现房时代楼市纪实｜《财经》封面

新政正式终结了“高杠杆、高负债、高周转”的房地产旧模式。制度切换不会自动解决旧问题，转型阵痛难免

文｜《财经》研究员 王文彤 辛晓彤

编辑｜杨立赟

房地产“828新政”出台后第一周，市场给出相对积极的回应。

根据58安居客研究院的统计，9月前七天，13个重点一二线城市新房交易规模总体高于去年同期。其中，4个一线城市的成交量全部同比上涨，二线城市中，南京、武汉、宁波等地的新房交易均录得正增长。二手房交易总体也呈向好趋势。在该机构统计的12个城市中，9月前七天的二手房交易规模均同比上涨。

新政发布后，土拍市场出现分化情况——上海和北京的高价地块拍卖时门可罗雀，参拍企业数量及竞拍热度均较前期有所回落，房企竞拍趋于理性；但在9月10日深圳一处地块经250轮竞价，最终被中海地产溢价125%拿下，住宅楼面价突破10万元。

8月28日晚，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局、中国人民银行、证监会五部门集中发布与房地产相关的八份文件，覆盖拿地、融资、建设、销售、按揭和交付等房地产市场全链条。中国房地产市场维持多年的预售制、“30年”房贷上限等政策，在一个晚上被改写，房地产市场的运行规则被系统重塑。

过去30多年来，房地产市场以预售制为核心，奉行“高负债、高杠杆、高周转”模式。但在行业深度调整期，销售回款放缓，预售资金被挪用、项目停工和延期交付等问题逐一出现。

住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局在8月28日答记者问时称，近日，恒大地产的破产清算及许家印案的公开宣判，是房地产开发经营“三高”模式弊端暴露的有力证明。改变“三高”模式，迫切需要改革商品住房销售制度、加强预售资金监管，引导房地产开发企业根据自身实力合理确定开发经营规模、强化风险意识。

一系列新政正是在此背景下密集出台，试图勾勒出“房地产高质量发展”新模式的理想图景：

购房者告别期房风险，实现“所见即所得”；房企告别集团杠杆扩张，转向产品力竞争与代建、运营等多元化业务；银行告别集团制授信，转向项目制放贷与REITs等融资工具；政府降低卖地依赖，转向城市更新、保障房建设与存量盘活。

新政通过压缩加杠杆套利的空间、拉长资金周期，加速行业企稳。虽然在短期内，它难以直接修复房价、去库存，但长期来看，在新政的影响下，房地产行业将回归理性，其对经济的贡献将从开发建设转向居住服务、资产管理和存量运营。

需要注意的是，制度的切换不会自动消化旧问题。土地成本高企、地价与房价倒挂、终端需求不足依然存在，且从政策出台到细则落地仍有一段空窗期。无论房企、银行还是地方政府，都需要经历一场转型的阵痛。

售楼处新规则

“我们现在都是实景，所见即所得。错过这波，还想买新房就要再等两年。”

8月28日新政出台后的首个周末，《财经》走访北京大兴区、亦庄、朝阳区的多个现房、准现房楼盘发现，这已成为销售们不约而同的开场白。

新政意外使这批楼盘成了“受益者”。它们已开盘至少一年，快的已经交付，慢的主体结构也已封顶，且目前仍有部分货值在售。对比其他仅有图纸、现场尘土飞扬的楼盘，他们是购房者眼下为数不多能够“眼见为实”的选项。

“828新政”后的周末，北京亦庄招商序项目售楼处，多组客户正在看房。摄影/王文彤

招商序位于北京亦庄核心地区，紧邻亦庄龙湖天街和北京二中，单价在6.6万元/平方米左右。该项目于2025年5月开盘，将于2027年年中交房，外立面已经封顶，会所也修建完毕，处于准现房状态，可供购房者参观。售楼处内，不少客户围在沙盘前听讲解，或坐在洽谈室、休息区计算价格。

这可能是中国进入现房销售制时代后，未来售楼处的标配。不过对于目前已有的预售项目，828新政也明确提出，“老项目老办法，新项目新办法”。

以住房项目是否取得建设工程规划许可证为标准，已取得的，可以按照原有政策规定执行，未取得的优先采用现房销售。而且，“优先”不等于“必须”，新项目既可以现房销售，也可以预售。此外，新政还在现售制项目中推行定金制和定金监管。

