广东
文｜邓浩志
楼市中的一二三线城市怎么划分？
最近几年楼市分化尤其严重，首先是城市间的分化。大城市可能已经回暖，三四线城市依然一路下行。但除了北上广深之外，强二线、弱二线城市怎么划分？哪些城市属于三线、四线城市？很多人并没有概念。而城市级别又决定了楼市发展的基本面。所以这个问题一直有很多人问我。
单纯以房地产市场划分，我的概念是这样的：
强一线：北、上、深。特征为经济总量大，房价偏高；
弱一线：广、杭、成。总体特征为经济总量大，房价偏低；
强二线：合肥、苏州、厦门、宁波、南京。总体特征为人口多，市场略强，房价略高；
普通二线：东部中部省会（如武汉、长沙）；直辖市、计划单列市、万亿 GDP 地级市，如：佛山、东莞。总体特征为经济总量大，近期表现一般，人口多，但楼市偏弱，房价中等。
弱二线：西北、东北、西南省会城市；总体特征为经济弱，人口多。
强一线和弱一线的房价长期前景都看好，区别在于入场门槛和核心区的大小； 强二线目前虽然弱于一线，但增长势头不错，长期前景看好； 普通二线房价前景一般，长期平稳为主； 弱二线房价当前偏低，但租金回报率偏高，所以关注重点应该由资产升值幅度调整为租金回报率。
下图为目前国内 30 个 GDP 万亿城市，以及经济偏弱的省会城市。
最后强调：
官方早年有个一二三线城市的划分，而各地方前几年又出了个新一线城市的名单，但这些都是从城市总体竞争力程度划分的。而我上面的这个划分，只针对楼市一个方面。至于四五六线城市，则是民间说法。就房地产而言，三线就最低了，再往下，根本没有进一步划分的需要，讨论的意义也不大。
广州楼市：购房全款成为主流
根据广州市房地产中介协会数据，2026 年 8 月（统计周期：8 月 1 日至 8 月 31 日），广州市二手住宅网签套数中，只有 35.6% 选择按揭付款。这意味着，每成交 100 套二手房，就有超过 64 套是一次性付款。新房市场的情况也类似。
这透出两个信息：
1、现在买房的人少了，而愿意贷款的人更少了。2/3 家庭购房选择全款，说明多数人都想着有多少钱办多大事，加杠杆买房已经成为过去。
这一则说明市场依然对房价没有信心，如果房价再跌，加杠杆等于加倍损失。二则说明大家对收入前景没有信心，怕钱借了，以后还不上。
2、之前有人说 828 新政后，开发商宁愿竣备后才销售的。反正预售也拿不了多少钱。但现在看，一次性付款的还是很多。也就是说封顶预售，还是能拿到一部分钱，超过一半的钱。所以争取封顶预售应该还是绝大多数房企的选择。
另外，在二手成交结构上，60‑120㎡户型占比提升，小面积与大户型占比回落，置换型改善需求逐步成为交易主力。这明显说明二手房越来越走向刚需，尤其是所谓 “极刚” 的初次置业群体。他们关心买不买得起，所以总价一定要低。而改善市场，则更多聚集在产品有明显优势的新房市场上。还是那句话，楼市全面分化，卖得好的都是两端的产品，要么足够便宜，小一点也行；要么足够好，贵点也无所谓。
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