观察丨‌‌‌外资9月加仓亚太不动产：淡出中国大宗名单后，把钱投向了这三个方向

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9月10日，黑石与ESR在首尔宣布，黑石房地产合伙人基金通过认购新股，取得首尔都市圈Sanha物流园二期多数股权，ESR保留少数权益，继续做开发管理人和资产管理人。

往前回溯半个多月，同类交易在亚太密集出现。8月17日博枫宣布买入日本四大都市圈50栋、约3700套租赁住宅，第一次进入日本多户住宅市场。8月31日，KKR联手新加坡电信完成对全球数据中心运营商STT GDC的全资私有化。9月1日吉宝数据中心REIT宣布收购东京印西两座超大规模机房。次日传出凯德投资联手马来西亚IOI置业洽购新加坡地标莱佛士坊一号。9月3日彭博报道，香港置地赴东京寻找10亿美元级综合体。

钱在亚太内部重新挑选目的地，‌日本、数字基础设施和核心城市地标是三个最主要的去向‌。同期的中国大陆，大宗交易依然活跃，只是买方席位上的外资，已经只剩个位数。

外资这轮重仓亚太，日本是最集中的市场

这些交易背后有总量数据支撑。仲量联行统计，2025年日本商业不动产投资约6.2万亿日元，刷新历史峰值，海外买家占到约38%，远高于常年水平；世邦魏理仕口径则约6.5万亿、同比增长31%。在世邦魏理仕2026年的调查里，‌东京连续第七年是全球跨境不动产投资的首选目的地‌。

进入2026年，外资还在加速。仲量联行测算，上半年海外投资者在日买入约1.09万亿日元、约为上年同期的‌3.7倍‌，日本同期商业地产投资总额238亿美元，继续排在亚太第一位。

博枫这笔住宅，是这轮资金流入中最新落地的一笔。50栋楼、约3700套房源，散在大东京、大阪、名古屋、福冈四大都市圈，平均楼龄不到4年，出租率约96%，对价逾1000亿日元、约合6.3亿美元；据日经亚洲等媒体报道，卖方为摩根大通，交易双方未公开对手方与条款细节。这是日本今年规模最大的多户住宅交易之一，也是‌博枫第一次进入日本住宅市场‌。按博枫的表述，这是买入即可收租、基本不需要再改造的成熟资产包。

布局日本租赁住宅的并不止博枫一家。9月1日，韩国未来资产旗下Maps Realty完成收购东京4栋多户住宅，共238户，总价104.5亿日元、约6600万美元，都是2024至2025年建成的新房；今年2月，新加坡凯德雅诗阁信托也以46亿日元在大东京南神奈川买入3栋自由保有租赁住宅。加拿大、韩国、新加坡的资金同时出现在同一个细分品类，在以往并不多见。

更大的交易在综合体、酒店和写字楼。2025年12月，太盟PAG与KKR签约收购札幌控股旗下不动产板块全部股权，企业价值约4770亿日元、约31亿美元，分三批交割到2029年，今年6月先完成51%，是这轮规模最大的外资在日交易之一。

酒店方向，今年上半年日本酒店成交19亿美元、领跑亚太，同比增长75%。再往前，黑石2024年12月以26亿美元从西武控股手中买下东京花园露台纪尾井町，曾创下当时外资在日不动产投资的最高纪录。

住宅只是博枫日本布局的最新一块。据公开报道，此前它已拿下东京目黑雅叙园综合体、岐阜安八的物流地块，两类资产合计超过2500亿日元；今年2月又接近以约3000亿日元、约19亿美元收购东京汐留的电通总部大楼，在日本补齐办公、物流、住宅三条业务线。博枫此前披露，其日本不动产板块在12个月内从零做到逾15亿美元，‌计划五年内扩到100亿美元‌。

买方给出的理由集中在几点：日本融资成本处于主要经济体较低水平，核心都市圈人口仍在净流入，通胀回归后租金温和上行，日元贬值又压低了外币计价的买入成本。

只是这轮买入并非没有代价。日本央行已在2026年6月把政策利率上调到1.0%，‌是1995年以来最高‌，7月会议维持这一水平并释放继续收紧信号。世邦魏理仕二季度报告显示，东京写字楼和酒店的预期资本化率已压到历史新低，上半年日本商业地产总投资3.023万亿日元、同比仅增2%，大体持平。

仲量联行判断，日本仍是全球少有的正利差市场，融资利率与物业收益率之间尚有正缺口，但这个前提取决于后续加息节奏；2026年日本本土资金也在大手笔接核心资产，外资并非唯一买家。对后来者而言，‌靠估值压缩赚钱的空间已经收窄‌，后续回报更依赖租金的持续增长。