招商序这个楼盘很快释放出涨价信息。该项目的销售刘楠告诉《财经》，他刚接到领导通知，主力户型127平方米将在9月6日涨价2%。

在1公里外定位更高端的招商玺项目，销售人员也表示即将涨价。该楼盘已于近期开始交付，销售在带看过程中反复强调，现房项目稀缺性更强，价格也理应更高。

包含上海、广州、深圳等城市在内的多个期房项目同样释放出涨价信号。

比如，9月8日，保利发展上海宣布，旗下保利·都汇和煦、保利·珺园、保利·虹桥和著｜璟岸三个期房项目，新取证楼栋售价全线统一上调1%。

开发商之所以迅速涨价，与“828新政”中规定的“主办银行制”和资金封闭管理制度有关。

通过这两项制度，按揭放款从封顶后移至竣工备案后，开发贷也与项目开发周期更匹配：预售项目不超过五年、现房项目不超过七年。此外，首次还本也原则上延至竣工备案后。这从资金流入与流出两端同时拉长了开发商的资金占用周期，实质上切断了“以预售款滚动开发”的高周转路径。

刘楠表示，该项目开盘初期一度降价以加快去化，但新政出台后，公司为拉长销售周期、弥补未来拿地至开盘之间的空窗期损失，决定通过提价控制流速。据其测算，一套房价格上调2个百分点，意味着多出十余万元的利润空间。

招商玺销售也算了一笔账：新政后开发商从拿地到竣工备案需两年到三年，期间无法通过预售回款。根据他的经验，国央企融资成本在5%到6%，民企则在8%左右，两年就是16%的成本。他认为，这些成本最终会体现为房价上涨。

但这种热度并非普遍现象。多位新房中介承认，目前市场分化严重，位置好、产品力强的项目更能打，大部分的项目去化表现一般。

与开发商的积极推盘形成对比的，是购房者的犹豫态度。

一位招商序客户认为，目前的新房项目都已经入市几年，可选择的空间不多，不如再等两年。她与男友已经看房一年多，购房款早已准备好，但是迟迟不能下定决心。

购房者们考虑的另一个重点是，是否延长房贷期限。

“828新政”将个人住房贷款的最高年限由30年延至40年。

以贷款本金100万元、房贷利率3.1%（7月个人住房新发放贷款加权平均利率约为3.1%）、等额本息还款方式测算，将贷款期限延长至40年后，每月月供将减少约632元，但利息总额将增加约20万元。

多位售楼处销售都表示，目前已经有客户来询问能否延期，但他们还在等待银行的具体细则。

《财经》以购房者身份咨询了多家银行发现，不同银行对借款人的年龄要求有差异。比如，交通银行要求，35岁以下的借款人可以申请40年期房贷，如果房龄较老，贷款期限还会有所压缩；招商银行、工商银行、中信银行的年龄门槛则是40岁。

这意味着，40岁以下的购房者才是这一政策的主要针对人群，而这部分人群恰恰是购房时更为审慎的群体。

“我感觉很不划算，”一位近期购置婚房的客户表示，“一个月只是少了600多元，少吃几顿饭就补回来了，但我要多还那么多钱。”

售楼处里的涨价焦虑、购房者的复杂心态，是828新政的市场投影。

一位银行信贷审批人员认为，现在客户在买房时不愿意拉满杠杆，再加上有公积金抵扣，新政摊薄的月供显得微不足道。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对《财经》表示，这一政策适合当前收入水平承压，但未来职业发展及收入增长空间较大的购房者，可以作为应对前期还款压力的工具。根据他观察，在实际操作中，绝大多数购房者并不会真正还满40年，多数购房者会在15年左右选择提前还贷或通过二手房交易置换。

不过据《钱江晚报》报道，杭州贝壳签约中心工作人员透露，新政出台后的第10天，杭州贝壳平台已出现一例贷款40年的二手房交易案例。

在销售端、信贷端以外，资本端的工具箱也已摊开。新政推出多种融资渠道，包括股权、债券、并购、REITs等全链条工具箱，覆盖融资、并购、盘活、退出全流程。

从地方试点到中央定调

“828新政”并非横空出世。从地方试点到国家定调，这场变革经历了漫长的铺垫。

20世纪80年代，商品房预售制度（俗称“卖楼花”）被从香港引入内地。1994年，《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》正式确立预售的法律地位，至今已超过30年。1998年房改后，预售成为商品房销售的主流模式。

