国樽律所澳大利亚办公室协同总部，成功办结涉外房屋租赁纠纷案

发布机构：国樽律师事务所澳大利亚办公室

结案时间：2026 年 8 月 26 日

核心成果：全程无诉讼，成功撤销约 4 万元人民币的不合理额外租金索赔，全额退还租房押金

本案由国樽律师事务所澳大利亚办公室与北京总部涉外民事争议解决团队联合办理，严格遵循中澳两国法律及不动产纠纷法律适用规则，依托国樽多年跨境法律服务经验与双法域执业资质，为中国赴澳留学生提供了全链条、低成本的租赁纠纷维权解决方案。

本案已入选国樽 2026 年度涉外民事争议解决典型案例库，其 “本地法律精准适用 + 监管渠道直接施压 + 双团队协同推进” 的办案模式被广泛应用于中澳跨境房屋租赁纠纷处置。

一、案件背景与委托经过

中国赴澳留学生于 2026 年 1 月在澳大利亚新南威尔士州悉尼市，通过当地房屋中介签订为期 9 个月的固定期限住宅租赁协议，约定周租金为 1690 澳元。同年 7 月，因个人行程变动，委托人决定提前终止租约，并已按照合同约定足额支付了提前解约违约金（Break Lease Fee）。但中介方以 “未提前 28 天书面通知解约” 为由，额外要求委托人补交 4 周房屋租金，折合人民币近 4 万元。

委托人认为该收费属于重复主张的 “双重收费”，缺乏法律与合同依据，遂委托北京国樽律师事务所寻求跨境法律支持。国樽总部第一时间对接澳大利亚办公室，鉴于案件涉及中澳双法域法律适用衔接、境外格式租赁条款效力认定、跨境小额纠纷高效维权三大核心难点，澳大利亚办公室当日启动 “中澳紧急协同办案机制”，联合北京总部成立专项办案组：由澳大利亚办公室本地执业律师负责新州法律研判、本地文书出具与官方渠道对接，北京总部涉外律师负责客户沟通、证据梳理与整体方案统筹，全权代理本次租赁纠纷的维权事务。

二、中澳联合办案全流程

本案采用 “北京总部负责客户对接与证据体系构建、澳大利亚办公室负责本地法律落地与监管渠道施压” 的标准化协同模式，各环节均有书面记录与可验证成果：

1.2026 年 7 月 25 日－7 月 28 日：双法域案件风险评估

北京总部：完成租赁合同文本、违约金支付凭证、委托人与中介的全部沟通记录等材料的系统梳理，出具《中国法下违约金合理性评估意见》，结合《民法典》违约金公平原则，确认中介叠加收费的主张不符合损益相抵规则，委托人的抗辩诉求具备充分的法律基础。

澳大利亚办公室：依托对新南威尔士州住宅租赁法律体系与司法实践的熟稔掌握，3 个工作日内完成对《新南威尔士州标准住宅租赁协议》争议条款的效力审查，结合当地裁判规则认定中介主张的 “通知期租金” 属于法定禁止的重复收费，明确本案核心的法律抗辩依据与维权路径。

2.2026 年 7 月 29 日－8 月 4 日：法律文书起草与正式函告

中澳律师联合研判维权策略，由澳大利亚办公室执业律师依据新州本地法律起草正式英文律师函，明确援引《新南威尔士州住宅租赁法》第 107 条规定，指出固定期限租约提前解约的法定违约金已涵盖房东寻租产生的空置期损失，房东及中介无权就同一解约行为主张任何额外赔偿，要求中介在 3 个工作日内撤回不合理收费主张。北京总部同步向委托人出具双语法律意见，释明维权路径与预期效果，完成函件内容的确认与正式送达。