单笔最大资金，落在数据中心

9月1日这笔，吉宝数据中心REIT联手母公司吉宝有限公司，收购印西市Tokyo DC 4、DC 5两座自由保有超大规模机房，整体拿下90%有效权益，按100%口径购买价为1900亿日元、约12亿美元，对应100%估值1940亿日元。其中REIT自身持88.62%、出资1684亿日元、折合约13.72亿新元，吉宝公司通过本地子公司持1.38%，预计今年四季度交割。

卖方结构值得拆开看。两座机房原由新加坡GIC与美国Equinix的合资公司持有，交易中GIC出让所持全部80%权益，Equinix减半持股、保留10%并继续担任运营商。据交易文件，DC 4、DC 5分别于2021年、2024年建成，当前满租，租户为四家投资级客户，加权平均租约期限约8.3年，租金每年固定递增约2.8%，交易指引资本化率约4%至5%，另有券商测算其‌在册租金较市场价低估超过30%‌。

这是吉宝在印西的连续布局。2024年7月它靠Tokyo DC 1首次进入日本，2025年9月签约、11月完成DC 3收购，后者由Colt合资开发、整租给微软15年。

更大的一笔在新加坡落地。8月31日，KKR与新加坡电信组成的财团完成收购STT GDC剩余82%股权，实现全资控股，现金对价66亿新元、约51.8亿美元，‌隐含企业价值约138亿新元、约109亿美元‌，交割后KKR持75%、新加坡电信持25%，并配套约50亿新元可持续发展挂钩贷款，STT GDC全球数据中心容量及管线约2.3GW，覆盖东南亚、印度等市场。它的卖方，是淡马锡旗下的ST Telemedia。

几笔交易串成同一条资金链。2024年9月，黑石联手加拿大养老金CPP签约收购澳洲数据中心平台AirTrunk，平台覆盖日本、新加坡、印度等地，‌隐含企业价值超240亿澳元、约161亿美元‌，CPP持12%，这桩交易今年9月进入银团融资阶段，尚待澳大利亚外资审查。

GIC出让日本机房、淡马锡出让STT GDC，新加坡主权资本在这一时点把成熟数字基础设施转让给REIT和长期基金，回笼资金。淡马锡旗下丰树9月为新兴亚洲物流私募策略完成超5亿美元首关，目标完全部署21亿美元，明确投向马来西亚、越南、印度的物流开发，出资人包括主权基金和养老金，资金并未撤出亚太，只是配置方向从成熟资产转向东南亚、印度的增量开发。

CPP近年在中国大陆陆续出售核心物业，另一面是持续加仓亚太数据中心。‌数字基础设施和现代物流，由此成为这轮亚太跨境资本里单笔金额最大、线索也最清晰的方向‌。

新加坡核心地标密集换手，黑石转投在建物流

莱佛士坊一号是新加坡中央商务区地标，两座甲级写字楼分别为62层和38层，下接一座商场，总可租面积约86万平方英尺，地铁站上盖。据彭博报道，凯德投资与IOI置业拟成立50:50合资公司，以略低于24亿新元、约19亿美元接手，截至9月初中仍处接近签约、条款未定的状态。标的股权较分散，卖方OUE REIT通过OUB Centre持有81.54%，余下18.46%在大华银行手中，该行同时在楼内办公，潜在买家还探讨了收购后的局部重建，大华银行倾向于继续留用办公空间。

新加坡核心区的资产轮动不止这一笔。今年4月，IOI已签约以约24.76亿新元，向凯德综合商业信托（CICT）收购滨海湾甲级写字楼Asia Square Tower 2，9月初通过行权继续推进。CICT反向操作，以约39亿新元买入乌节路自由保有综合体Paragon，卖出Asia Square Tower 2的退出收益率约3.0%，买入Paragon的进入收益率约3.9%，预计提升每份分派约2.1%。‌卖掉低收益率写字楼、换成收益率更高的零售医疗综合体，是REIT的主动调仓‌。

进入洽谈的，还有体量更大的资产。滨海湾综合体Marina One由M+S持有，马来西亚国库控股Khazanah占60%、淡马锡占40%，市场消息指香港置地是优先竞标方，凯德报价相对偏低，标的报价约57亿新元、约44亿美元，截至8月初尚无约束性协议公开确认。

这家被传竞逐Marina One的香港置地，同时在找东京资产。彭博9月3日援引知情人士称，其拟在东京核心地段寻找总价值逾10亿美元、集高端办公零售酒店于一体的综合体，已分别与黑石、日本Hulic接洽，标的指向那座黑石2024年底以创纪录价格拿下的东京花园露台纪尾井町，以及Hulic旗下大手町Place，目前仍是初步洽谈，未必成交，这也是母公司怡和控股向投资公司转型的一步。