这一制度允许房企在项目建设完成前预先销售商品房，购房者根据规划设计、合同约定等作出购房决策，并在合同约定时点收房。

预售制加快了房企的资金回笼速度和开发节奏，成为推动房地产行业高速发展的动力之一。

但在缺乏严格监管的情况下，开发商挪用预售款的现象屡见不鲜。一旦房企资金出现问题，购房者便面临“钱房两空”的风险。房地产行业进入深度调整期后，多地项目出现资金缺口，导致烂尾或延迟交付。

行业风险倒逼改革。2020年3月，海南省明确新出让土地实行现房销售制度，成为全国首个全面推行现房销售的省份。其核心在于“新旧有别”，已出让土地仍可按预售制度执行，新出让土地则必须现售，这一原则为后续全国推广提供了重要参照。

2023年开始，现售制的试点速度明显加快。

在当年1月召开的全国住房城乡建设工作会议上，住建部提出，有条件的地区可以进行现房销售。

此后两年间，政策扩散呈现加速态势，湖南、广东、安徽、四川等多地明确表示推进现房销售试点。

具体路径上，各城市因地制宜。有些城市在单个土地出让环节直接设置现售条件；有些行政区，如雄安新区，直接宣布取消预售、实行现售，并同步进行不动产登记改革；亦有个别地方鼓励在房地产融资协调机制“白名单”项目中择优，引导推行现房销售试点。

多数地方采取“谨慎尝试”，“渐进式推进+配套政策支持”成为常用模式，配套支持政策包含延长土地出让金缴纳期限、对购房者进行契税补贴、提高公积金贷款额度等。

自2026年起，现售制从地方试点上升为国家层面的制度安排。

年初印发的“十五五”规划纲要明确提出，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，“有力有序推进现房销售”。

一二线城市加快跟进。7月29日，广州南沙挂牌首宗“现房销售承诺制”地块，要求竞得人承诺执行现房销售，地方政府给予土地出让金分期缴纳支持。

一个月后，住建部、自然资源部、金融监管总局、央行、证监会的联合发文一锤定音。

根据亿翰智库数据，截至2026年6月，全国已有广州、苏州、烟台等超20个城市出台相关配套政策，从土地出让、公积金贷款、购房补贴等多个维度支持和鼓励现房销售，现房销售占比已从2019年的15%提升至2025年的超过35%。

从城市能级来看，已全面推行现房销售的城市主要为现房库存去化压力较大的三四线城市，一二线城市尚在探索阶段，多通过在少数核心地块进行现房销售试点的方式推进。

对“现房时代”的到来，行业里早有预期，只是在等靴子落地。

在越秀地产2025年中期业绩发布会上，董事长林昭远表示，在房地产发展新模式下，行业最终会走向现房销售模式。这可能会降低开发商买地意愿，或阶段性对土地出让产生一定影响。

华润置地总裁徐荣在2026年8月31日的业绩会上表示，政策不搞“一刀切”，给予行业缓冲窗口期，对于坚持稳健财务纪律、量入为出的长期主义房企，将有更大竞争优势。

伴随着销售端的制度变革，为化解现售制引发的连锁冲击，信贷制度也在同步改革。

首先是个人住房贷款期限延长。

1997年，《个人住房担保贷款管理试行办法》中规定，房贷期限不得超过20年；两年后，《中国人民银行关于调整个人住房贷款期限和利率的通知》明确，房贷期限由20年延长到30年。

此后20余年，“30年”上限未作调整。直至此次“828新政”，将个人住房贷款的上限调整至40年。

其次是在银行端建立“主办银行制”。

一家头部股份制银行上海分行对公负责人钱进对《财经》解释，“主办银行制”是指一个项目指定一家主办银行，由该银行牵头组建银团，或单独对项目进行资金监管，为房企提供开发贷款等融资服务。

“简单来说，项目赚了你升职，项目赔了你要挨处分。”他说。

这一制度源于2024年已运行的房地产融资协调机制，即市场熟知的“白名单”制度。

“白名单”制度在2024年由住建部、金融监管总局联合推出，目的是精准支持房地产项目的合理融资需求，助力保交房。同时，各家银行也都推出了自己的“白名单”房企和项目，优先给予资金支持。

钱进告诉《财经》，为了确保资金安全，“白名单”项目普遍采用严格的封闭管理，即项目资金单独建账、独立运作，防止被挪用。为分散风险，上海规定单个监管账户仅对应2万平方米销售面积的资金。