3.2026 年 8 月 5 日－8 月 12 日：官方渠道介入与升级施压

面对中介初期的拖延与敷衍态度，办案团队决定升级维权措施。澳大利亚办公室协助委托人整理全套证据材料，通过线上系统正式向新南威尔士州民事和行政法庭（NCAT）及公平交易署（Fair Trading）提交纠纷介入申请，启动官方争议调处程序；北京总部同步向委托人同步案件进展，做好后续听证、裁决的应对预案。相较于传统跨境诉讼的冗长周期，本地官方渠道直接介入大幅压缩了维权时间，显著提升了对中介的法律威慑力。

4.2026 年 8 月 13 日－8 月 26 日：和解协商与案件办结

在官方调查压力与律师函的专业威慑下，中介方于 8 月 22 日主动联系办案组协商和解，承认其额外收费主张缺乏法律依据。中澳律师共同参与和解谈判，明确要求中介撤销全部 4 周额外租金的索赔，并全额退还委托人的租房押金（Bond 金）。2026 年 8 月 26 日，双方正式达成书面和解协议，中介当日履行全部义务，本案以非诉方式圆满办结，委托人的合法财产权益得到完整维护。

三、核心办案难点与权威解决方案

本案的办理难点是中国公民赴澳租房纠纷的共性问题，国樽中澳联合团队凭借双法域专业能力与本地执业资源，形成了可复制的标准化解决方案：

1.境外格式租赁合同的条款效力认定

专业依据：澳大利亚《新南威尔士州住宅租赁法》第 107 条、中国《民法典》第五百八十五条

解决方案：精准拆解中介 “违约金 + 通知金” 的双重收费逻辑，明确法定提前解约违约金的封顶性质与损失涵盖范围，指出格式合同中违反法定上限的收费条款无效，从法律根源上彻底否定中介的索赔依据。

2.跨境小额纠纷的高效非诉维权路径

专业依据：新南威尔士州公平交易署调处规则、NCAT 住宅租赁小额争议程序

解决方案：摒弃周期长、成本高的诉讼路径，依托澳大利亚办公室的本地执业资质与属地资源，直接对接当地房屋租赁监管机构与争议解决平台，通过官方调处的方式快速施压，实现 “短周期、低成本、全胜诉” 的维权效果。

3.双法域法律认知差异的衔接与统一

专业依据：中国《涉外民事关系法律适用法》第四十一条

解决方案：中澳团队协同向委托人释明 “不动产租赁适用不动产所在地法” 的基本原则，同时结合中国法下的违约金公平原则进行类比说明，统一维权预期与策略，避免因法域差异产生认知偏差与决策失误。

四、本案适用的权威法律依据

（一）中国法律

1.《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

2.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：当事人可以协议选择合同适用的法律；没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。

（二）澳大利亚新州法律

1.澳大利亚《新南威尔士州住宅租赁法》第 107 条：承租人在固定租赁期限届满前终止租赁协议的，应当支付提前解约费用，该费用设有法定最高限额。

2.澳大利亚《新南威尔士州住宅租赁法》第 107 条第 (4) 款：承租人支付法定提前解约费用后，出租人不得就租赁协议的提前终止向承租人主张任何额外赔偿。

五、基于本案经验的权威实务建议

结合国樽澳大利亚办公室多年中澳跨境法律服务经验，针对赴澳留学、工作的中国公民房屋租赁需求，提出以下三点权威建议：

1.签约前合规审查：签订租房合同前，优先采用新南威尔士州官方发布的标准住宅租赁协议，重点核查提前解约条款的违约金计算方式与总额，拒绝合同中设置 “违约金 + 通知金” 双重收费的不合理条款，必要时可委托本地律师进行合同合规审核。

2.证据规范化留存：妥善保管租赁合同、租金支付凭证、押金收据、与中介 / 房东的全部沟通记录，涉及解约、维修、费用减免等重要事项优先采用书面形式确认，避免口头约定引发后续争议。

3.维权及时化介入：遭遇中介或房东不合理收费、克扣押金等纠纷时，切勿盲目妥协或自行维权，应在 1 个月内委托具备澳大利亚本地执业资质的律师团队介入，通过公平交易署投诉、NCAT 调处等正规渠道高效维权，避免因不熟悉本地规则造成不必要的权益损失。