北京五环边的现房，单价已降到了1万+？

9月第一周，北京两个郊区项目的表现引人关注。

顺义俸伯片区的青年ONE序，成交56套，拿下普宅榜冠军。紧随其后的是房山长阳的新城投御河园，以46套的销量居于亚军。

相较于自带红盘基因的冠军项目（2024年爆款青年ONE的续作），拿到亚军的新城投御河园，让人颇感意外。据京楼数据显示，今年前8个月，御河园网签仅173套，而这一周的销量，就超它过去一个月的成交水平。

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低价，或许是项目走量的核心原因。

新城投御河园，9月首周的成交均价约1.76万/㎡，较3个月前，降了近8000元/㎡，创入市以来新低。

其实，从2024年入市开始，它的价格就一路下调。当年项目一期开盘，网签价为30530元/㎡，到了2025年，网签价已降到27130元/㎡。至今两年时间，价格整体降了约1.33万/㎡，降幅超过42%。如果对标项目取证时的拟售价，当前单价更是直降了2万/㎡。

6-8月御河园网签数据

取证价格

1.7万的单价，放在目前整个市场看，几乎没有对手。

就房山来说，新房单价基本3万+，御河园的价格可以说触到区域价格底线。

在房山，能与之处于同价格水平的，仅有旭辉城、北京建工揽星越等极个别项目。不过这些低价盘都在六环外，并且距离地铁都较远。反观御河园，地处五环边的房山长阳核心板块，虽不在地铁边，但距离也不到2公里，地段条件占优，却卖出了洼地价格。

再看其周边的新房，西侧3公里外的北京城建·和知筑，均价在3.7万/㎡上下，北侧3公里外的中海寰宇视界，价格接近3.8万/㎡。单价相差近2万，以88㎡户型测算，总价直接省下近180万，足以再购置一套房产。对刚需的吸引力不言而喻。

对比二手房市场，它的价格优势也很明显。长阳板块的二手房均价也在2.5万/㎡左右。品质稍好的次新房，挂牌价大都在3.5万/㎡往上，形成明显的价格倒挂。

而在全北京范围内，单价2万/㎡以下的新房寥寥无几。城六区自不用说，门头沟、通州等郊区也很难找到，毕竟它们多数房价也在3万/㎡以上。也就紧邻廊坊的K2春风十里、住总如院等极个别项目，价格能在2万/㎡以内。外加密云、平谷等少数低价项目。不过，这些1万+新盘，无论是区位，还是通勤等条件，都难以和五环边、临近地铁的御河园相提并论。

但与颇具竞争力的价格相比，御河园的产品却逊色不少。

它由房山的区属国企来开发，原是承接西城区人口疏解的定向安置房，属于项目西侧长新家园的一部分。后随着疏解计划的调整，部分楼栋转为纯商品房上市。

御河园产品从65㎡一居到116㎡三居，因为是安置房，其户型设计基本是十几年前的市场水准，全南向，南北单面宽是多数。即便是较大的110㎡户型，也没有配备当下主流的南向三面宽，居住体验势必有所影响。

户型图

得房率，也不占优势，仅约80%左右。放在当下得房率普遍90%+的新房市场，它基本是下游水平。比如同板块的和知筑铂瑞，得房率90%-99%区间，还叠加阳台赠送，架空层等设计。

品质上看，御河园中规中矩。建筑上，有干挂石材和真石漆、三玻两腔断桥铝窗、同层排水等配置。社区内，也有相应的休闲游乐区。但整体质感和当前主流商品房相比，仍存在不小差距。

不过，御河园也并非一无是处。

生活配套还算扎实。所处的长阳板块，是房山距离市中心最近、配套成熟度较高的板块。首创奥莱、京投港、印象城等商业外，还有清华附中、黄城根小学等优质学校，加上五环等主干道，开车到丰台科技园、丽泽商务区，大约半小时就能抵达。并且，御河园还是现房。去年一期交付，今年4月二期也完成了交付。

安置房的品质争议，长久以来一直存在。但御河园短期还不错的成交恰好说明，对于刚需盘而言，当价格足够低时，产品等层面的短板都可以被忽略。毕竟，刚需买房，资金预算永远是第一道门槛。

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近些年，五环至六环间，一直是北京新房供应的集中地。

以2025年为例，五环外新增的新房供应，占到了全北京的6成，成交近1.9万套，可谓是断层领先。环线内房价分化很大，海淀北五环外的新房单价能到10万+，朝阳东五环可达7万+，而丰台、大兴等五环外的区域，房价能落到5万以下，西南五环外甚至可到3万左右。

就供应来说，除去少数高端改善盘，五环外基本就是刚需、刚改盘的 “修罗场”。市场内卷也很激烈，开发商要么比拼产品，要么加码面积赠送，还有的直接降价走量。

从成功跑出来的项目能看出，它们想突围，大概有两条路径。

一是要有过硬的产品、配套。通州上半年套数冠军——中海玖树满和就是个例子，四代宅产品，75㎡做到了三居，户型综合使用率做到了92%以上，其他户型最高能到99%。况且，它是个地铁盘，距离1号线九棵树站大约600米，刚需通勤较为便捷。所在的通州城区，商业、学校、三甲医院、公园也都一应俱全。

另一个就是把价格压到让同行没有竞争力。除了上文提到的御河园，大兴首创禧悦兴城也是个典型。它在在大兴位置略偏的团河，配套基本依赖京开以西的黄村板块，而且其前身也是安置房，产品整体较为一般。但在周边新房基本4.5万/㎡的行情下，它的价格仅约2.86万/㎡，一居总价180多万，最大三居总价也才300多万，价格优势十分明显。所以从去年到今年前八个月，它的热度持续走高，稳居大兴成交前列，仅上半年就网签就达到247套。

两种打法看似不同，本质却一致。在预算有限的刚需市场里，购房者最看重的无非是“值不值”：产品足够好，或者价格足够低，总得占一头，才能在白热化的竞争中真正跑出来。

接下来，青年ONE序、御河园两大刚需盘，能否会延续热销势头？而尚未入市的宋庄首开熙悦京晏、瀛海亦庄国贤府、绿城四道桥等项目，谁又能在市场中脱颖而出？静待后续市场的答案。

（完）