从规模增长看，截至2025年底，“白名单”项目审批通过贷款金额已突破7.5万亿元。

但各地的“白名单”尝试存在标准不一、各自为政的问题，导致优质项目被劣质房企拖累，后者却能多头授信无序扩张。

因此，“828新政”从全国层面明确“主办银行制”度，意在把开发项目的资金监管从“应急纾困”变为“制度重构”。

招联首席经济学家董希淼对《财经》表示，这轮调整可以概括为三个方面：对象上，从“看企业”转向“盯项目”；机制上，推行“主办银行制”和资金封闭运行；目标上，从短期应急转向制度重构。

“828新政”出台后，新白名单的范围放开，但逻辑变了。一位国有大型商业银行高级经济师告诉《财经》，过去白名单看的是房企主体资质，而新白名单看的是项目本身，比如是否四证齐全、资本金实缴到位、能提供匹配抵押物、单独建账封闭管理、有建设交付计划。

这意味着，新政对不同性质的房企一视同仁，但项目本身的合规硬门槛实际抬高了。

“828系列新政”为何在此时落地？

主要原因是房地产市场的供需关系发生变化，箭在弦上。

据新华社报道，8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局在回答记者提问时称，经过近30年的快速发展，当前二手房交易总量已经全面超过新房，房地产市场进入存量提质、结构优化的高质量发展时期。

从销售端和开发端的变化到“保交楼”进展都可以印证这一官方判断。

首先，销售结构的反转与房价的持续分化，宣告存量时代到来。

销售面积方面，根据国家统计局数据，2026年1月-7月，新建商品房销售面积达4.5亿平方米，同比下降11.8%；全国二手房交易网签面积达4.82亿平方米，同比增长10.2%，已超过新建商品房销售面积。

房价方面，根据中指研究院数据，2026年上半年，百城新房价格累计上涨0.59%，二手房价格则累计下跌2.9%；进入7月，分化仍在继续，新房价格在部分核心城市改善楼盘入市带动下环比上涨0.26%，同比上涨2.09%，二手房价格却持续走低，环比下跌0.44%，同比下跌7.37%。

其次，开发投资的持续萎缩，迫使行业从增量开发转向存量优化。

根据国家统计局数据，2025年全国房地产开发投资金额为8.28万亿元，同比下降17.2%，投资端连续四年负增长。进入2026年，1月-7月，全国房地产开发投资额为4.30万亿元，同比下降19.2%。

再次，“保交楼”攻坚战的成效，为新政出台扫清了风险障碍。

国家重点列管的396万套保交房核心任务已累计交付391.8万套，整体交付率达99%；全国因暴雷停工导致的“已售难交付”住房，也已累计实现约750万套落地交付，存量烂尾风险得到实质性化解。

在这样的背景下，房地产的开发、销售、融资端都需要一次彻底的转变。

不过，从国家定调到地方落地，仍有一个时间差。钱进透露，其所在银行总行层面的细则可能要等到9月中旬才能落地。从政策发布到银行、房企、购房者真正感受到变化，还有一个传导过程。

房企商业逻辑重构

“828新政”对现房销售制度有了实质性推进，下一步将直接影响房企的拿地、建造和销售策略。

“新政”优先鼓励开发商推行现房销售，并规定在取得建筑工程施工许可证后，开发商可以与购房人签订合同，收取少量定金。不过项目是否实行现房制视具体情况而定，不搞“一刀切”。

过去，不少城市允许房企在地下室和基础工程基本完成、主体结构完成三分之一、二分之一或三分之二等不同节点取得预售证，因此房企可以更早收到购房者首付款。“新政”同时提高了预售门槛，将预售底线拉高到主体结构封顶。

此外，个人住房按揭打到开发商账户的时间也延迟到竣工备案后，此前各城市原则上主体建筑封顶后即可打款。

对开发商来说，政策实施后，最直接的影响是峰值资金占用的数额增加。在项目建造过程中，土地款、建安款、营销费等支出持续发生，但首付款和按揭资金都要更晚进入项目。房企需要用自有资金和开发贷覆盖过去由预售资金承担的一部分建设投入。

其次是资金占用时间拉长。尽管各地尚未出台具体实施细则，但业内普遍认为，新的预售制度下，项目从拿地到实现全款回笼的周期普遍拉长至一两年，现房销售可能拉长至两三年。

长江证券在2025年6月10日发布现房销售专题报告，以一个“高能级城市典型项目”为模型测算：从预售改为现房销售后，累计现金流回正时间由20个月延长至34个月，也就是推迟14个月；净利率由11.4%降至8.6%，IRR（内部收益率）由17.3%降至6.4%。

