北京
上海进深 严明会 近日，上实城开徐汇长桥项目雲秀完成设计方案公示。
项目位于老沪闵路与罗秀路交汇处，为15号线罗秀路站地铁上盖物业，由上实城开以26.75亿元底价于2026年首批次土拍中竞得。
项目规划8栋6至24层住宅，建设用地面积约27570平方米，容积率2.0，建筑限高60米，局部80米，总建筑面积约88720平方米，其中地上计容面积约5.5万平方米，商业面积约2.64万平方米，地下面积约2.9万平方米。
户型定位侧重改善型需求，兼顾舒适性与功能性，从同板块竞品招商上中隐翠主推125至190平方米洋房、海上清和玺高层均价稳定在11万以上的市场格局来看，雲秀大概率也将锚定中大面积段改善客群。
社区整体采用全域抬板设计，地面抬高4米以上，住宅首层与周边道路形成明显高差，底层住户的私密性和防潮条件因此得到改善。
车辆从南侧罗秀路进入地库，板上实现全人行无车化，人车彻底分流。
板上与板下之间的高差被利用做了下沉庭院，配合多层次绿化，构成社区内部的核心景观节点。
楼栋布局呈南高北低、东高西低的形态，高层集中在东南侧，洋房产品退至西北方向，一方面避让南侧松风花园的日照需求，另一方面也让低密产品远离西侧商业街的人流动线。
社区西侧沿老沪闵路规划了一条体量不小的商业街，沿街住宅的首层和二层同步打造为商业空间，日常消费和社区服务功能集中于此，住户步行即可覆盖基本生活需求。
这条商业街也使项目的城市沿街界面从传统围墙变为有店铺和人流的活力街道。
交通层面，15号线罗秀路站已通车运营，北向可达上海南站、桂林公园、长风公园，南向通往紫竹高新区。
规划中的26号线未来也将在罗秀路站交汇，届时可联动徐家汇、徐汇滨江、前滩等核心区域。项目距中环线直线约500米，自驾出行可快速接入全市快速路网。
周边生活资源较为成熟。
1公里范围内分布有创邑MIX、凌云壹街坊、梅陇商业中心等社区商业体。
教育资源密度较高，上海中学、园南中学、徐教院附中、西南模范中学、上海小学、上汇实验学校均在项目辐射范围内。上海植物园也在可达距离之内。
长桥街道常住人口近12万，一老一小群体占比达60%，是徐汇区人口体量最大的居住型社区，整体居住氛围成熟，生活配套运转充分。
需要关注的是，项目入市后将直面板块内两个竞品的压力。
东北方向约700米的海上清和玺自2024年11月首开以来已累计推出高层834套，去化节奏稳定，客户认知度较高。
北侧约1.8公里的招商上中隐翠地价33亿元，定位高端改善，产品段更高。
三盘客群存在明显重叠，雲秀能否凭借地铁上盖和自持商业两个差异点形成有效竞争力，最终取决于入市定价和产品兑现的实际水平。
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