北京
来源：市场资讯
（来源：建材大数据）
这轮地产调整里，又一家千亿房企把家底摊开了。
9月11日的经营简报，说的是8月的情况。合同销售8.89亿元，比去年同期少43.59%；前八个月累计81.07亿元，同比降40.24%。
同一个月，董事长王晓松在香港开了场投资人沟通会。会上撂下两个数字，今年住宅销售目标只定120亿元，超过300亿元的工程应付款，没有明确的现金偿付计划。
2019年，新城控股一年卖出2700多亿元。七年过去，全年目标缩到120亿。
来自新城控股官网
01
钱打算怎么还
截至6月底，公司建筑工程类的应付款323.11亿元。
总包、分包、材料商、劳务队，都等着这笔钱结账。
管理层给了三条路。资产抵债、延长账期，还有让项目公司破产。
资产抵债，就是拿房子、商铺抵工钱。
延长账期，就是先挂着，慢慢等。
项目公司破产这条，财经评论员严跃进对长江商报分析，能把风险圈在单个项目里，也可能牵连交付和品牌信誉。
照他的说法，拿资产抵、拖账期，等于把压力往产业链下游的施工方身上推。
给的时间是三年。管理层说，希望三年内把开发板块的遗留问题永久解决掉。
账上的钱，和要还的债，差着一截。
6月底公司货币资金75.84亿元，扣掉22.83亿元受限的，能自由动的只有53.01亿元；一年内到期的有息债务96.28亿元，缺口约43亿元。
要还的钱96亿，能动用的钱53亿。中间还压着323亿工程应付款，和停不下来的保交付支出。
上半年，公司回款75.30亿元，回款率118.45%。
这个比率不低。可跟176.44亿元的营业收入摆在一起，规模还是小。
02
利润靠收租
开发在退，商管顶了上来。
上半年，商业运营总收入71.12亿元。
物业出租及管理这块毛利46.67亿元，占总毛利的79.9%。
不到四成的收入，贡献了接近八成的毛利，毛利率稳在71%上下。
吾悦广场是眼下最能打的资产。
到6月底，全国在营181座（含委托管理），已布局212座，出租率98.35%。
公司自己测算，商业持续性经营收入已经是当期利息支出的4倍。
公司把翻身的希望，押在了REITs上。
9月3日，证监会批复准予注册广发新城吾悦商业不动产REITs，底层资产是常州天宁、南通启东两座吾悦广场。
管理层的打算是，到2027年底把REITs的盘子做到150亿到200亿元，用这笔钱去还高息债、结工程款。
但REITs能募回多少钱，还没落地。
化解工程应付款，眼下还是得看资产能不能卖掉、账期能不能拖下去。
03
开发退到哪了
开发这边，收缩是全线的。
上半年交房23个项目，在建的还挂着141个。
拿地这块，管理层说“暂无明确的目标地块与重点布局城市”，从2021年起就没再新增土地投资。
交房量一年比一年少。三年前还是12万套，两年前10万套，去年4万多套，今年预计2万套上下，2027年可能只剩几千套。
公司手里还有约310亿元已取得预售许可的可售货值，141个在建项目还得接着交。
要交房就得有回款，这件事停不了。
工程人最关心的，还是自己手上那几个项目，钱怎么结、跟谁结、啥时候结。
三条路里，账期展期和资产抵债都不给现钱。
项目公司破产这条，真落到具体项目头上，那笔账得重新算。
后面盯两件事就够了。
吾悦REITs能不能按期发行，住宅销售回款能不能撑住。
这两条断一条，账期还得往后拖。
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