置换逻辑重构！南京以旧换新 3.0 落地，丹锦园打响四代宅置换第一枪

2026年9月1日，南部新城丹锦园正式启动"以旧换新"活动。这是今年南京首个参与置换的科技四代宅项目，也是南京住房以旧换新政策从1.0迈向3.0的标志性事件。带押过户、评估价100%抵扣、江宁部分区域首次纳入--每一项突破，都直指置换家庭的核心痛点。

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南京以旧换新的演进脉络

南京住房"以旧换新"的探索，始于2023年秋天。短短三年间，政策经历了从"帮卖"到"收购"再到"市场化置换"的三次迭代，每一步都在回应市场的真实诉求。

1.0时代：帮卖模式，试水破冰（2023年9月）

2023年9月，南京出台房产新政"宁六条"，首次提出"换新购"服务--购房者与开发商、中介机构同时签订协议，中介优先推售旧房，若约定时间内旧房未售出，新房认购金可全额退还。

这一模式的核心逻辑是"先卖后买"，由开发商联合经纪机构帮卖房主旧房。虽然参与企业不少，但受限于二手房市场流动性不足，旧房能否顺利售出存在较大不确定性，实际成交效果并不理想。

2.0时代：国企收购，直接兜底（2024年4月-2025年）

2024年4月27日，南京安居建设集团发布公告，宣布启动存量住房"以旧换新"试点，首批限额2000套。与1.0最大的不同在于:由国企直接收购存量住房，换购人可用一套或多套旧房置换新房，置换总价不高于新房总价的80%。

这一"收购模式"直接破解了旧房"卖不出去"的核心痛点。随后，南京于6月推出第二批2780余套房源，奥体建设等8家国有平台的21个楼盘参与；建邺区、江宁区等也陆续推出区级试点，以旧换新大规模铺开。

2025年3月，南京进一步升级"以旧换新"模式，推出"买新助卖旧"机制--政府安排首批1亿元补助资金，按新房合同金额的1%给予购房人补助，开发企业同步给予不低于首付款3%-5%的优惠。参与房企从最初的安居集团一家，扩展到仁恒、保利、中海、万科等十余家品牌企业，房源超过7000套。

3.0时代：市场化突破，丹锦园落地（2026年9月）

2026年3月，南京出台新一轮"宁六条"，对购房人给予贷款总金额1%的贴息支持，进一步降低置换资金成本。同年9月1日，南部新城丹锦园正式启动"以旧换新"活动，由南部新城国有全资公司--南京南部新城新置资产管理有限公司具体实施，活动截至2026年12月31日。

与前两个版本相比，3.0不再局限于"国企兜底收购"的单一逻辑，而是在收购模式的基础上，引入带押过户、全额抵扣、公积金直转、贷款贴息等市场化机制，大幅降低了置换门槛和资金成本。同时，首次将科技四代住宅纳入以旧换新范畴，让改善家庭有机会以较低成本一步到位，入住高品质科技住宅。

3.0版本在旧房抵扣比例上实现了从80%到100%的跨越，参与房企也从最初的1家国企扩展到全面放开，政策力度逐代升级。

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3.0版本de四大突破

丹锦园此次以旧换新的核心升级，可以概括为四个关键词。

突破一：带押过户--省去解押资金，压缩置换周期

过去换房，旧房如有银行贷款未结清，必须先筹措资金解押，才能办理过户。这不仅意味着一笔不小的过桥资金成本，还拉长了整个置换周期。

丹锦园此次打破常规，首次实现旧房"带押过户"--用于置换的二手房无需提前结清贷款，即可直接进入置换流程。对于尚有房贷的置换家庭而言，这省去了筹措解押资金的麻烦，置换效率大幅提升。

突破二：评估价100%抵扣--旧房价值"一分不浪费"

此前南京以旧换新政策中，旧房评估价最高只能抵扣新房总价的80%。以一套600万的新房为例，旧房评估价最高只能算480万，差额120万需要购房人自筹。

丹锦园将这一比例提升至100%：以第三方专业机构出具的旧房评估价为依据，评估价值可全额抵扣新房房款。换言之，如果旧房评估价与新房总价相当，购房人理论上可以"零现金"完成置换。这是南京历次以旧换新政策中，对存量住房资产价值释放力度最大的一次。

突破三：江宁部分片区首次可置换主城新房--打破地域壁垒

此前，江宁区虽已有区级"以旧换新"试点（如江宁联盟10盘），但置换范围仅限于江宁区内，无法跨区置换主城新房。

丹锦园此次将收购范围扩展至长江（含江心洲）-秦淮新河-宁宣高速-天元西路-天元东路-宁杭高速公路-南京绕城公路围合区域，首次将江宁部分符合条件区域的存量住房纳入主城（南部新城）新房的置换范畴。这意味着，住在江宁、一直想置换到南部新城主城的改善家庭，不再受限于区内循环的地域壁垒，换房选择空间被彻底打开。

