半年报。数据显示，今年上半年，信达地产实现营业收入12.83亿元，同比下降27.85%；归属上市公司股东净利润亏损13.2亿元，较上年同期36.9亿元的亏损收窄64.24%。

营收仍在萎缩，亏损却在收窄。单看这组数据，信达地产似乎在好转。但若将时间线拉长，将这份半年报置于公司近五年的发展轨迹中审视，结论或许截然不同。

少计提带来的减亏

拆解信达地产2026年上半年的减亏来源，答案藏在减值计提的变化里。

半年报显示，公司当期计提资产减值损失和信用减值损失合计3.66亿元。而2025年同期，这两项合计高达25.88亿元。仅计提减值就同比减少约22亿元，这一数字，几乎等于公司当期归母净利润减亏规模的全部来源。

换言之，信达地产2026年上半年亏损之所以收窄，更多是计提减少带来的自然回落，而非经营基本面的好转。

收入端的数据也印证了这一判断。上半年营业收入12.83亿元，同比下降27.85%，延续了自2024年以来的收缩态势。其中，房地产开发业务收入9.14亿元，同比减少33.98%，是营业收入下行的最主要拖累。

从毛利率看，房地产开发业务毛利率10.31%，同比提升6.12个百分点，主营业务毛利率7.95%，较上年同期提升2.99个百分点。毛利率上升与结转项目结构有关。但销售进度不及预期、开发节奏主动收敛，仍是摆在面前的现实。上半年，信达地产累计实现销售金额36.95亿元。此前公司基于对2026年市场情况的谨慎态度，已经将年度计划销售额下调至80亿元，但从半年度完成情况来看，销售完成度仅约46%。

实际上，信达地产的调整已经持续多年。

2020年，公司营业收入尚达258.64亿元，归母净利润15.02亿元。此后便一路下行：2021年营收221.05亿元，2022年182.5亿元，2023年114.2亿元，2024年80.28亿元，2025年45.84亿元。五年间，营业收入缩水超过82%。

销售端的萎缩同样明显，信达地产在2021年时销售额还有325.18亿元，到了2024年已跌至82.69亿元，2025年有小幅回升，按照目前进度，信达地产2026年销售额可能达到销售目标80亿元，甚至低于该目标。销售规模从300多亿元到80亿元，缩水幅度也超过75%。

值得注意的是，2025年，信达地产录得上市以来最大亏损，即归属母公司股东净利润为-78.75亿元，亏损原因是公司一次性计提资产减值损失62.25亿元。公司在年报中解释称，部分房地产开发项目及对外财务性投资存在减值迹象，因此计提了相应的减值准备。

转型困境

信达地产当前的困境，某种程度上与十年前的战略选择不无关联。

依靠母公司中国信达的金融资源，信达地产曾在土地市场频繁出手，尤其是2015年至2017年间凶猛拿地，不少地块溢价率都超过200%甚至300%，被市场称为“地王收割机”。高杠杆、高周转模式在行业调整期暴露出风险，大量高价拿下的项目陷入去化困境，资产减值也由此而生。

在2025年年报中，信达地产就披露了公司战略调整的消息，由此前的“地产开发、协同并购、管理服务三大业务轻重并举的发展格局”明确为“大力发展困境不动产投资和轻资产业务，逐步提高轻资产业务规模，构建轻重并举的业务组合”。代建业务是其发展轻资产的重要抓手之一。

一个有意思的现象是，过去信达地产在土地市场大手笔、高溢价扫货时，其获取的不少项目因自身开发能力薄弱都转手他人或引人代建方合作开发。而如今，信达地产自己却成了代建方。

不过，信达地产的代建有别于其他开发商。作为中国信达旗下地产平台，其专门接手烂尾或出险房企的问题项目，由母公司中国信达负责资金和不良资产处置，信达地产则通过代建代管盘活项目并完成交付。尤其是在中国恒大风险化解过程中，中国信达以及信达地产成为重要参与方。

在纾困方式上，信达地产通过债务重组、股权收购等多种方式针对不同项目定制盘活方案，有时，其不只做代建方，还会注入增量投资参与盘活。

除了参与中国恒大旗下项目纾困，今年2月24日，上海黄浦区大兴街项目举行开工仪式，该项目被业内称为“最复杂盘活案例”，而信达地产就负责该项目运营。

2025年，信达地产新获取项目计容建筑面积约161.83万平方米，其中代建项目面积118.54万平方米，代建项目面积占比高达73.2%。2026年上半年新获取项目计容建筑面积仅3.22万平方米，全部为代建项目。

但不容忽视的问题是，代建纾困目前对信达地产自身业绩的贡献比较有限。从目前的业绩来看，信达地产上半年代建项目销售金额约4.15亿元，仅占销售总额的11.2%；上半年房地产开发业务收入9.14亿元，仍占主营收入9.88亿元的九成以上，代建业务的收入贡献尚不明显。与此同时，信达地产的代建项目多涉及不良资产盘活，需承担额外风险，实际利润率可能低于行业平均水平，这也对公司盈利能力形成压力。

五年换四帅

与业绩持续承压相伴的，还有频繁的人事更迭。

2026年4月13日，信达地产发布公告，董事长邓立新因“年龄原因”辞去董事、董事长、法定代表人等全部职务。邓立新1968年出生，2026年58岁，其原定任期至2027年2月22日届满。

这已是信达地产五年内的第四任董事长。2020年12月，丁晓杰因“工作调动”辞去董事长、总经理职务，赵立民接任。2022年7月，赵立民因“工作调整”辞任，石爱民接任。2024年8月，石爱民、总经理郭伟、副总经理陈瑜三人集体辞职，邓立新于半个月后被推举为董事长。2026年4月，邓立新也辞任。

梳理四任董事长的任期与业绩可以看出，丁晓杰离任的2020年，信达地产归属母公司股东净利润15.02亿元；赵立民任内，2021年降至8.15亿元，2022年5.5亿元；石爱民任内，2023年5.05亿元，2024年由盈转亏至-7.84亿元；而邓立新任内，2025年信达地产更是巨亏78.75亿元。

可以说，每一任董事长都在见证信达地产业绩的进一步恶化，但没有一任掌门人能够扭转颓势。从履历看，丁晓杰、赵立民、石爱民、邓立新四位董事长无一例外都具有深厚的中国信达背景。

在一些业内人士看来，这种内部人轮换的模式，意味着每次换帅更多是母公司层面的调整，而非市场化的人才更迭。同一个体系出来的人往往具有类似的治理思路，这也是信达地产五年多次换帅，但仍未扭转经营业绩的原因之一。

如今，邓立新辞任已近五个月，信达地产新董事长人选至今未公布。在规模持续缩水、业绩连续亏损的情况下，这家央企地产商的掌舵者之位，似乎正成为一块烫手山芋。谁将接任，又如何破局，市场仍在等待答案。