马云再聊未来房价：180万的房子，到2030年还能值多少钱？

相信最近关注楼市的朋友都有这种纠结：从2022年开始跌了整整四年，从二三线城市跌到一线城市，好像没个底；可另一边救市政策一个接一个出，放开限购、降利率、减税费，又总让人觉得是不是要企稳反弹了。手里有房的怕继续贬值，想上车的怕抄底抄在半山腰，人人心里都打鼓。

也正是因为这样，网上关于房价的预测从来没断过，其中传得最广的，就是“马云预测180万的房子到2030年还要涨”的说法。很多人看着有鼻子有眼的分析，也跟着半信半疑。

可实际上，这话根本不是马云说的，都是别有用心的人借他名头博眼球。今天咱们就来说清楚，当前楼市到底是什么情况，现在180万的房子，到2030年到底还能值多少钱。

01 跌了四年又迎救市，市场分化初现企稳迹象

先说说当下的楼市基本面。这轮调整不是短期波动，是实打实的长期下行，从2022年开启下跌通道以来，已经走了整整四年。刚开始下跌主要集中在郑州、石家庄这类二三线城市，不少地方房价直接打了七折八折；到后来上海、深圳这些一线城市也没扛住，纷纷加入下跌队伍。

进入2026年，二手房的下跌趋势还在延续，数据显示，2026年4月全国100个城市二手住宅平均价格为12733元/平方米，环比下跌0.46%，同比下跌8.34%，整体还在探底过程中。

与此同时，各地的救市政策也没停过。到现在为止，除了少数一线城市，绝大多数城市都已经放开了限购政策，想买几套都没人管；银行这边不断下调首付比例，房贷利率也一降再降，很多城市首套房利率已经跌到了历史低位；不少地方还上调了公积金贷款额度，减免了契税和增值税，全方位给购房减负。

受政策托底影响，部分城市的成交量确实有所回升，房价也出现了止跌企稳的迹象。但这更多是阶段性的筑底，不代表马上就要反转上涨，整体下行的大趋势，并没有根本改变。

02 网传马云预言房价上涨？纯是借名头博眼球

说到房价预测，网上流传最广的版本，就是假借马云的名义说：一线城市和强二线城市180万的房子，到2030年还能涨10%-20%，能值198万到216万；三四线城市因为人口流出，会跌15%-20%，大概值135万到144万。这话听着有数据有分级，好像很专业，其实根本就是杜撰的。

事实是，2026年马云根本就没有发表过任何新的房价评论，这些所谓的“预测”，都是自媒体蹭热度编出来的。不过从马云前些年的核心观点里，确实能看出他对房价的长期判断，而且和网上传的“上涨”完全相反。

早在2017年杭州全球峰会上，马云就说过：“未来八年，中国最便宜的东西可能就是房子”，核心就是房子应该回归居住属性，而不是投机工具。到了2019年他再次聊起房价：“30年后，每对年轻人要养8个老人，还要管理5套房子”，这话的本质就是说房产会全面过剩，持房成本越来越高，房子不再是稳涨不跌的投资品。

2025年的内部讲话里，他又再次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”。从头到尾，马云的核心逻辑都是一致的：房价会去投资化、回归居住属性，长期供大于求，整体是贬值趋势，从来没说过未来房价还要大涨。

03 180万的房子到2030年值多少？分城市差异极大

既然网上的传言靠不住，那站在2026年的节点看，现在价值180万的房子，到2030年到底能值多少钱？结合当前的市场趋势和基本面来看，答案很明确：整体没有上涨空间，不同城市跌幅不同。未来五年，一线城市大概率还有30%以上的补跌空间，二三线城市还有20%-25%的跌幅。

说白了，现在180万的房子，到2030年，一线城市可能就值120多万，二三线城市大概在135万到144万之间。别指望升值，能少跌点、稳得住，就算表现不错了。

之所以这么判断，核心原因就是涨跌节奏不一样：前几年二三线城市跌得早、跌得猛，泡沫已经挤掉了很大一部分，后续下跌空间相对有限；而一线城市前期一直相对抗跌，跌幅远小于二三线，泡沫没有充分释放，后续补跌的概率非常大。不是一线房价永远涨，是之前没跌透，早晚要回归合理区间。具体来说，我们可以从以下3个因素来分析。

04 因素一：下行大趋势已定，反弹只是一厢情愿

第一个最核心的决定因素，就是房价的长期下行趋势已经形成，不是几个政策就能轻易扭转的。很多人总觉得政策救市就能让房价重新涨回去，其实太高估了政策的作用。政策的作用更多是托底，避免下跌太快引发系统性风险，想让房价回到十几年前那种年年涨的状态，根本没有可能。毕竟人口见顶、城镇化放缓、住房整体过剩，这些基本面的问题，不是降点利率、放开限购就能解决的。

大趋势向下的情况下，房子的金融属性会越来越弱，居住属性越来越强。以前买房子是投资，想着升值赚钱；以后买房子就是消费，买了就是用来住的，贬值才是常态。抱着“抄底等上涨”心思的人，大概率会失望。

05 因素二：房价收入比虚高，脱离普通人承受力

第二个支撑下跌的底层逻辑，就是房价收入比依然偏高，价格远远脱离了普通人的收入承受能力。什么是房价收入比？简单说就是一个普通家庭不吃不喝，多少年能买得起一套房。现在二三线城市的房价收入比大概在20-25，也就是干20到25年才能买一套房；一线城市更夸张，房价收入比超过40，相当于一辈子工薪收入都未必能买一套房。

这样的价格水平，明显是不健康的，早晚要向居民的实际收入回归。前期二三线城市跌得多，相当于挤了一部分泡沫，后续下跌空间自然小一些；一线城市之前跌幅小，房价收入比还在高位，自然还有补跌的空间。价格终究要围着收入转，脱离了普通人购买力的房价，撑不了太久。

06 因素三：租售比严重失衡，投资价值基本消失

第三个很现实的因素，是租售比严重失衡，房子的投资价值已经基本消失了。租售比，就是年租金和房子总价的比值，直接反映房子的投资回报率。正常来说，能到3%-5%才算有投资价值，比存银行强点，才会有人愿意投资买房。可现在国内绝大多数城市的租售比都只有1%多一点，也就是买套房子出租，要七八十年才能回本，收益还不如存银行定期。

这种情况下，投资客根本不会进场接盘，毕竟投进去赚不到钱，还要担着房价下跌的风险，傻子才会干。同时，房价这么高、租金这么便宜，很多年轻人也会算账：买房首付几十万，月供大几千，不如租房子划算，刚需群体的购房意愿也在下降。投资客不愿来，刚需在减少，两大购房主力都疲软，房价自然缺乏上涨的支撑，长期下行也就是必然的结果。

总的来说，别再信什么“马云预言房价上涨”的谣言了，马云从始至终都在说房子要回归居住属性。现在180万的房子，到2030年大概率是贬值的，不同城市跌幅不同，但想升值基本是奢望。

当然也不用过度悲观，房价不会无限制下跌，慢慢回归到普通人能承受的合理区间，慢慢回归居住属性，才是最终的方向。对普通人来说，如果是刚需自住，工作生活都定在当地，买了自己住，涨跌不用太纠结；要是还想着买房投资赚大钱，还是趁早打消这个念头。现在的楼市，早就不是闭着眼买都能涨的时代了。守住自己的血汗钱，不盲目抄底，不投机炒房，比什么都重要。