针对这一数据，一位地方民企投拓部门负责人王楠对《财经》表示，由于各地细则并未出台，各城市在金融、税收、土地等方面的配套性改革措施尚不明确，盈利模型还很难计算。但他表示，很多项目整盘测算利润也就五六个点，达不到长江证券测算的超过10%的净利率。

“新政”也同时给了房企一些缓冲时间。首先是开发贷期限被拉长。新规要求开发贷覆盖从开工到竣工备案全过程，预售项目贷款期限最长可以达到五年，现房销售项目最长七年。

同时，政策要求各地同步优化土地供应、土地出让方案和融资安排，通过开发贷、股权、债券等方式满足合理融资需求。

“新政”出台逾一周时间，房企已经开始相应动作。

其一是销售端加快清库存。一家头部房企的区域高管张成对《财经》表示，“828新政”发布后，总部要求各区域加快手里存货的销售速度。广州头部房企的一位高管也透露，公司正在为已经取得建设工程规划许可证（下称“工规证”）的项目紧急申请预售许可证。

其根本目的是加快现金回笼：存量旧项目仍沿用原有规则，可实现较早回款，总部也需要降低库存规模，为未来销售价格和土地价格的不确定性预留安全缓冲。

9月是房地产销售的“金九银十”开端。58安居客研究院的统计显示，9月1日至9月7日，一线城市新房成交套数同比平均增幅约为42%，但统计没有提到均价是否发生变化。

其二是拿地端更加聚焦优质地块，出手更为谨慎。

新政发布后，一线城市接连迎来第一轮土拍，上海和北京的高价地块均出现“推介时熙熙攘攘，拍卖时门可罗雀”的现象，参与竞拍的房企数量与此前期待严重不符。

中指研究院广州分院研究主管陈雪强表示，在“828新政”的影响下，参拍企业数量及竞拍热度均较前期有所回落，房企竞拍趋于理性。

但与此同时，9月10日深圳一处地块竞争激烈，共吸引七家国央企背景房企报名，经250轮竞价，最终被中海地产溢价125%拿下，住宅楼面价突破10万元。

深圳该地块优势在于稀缺性，片区内新房供给长期吃紧。此外地块规模小，有利于控制施工节奏，且无人才房、保障房配建硬性要求。

普睿数智董事长丁祖昱近期撰文提及，新政之下，房企拿地节奏将进一步放缓，但整体投资聚焦一二线高能级城市的策略没有变。

张成判断，未来更多全国性房企都会变成区域性公司，收缩拿地体量。他认为，仅靠地产主业造血，缺少第二增长曲线的企业，即便是头部房企，近两年也难有竞得优质地块的机会。

截至目前，福建省泉州市、福建省厦门市、浙江省丽水市已在最新挂牌出让的土地公告中，明确将“现房销售”纳入地块出让条件。

不过严跃进指出，从目前的实际操作层面看，现房销售仅针对个别优质地块，因此对供求关系影响总体有限。

拿地的大方向基本确定，当下房企最为关注的配套措施。

“目前，期房销售有一套完整的政策体系去支撑，要实现现房销售也需要很多配套措施，如金融及开发贷政策等。”越秀地产董事长林昭远在2025年中期业绩发布会上表示。

开发商目前最关注的是土地款的缴纳情况。王楠称，如果土地款项能够分批缴纳，例如部分土地款能够在竣工后缴纳，与按揭贷款发放一致，对于开发商的现金流将有很大助益。而目前的规则是缴清土地款项，开发商才能拿到施工证。

这一设想已有地方实践案例。就在8月28日，广州首宗“现房销售承诺制”地块成功出让，作为配套支持，政府允许土地出让金分期缴纳，签约30天内支付不低于50%，余款可在两年内缴清，可缓解企业前期土地款支付压力。

土地之外，王楠表示，开发商也很关注开发贷的情况，希望贷款利率进一步降低。

这一设想或许并不容易实现。前述国有大行高级经济师认为，目前新政未对开发贷利率设置统一数值或硬性下限。后续利率是否能下调，取决于银行的资金成本、风险定价与市场竞争。若优质项目稀缺、资产荒加剧，利率或许会下行。

新政发布后，整个房地产市场仍面临诸多不确定性，但对房企来说，目前确定的变化有三点。

一是要改变地块价格的判断方式。一位地方国有企业的总经理助理对《财经》表示，新政真正考验的是房企对中长期市场的预判能力。开发商将重构现金流测算模型，对未来销售定价做出更严密的计算，确保项目两年后仍处在合理价格区间；同时审慎评估项目去化周期，保障资金顺利回笼。