突破四：四代宅品质升级--从"有房换"到"换好房"

丹锦园是2026年南京首个参与以旧换新的科技四代住宅项目。项目由南部新城集团与奥体建设双国企联合开发，主力户型建面约119-139㎡，每户均设计了空中庭院，平均得房率约95%，部分户型使用率高达112%。

项目配置了六恒科技系统、三玻两腔系统窗、铸铝装甲门搭配智能门锁、南向光伏电动百叶等科技精装，并打造了约8000㎡实景示范区和约1800㎡双会所体系。将高端四代住宅的产品力与惠民置换政策深度结合，让普通改善家庭也有机会从"老破小"直接升级为高品质科技居所。

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三、参与门槛清单：哪些房子能换？

丹锦园以旧换新对存量住房的要求清晰明确，可归纳为以下五项核心条件:

需要特别注意的是，如果存量住房存在重大瑕疵或不满足收购主体要求的，不在本次收旧范围内。换购人应提前确认旧房是否符合条件，避免走弯路。

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流程与时间节点：关键步骤一览

丹锦园以旧换新活动时间为即日起至2026年12月31日，协议签订须在此日期前完成。整体流程可概括为以下几个关键步骤:

第一步：房源核验与评估换购人前往丹锦园售楼处或通过官方渠道进行旧房信息登记，由收购主体南京南部新城新置资产管理有限公司委托第三方专业评估机构对旧房进行交易价格评估，以评估价作为最终收购价。

第二步：选定新房与签订协议换购人选定丹锦园意向房源后，与收购主体、开发企业签订《以旧换新协议》，明确旧房收购价格、新房总价、抵扣方式等核心条款。

第三步：办理过户与网签同步签订《存量房买卖合同》及《商品房买卖合同》。如旧房存在按揭贷款，可通过"带押过户"机制直接办理过户，无需先行解押。公积金可直接转接办理，用于新房购置。

第四步：资金结算与交付旧房评估价全额抵扣新房房款，差额部分通过按揭贷款或自有资金补足。完成不动产登记后，新房交付。

关键时间节点提醒：- 协议签订截止日:2026年12月31日 - 全环节所需时间约一个月，建议有意向的置换家庭尽早启动，避免年末扎堆 - 按四步流程推算，最迟应在11月底前启动，才能确保在截止日前完成全部手续

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五、适合人群判断：谁最值得关注？

结合丹锦园以旧换新的政策特点，以下三类家庭值得重点关注:

第一类：主城/江宁持有多套存量住宅的家庭

手中持有两套及以上存量住房、且旧房存在按揭贷款未结清的家庭，是本次政策红利的最大受益者。带押过户省去了逐套解押的资金压力，100%评估价抵扣则让旧房资产价值得到最大化释放。尤其是旧房位于江宁部分新纳入区域的业主，此前从未有过置换主城新房的政策通道，此次属于"首次上车"。

第二类：想"小换大、旧换新"的改善家庭

住在主城老旧小区、有改善需求但苦于旧房难以出手的家庭，是以旧换新的核心目标群体。丹锦园建面约119-139㎡的四代宅户型，实得率高达94%-98%，总价530万元起步，在南部新城板块中置业门槛相对友好。通过以旧换新，旧房评估价可直接抵扣新房款，无需经历漫长的二手房挂牌等待期。

第三类：看重南部新城配套资源的学区改善家庭

丹锦园位于南部新城东核核心位置，一路之隔即为南外南部新城校区，周边公办幼儿园、九年一贯制学校环绕；步行可达地铁5号线神机营站，临近10号线二期；金陵万象城（在建）等商业配套环伺。对于看重教育资源和主城核心配套的家庭，以旧换新提供了一条成本可控的置换路径。

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结语

从2023年的"帮卖模式"到2024年的"国企收购"，再到2026年丹锦园落地的"带押过户+全额抵扣+范围扩容"，南京住房以旧换新政策走过了一条从"政府兜底"到"市场化运作"的演进之路。

3.0版本的核心价值，不在于简单的政策加码，而在于真正站在置换家庭的角度，逐一击破资金、流程、地域、品质四大痛点。对于主城和江宁的改善家庭而言，2026年9月至12月，或许是一个值得把握的置换窗口期。

本文由【克而瑞(南京)研究中心】分析师乔俊杰撰写，【克而瑞(南京)研究中心】深耕北京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。