黑石在韩国选择了另一条路径，‌绕开成熟存量，直接入股在建项目‌。Sanha物流园二期位于首尔都市圈，建筑面积约33万平方米，为干仓，预计2028年建成，设计上预留了支撑仓储自动化的电力，目标客户是第三方物流、电商和零售企业。

黑石以认购新股取得多数股权，原股东ESR不退出，继续通过韩国平台操盘开发运营。一边为东京核心成熟资产寻找受让方，一边入股首尔在建物流，‌轮动方向清晰可见：部分回收资金，再投向有开发增值空间、绑定电商和自动化需求的项目‌。

成交额创新高，买方席位上的外资只剩个位数

回到中国大陆，一个容易被误读的现象是，这里的大宗交易并不清淡。世邦魏理仕数据显示，2026年上半年国内商业地产大宗交易额约1442亿元，‌创历史同期新高‌。

分城市看，北京成交约257亿元、同比增长约50%，创2022年以来同期新高；上海同样活跃，世邦魏理仕口径为61笔、273.5亿元，戴德梁行口径为35宗、233亿元、同比增47%，两家样本门槛不同，方向一致向上。

分拆买方结构，外资席位大幅收缩。戴德梁行统计，上半年‌上海外资买家成交金额占比仅约7%‌；世邦魏理仕口径，北京、上海内资买家占比分别约100%和92%，仅有的外资交易以港资为主，东亚银行增持自有大厦、新鸿基、周大福，以及GIC参与虹桥万科中心股权收购，是为数不多的例子。不同机构口径有别，结论接近，外资在境内大宗买方名单里已经边缘化。

卖方名单上出现的，反而是一批熟悉的外资机构。近年阿布扎比投资局、新加坡CDL、基汇资本、ARA、加拿大CPP陆续出让核心物业，市场上还传出KKR、AEW愿意折价处置京沪自持商业的消息。接盘方换成了中邮、大家、国寿等保险资金，象屿、中建联合体和地方国资，以及自用型产业资本。‌拼多多以约33.7亿元买下上海陆家嘴星展银行大厦用作总部‌，按戴德梁行口径，为上半年上海单笔最大交易。

该行另统计，上海大宗交易中自用型买家的金额占比，已从2025年的26%升到今年上半年的‌50%‌，办公楼交易中超过六成由自用买家完成。

中国大陆大宗市场的定价主力，已经从追求租金回报和资产升值的财务投资人，转向出于总部办公、长期配置和存量盘活需要的内资。机构买家的筛选标准集中在几点：核心区位、现金流可预测，最好还能对接REITs退出。世邦魏理仕在一份面向国际投资者的报告中也直言，外资机构资本自2022年起大体淡出，接盘主力变成保险资金。

剩下的外资，换了个打法

淡出大宗买方名单，并不等于清空在华头寸，博枫就是一个反差样本。

它在中国大陆的长租公寓只做了两处小规模试点：上海内环的静安博邻，和新江湾五角场的五角场博邻，都由旗下博邻blinq品牌运营。今年，这两处资产被做成中金—博邻长租公寓持有型不动产ABS，专项计划管理人是中金公司，博枫担任发起人和运营方，原始权益人为上海博胤安厦，获批拟发行规模15.2亿元，6月5日首期实际发行设立8亿元，是‌全国首单市场化长租公寓机构间REIT，也是首单外资机构参与的住房租赁资产证券化产品‌。买入、改造、运营、退出的闭环在上海跑通之后，博枫将更大体量的资金投向日本，一次收购约3700套。

新经济资产上，它9月初在厦门投洽会期间启动首只在华人民币新能源基金首轮募集，‌预期规模超120亿元‌，专门投向已投运、签有长期购电合同的风电、光伏和储能。

这轮换手并非跨境资本单向涌入亚太。卖方多为GIC、淡马锡、西武、摩根大通这类长期资本，买方里吉宝、凯德、未来资产、PAG本身就来自亚太，资金性质也以追求长期现金流的配置型资金为主。落到中国大陆，一类外资的选择趋同：小步试点，用证券化解决退出，将重点配置到风险收益比更确定的市场。中国大陆商业不动产价格仍在重定价，部分城市写字楼空置率走高、净租金回报偏低；日本、新加坡核心区和韩国优质物流，则能提供更清晰的现金流预期和相对更低的融资成本。

‌资金最终流向现金流和退出路径都算得过来的市场。‌利率、租金、汇率和退出通道逐项算清，亚太内部的取舍也就清晰了。中国大陆市场并非没有机会，只是赚钱的方式在变，从博取整栋资产的价差，转向运营增值、证券化退出和新经济资产，每一步都更依赖专业管理能力。