二是对项目质量提出更高要求。普睿数智地产研究认为，新政进一步将房企的核心能力从“融资与周转能力”转向“产品力与运营能力”，这与存量时代的行业转型方向完全一致。

一家房企上海某项目负责人表示，房企的项目策划逻辑将进一步改变，刚需项目走预售制，平衡资金；改善项目则更倾向于现房销售，提前落地实景，获取溢价。

“项目整体设计能力、工程质量建设能力要再上一个台阶。立面、景观、公区成为硬性投入，客户愿意为交付确定性买单，行业正式进入产品力竞争时代。”他说。

该项目负责人表示，在上海，其供职房企一个新盘的装修标准，从1000元/平方米的装修标准，涨到3000元-4000元/平方米；从临时做一个展示的模型盒子，到提前筹备两三个，甚至七八个展示区。展示区包括地下的会所、泳池、健身房，为老年人休闲的地方、小孩的滑梯泡泡球，也有针对年轻人的书吧等休闲业态。

此外，未来开发商的产品户型、风格设计可能会趋于保守。一位前房企营销人士告诉《财经》，期房制度下，开发商可以根据客户的反馈对户型进行微调，但现售制下这种机会不会再有。

三是改变地产销售模式。预售制时，开盘、园林呈现、会所开放都是房企营销的重要节点，但现售制下，这些节点都会被推迟。

“未来两年房企销售团队大概率会缩减，因为进入项目真空期，不会有源源不断的新项目等待被销售。”张成表示，“房企或许更多倚仗经纪人公司帮助卖房，自己不养销售团队，跟美国模式类似。越是熟悉某一区域、能打动区域内购房者的经纪团队，在未来越是抢手。”

截至发稿，保利地产、绿城中国、越秀地产、龙湖地产等多家国央企、民企房地产公司都没有接受《财经》采访。

银行分量变重

新政改变了开发贷在地产开发中的角色。

在此前的房地产市场高峰期，开发贷主要用于衔接前融（指项目开发前的融资）和预售款。开发商通常先从集团资金池调集资金支付地价，土地证尚未到手时便启用前融置换土地款。

待项目满足“四三二”要求（“四证”齐全、自有资金达30%、具备二级资质）后，开发商再申请开发贷置换早期前融。

彼时，大多数项目从拿地到开盘仅需六个至十个月，取得预售证后短期内即可回笼首付款和按揭贷款，这些资金将用于偿还开发贷、支付工程款，剩余资金继续滚动投入新项目。

新政后，由于现售制下销售回款放缓叠加资金严格监管，项目在开发过程中对销售回款的依赖性降低，开发贷将承担更多建设功能。

银行在房地产开发中的角色也面临重置。

钱进对《财经》表示，主办银行不仅要牵头房地产项目融资，更要负责房地产开发资金的归集和使用监管，成为房地产开发全生命周期的资金结算枢纽。

对商业银行来说，得主办银行资质就是得房地产项目结算性资金，锁定了一个项目未来几年的全部存款和结算业务，综合收益远高于单纯的利息差。不过，因购房贷款发放时点延后，银行的新房按揭规模可能面临阶段性压力。

他提到，目前行里给出了两条建议，一是要全力争取项目“主办银行”地位，全面掌握开发贷、资金监管主动权，重点甄别项目资质，并加强与上市房企开发项目合作。

二是要优先合作新上市现房销售项目，积极布局上市房企再融资和募集资金监管业务。

但银行的真实反应却极为谨慎。多位银行业专家都指出，银行的实际放贷意愿仍取决于分行对具体项目现金流的判断，会出现明显分化。

天府立言金融研究院院长曾刚对《财经》分析，政策支持能缓解合规和问责顾虑，却无法消除房价下行、去化周期延长、抵押物缩水及资本占用较高等商业风险。大型银行可能基于政策导向加快对白名单、核心城市及国企项目的投放；中小银行则更关注房企的区域集中度和自身资本承受能力。

他认为，银行未必直接提高名义利率，却可能通过提高资本金比例、压低抵押率、追加股东担保、设置销售回款触发条款等方式重新定价风险。

钱进称，目前该行依旧只向白名单企业的外环内项目放贷，暂未放开范围。据其透露，该行的白名单企业包括头部国央企和具有央企背景的大型混合所有制企业。

导致银行犹豫的核心原因是开发贷的风险权重依旧很高。

首席经济学家论坛国际金融研究院院长连平对《财经》指出，房地产开发贷的风险权重为150%，而一般公司类贷款仅为100%。风险权重越高，占用的风险资本越多，银行投放越谨慎。

数据印证了这种谨慎。央行此前公布的数据显示，2026年二季度，开发贷余额降至12.65万亿元，同比下降8.5%；开发贷在商业银行贷款中的比重也在持续下降。连平认为，这是因为银行对弱二线城市、三四线城市的项目不看好，很少再投放开发贷。

抵押率也在收缩。连平表示，以往房地产企业抵押融资时，抵押率通常在60%到70%，但现在降到了60%以下，远离核心都市圈的三四线城市房产或土地的抵押率还会更低。

现售制下，开发贷的逾期风险亦引发关注。

过去，开发商通常在销售（网签）或销售回款进度达到70%时结清开发贷本息，在市场火热时，房企还款日通常早于贷款到期日。

但上述国有大行经济师认为，一旦实行现售制，销售情况、施工和入市周期都会影响房企偿还开发贷的节奏，可能导致房企逾期。

不过，钱进认为，上海核心区域项目去化周期一般不超过三年，远低于新政为预售、现售项目分别设定的五年和七年开发贷期限，逾期风险不大。

“过去房企有钱就会提前还贷，新政之后可能会卡点还款。”他说。

风险约束之外，基层银行执行能力能否跟上制度设计的步伐，是另一重考验。

董希淼认为，基层银行在执行中面临多重现实阻力：以往基层机构更依赖抵押物和企业主体信用评估，如今则必须建立项目级别的现金流预测能力，开发贷期限拉长后，银行的资金成本、期限结构匹配和风险拨备要求会上升。

此外，银团贷款模式下，主办行牵头协调、成员信息共享等管理成本也会增加。因此，监管科技的框架虽已较为完善，但基层行在专业能力、系统建设和内部协同方面仍需大幅提升，否则可能影响封闭运行的实效。

系统与数据是另一道坎。

连平分析，当前银行信息化建设参差不齐，跨部门、跨机构之间仍存在信息孤岛，难以穿透交易背景；权责界定、考核标准、尽职免责等内部政策，与实际执行之间也存在错位。

更现实的是，住建、税务、司法和银行数据尚未充分互通，工程进度缺乏统一口径，现场核验成本较高。曾刚提醒，在这样的情况下，客户经理既承担投放任务又承担终身问责，容易形成不敢贷或依赖形式材料的倾向。

结合国际经验，连平提炼出四条可资借鉴的经验：一是信贷评审独立，且按照单个项目评估；二是资金全封闭管理，确保专款专用；三是提高资本金门槛，并加大政策性金融支持力度；四是对房企贷款保持较高的风险权重，以审慎姿态管控风险。

曾刚指出，对中国而言，更可取的方向是强化保障房与租赁住房融资、发展长期固定利率产品，建立规范的抵押贷款转让市场，同时保留贷款价值比、偿债收入比和逆周期资本约束。

市场新均衡

2026年上半年，二手房仍在寻底，但下行趋势放缓；新房则受重点城市改善盘入市托底，走出独立行情。

国家统计局没有公布上半年的整体数据。但根据中指研究院数据，前六个月，百城二手住宅价格累计下跌2.9%，核心城市中，上海连续四个月环比上涨，深圳则6月转涨；同期，百城新房价格累计上涨0.59%。

进入7月，分化仍在继续：百城二手住宅价格环比再跌0.44%，同比下跌7.37%；新房价格则在部分核心城市改善楼盘入市带动下环比上涨0.26%，同比上涨2.09%。

新政后，房价普涨的可能性不大。

主要原因在于，新政的核心目的不是推动房价上涨，而是重塑房地产市场的游戏规则。本次新政针对的更多的是增量市场而非存量市场，也没有改变市场的供需关系。由于当前市场整体库存规模仍较大，尽管新政后新项目入市节奏有所放缓，但现有供应仍较为充足，因此房价大幅上涨可能性不大。

从土地供应来看，新政后，土地市场不会走向“地荒”，而是“总量退坡、结构调整”。

一方面，土地供应收缩已经持续多年。财政部数据显示，全国土地出让金已从2021年峰值的8.71万亿元降至2025年的4.15万亿元，降幅52.35%；2026年上半年进一步降至9778亿元，同比下滑31.5%。

另一方面，土地供给结构也在持续变化，更聚焦核心城市。

根据中指研究院数据，2026年1月-7月，全国住宅土地出让金中排名前20的城市占比超过60%，一线、二线、三线城市住宅用地平均溢价率分别为21%、9%、3%，而全国住宅用地流拍地块则有86%集中在三四线城市。

普睿数智地产研究研报认为，头部企业在新政落地后短期内拿地会更趋审慎，可能压低土地供应规模；但从拿地到形成可售供应通常有两到三年传导期，期间供求关系会重新寻找平衡，未必走向供不应求。

从新房和二手房供应来看，一方面，在“控增量、去库存、以产定销”的行业策略下，新房供给本就在主动收缩。

根据国家统计局数据，2026年1月-7月，全国住宅新开工面积为1.95亿平方米，同比下降24.6%。普睿数智监测数据显示，2023年以来全国重点城市新建商品住宅供求比（新增供应面积/成交面积）持续下行且整体小于1，到今年上半年供求比创下0.7的新低，这意味着房企普遍在减少新房供应。

另一方面，二手房已经承担起重要供应角色，成为新房供应之外最重要的供给补充。

国家统计局数据显示，2026年上半年，二手房在交易总量中占比超过50%。另据普睿数智监测显示，全国重点20城二手与新房成交规模之比由2023年的基本相当，升至2026年上半年稳定站上2.3倍，其中上海高达4.9倍、北京3.6倍，苏州、合肥、成都等二线城市达到3倍。

需要注意的是，新房与二手房不是完全割裂的独立市场，二者形成置换驱动的正向循环，同时存在供给替代的分流效应。

华创证券研报分析，上半年80城新房月均供应面积距2020年高点已经下滑78%至913万平方米，但并未扭转房价下行趋势，“说明持续收缩的供给叠加二手房交易，仍能够满足居民需求。”

供需关系只是影响房价的其中一环。

华创证券在同一份研报中指出，新房供给减少可能改善板块的供需关系，减小边际冲击，但并不必然带来房价上涨，居民收入预期、居民持房成本/收益等因素影响更大。

换言之，现房目前尚未形成明显的“确定性溢价”。据国家统计局数据，2019年以来现房销售价格整体低于期房价格，且从2020年起差距扩大，且当前现房占比提升在很大程度上以“被动转现房”的滞销尾盘为主。

克而瑞研究中心称，随着新政推进，“主动现房”的比例将逐步提升，价格体系也将随之重构，期房和现房可能会形成“现房价+期房折价”的新格局。

不过，新政虽然对房价的影响整体有限，但将引导房企回归产品力与质量竞争，也将促使房地产市场回归理性。

中信银行（国际）首席经济师丁孟对《财经》表示，长期来看，新政通过降低住房开发市场过高的杠杆率、限制过度供给，能够促使房地产市场企稳，客观上也更有利于维护宏观经济和金融市场稳定。

为达成这一目标，政策工具箱需要在存量与增量两端持续加码。

58安居客研究院院长张波对《财经》表示，存量市场的关键，是让沉睡房源重新进入循环。一方面，可提速收购存量房源用作保障房，并打通“收购、改造、REITs退出”闭环，缓解保租房职住分离；另一方面，应把以旧换新真正落地，用好契税补贴、个税优惠和带押过户等政策，疏通“卖旧买新”的改善链条。同时，需要加快城市更新资金拨付，存量资产证券化也可进一步推进，争取更多租赁住房REITs优化试点。

增量市场的重点，则是给“好房子”建立正向激励。他表示，可推动“好房子”评价与土地出让、信贷支持和价格备案挂钩，让企业有动力做品质。此外，现房销售制能否平稳落地，取决于配套细则是否同步，包括土地款分期、开发贷期限足额使用等安排，可参照部分城市和区域的既有试点推进。

严跃进补充道，增量政策还应关注公积金制度跨区域互通。这有助于释放合理的跨城住房需求、提升市场活跃度。近期南京允许外地无公积金账户的购房者使用公积金贷款买房，就是很好的示范。

房地产市场正在经历一场从“速度”到“质量”的深层转换。这场变革不会在一夜之间完成，从政策框架到细则落地，从企业适应到市场出清，都需要时间。但方向已然清晰，房地产行业正在褪去过度金融化的外衣，回归居住本质。

（应受访者要求，文中钱进、张成、刘楠、王楠为化名）

责编 |李煜

题图来源｜视觉中国