警惕房地产继续下行

“828新规”后，我们发现很多国央企开发商都对在售楼盘做了“封盘”处理，其中很多楼盘都是“卖一套亏一套”的情况，如果不封盘，继续卖下去，那么很可能涉嫌国有资产流失的问题。

可能很多人会认为，市场不好的时候，国央企开发商可以通过打折、促销等方式卖房或者盘活存量资产，以支撑企业的现金流，但从近两年上面针对国央企类似市场行为的审计、倒查和追责情况来看，事情绝对没有那么简单。

我们注意到，越来越多国央企开发商都变得更加保守，比如不管是拿地、开发建设还是运营，决策方面都更加谨慎，这里面持续不断的审计和追责是一大影响因素，比如一些市场化的打折促销或者存量资产盘活，在审计层面未必能顺利过关，最后还是面临被追责的风险。

我们认为，上述情况会对房地产的投资增量带来很多负面影响，尤其是在《国务院办公厅关于深化投资审批制度改革的意见》（国办发〔2026〕13号）规定的“项目决策终身负责制”的实施背景下，地方国企、城投平台的托市拿地以及项目的施工建设都已大幅减少。

9月15日，国家统计局公布了《2026年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，直接看表：

大家是否有注意到，8月份二手房价格指数环比超过100的城市只剩下了3个（上海、深圳、扬州），纵向对比一下，3、4、5、6、7、8月份二手房价格指数环比超过100的城市数量分别为13 、12、 10、9、5、3个，也就是说，近半年来房价还能上涨的城市数量在持续减少，说中国房地产已经止跌回稳还为时过早。

根据9月15日国家统计局、央行发布的8月份经济和金融数据，今年1-8月，全国房地产开发投资总额47979亿元，同比去年下跌了19.9%，相比1-7月的投资总额在降幅上扩大了0.7个百分点；此外，全国1-8月施工面积同比去年下跌了12.8%，其中新开工面积同比去年下跌了24.8%。

新房销售方面，1-8月新建商品房销售面积49880万平方米，同比去年下跌了12.1%，其中住宅销售面积同比去年下跌了13.0%；1-8月新建商品房销售额47470亿元，同比去年下跌了13.0%，其中住宅销售额同比去年下跌了13.1%。

简单来说，今年1-8月份房地产开发投资、施工、新开工面积、新房销售面积及销售额同比去年都是大幅下跌，可见房企对市场未来预期也并未有任何改善。如果算上“828新规”的影响，房企后续的拿地、施工、销售数据很有可能继续大幅下挫。

以土拍市场为例，“828新规”不仅加速了房地产行业的市场化出清，还同时加速了全国土拍市场的整体下行，除了核心城市核心区位地块的土拍有较高的热度外，房企对其他区域的拿地都是宁可不拿也不能拿错的心态，最近很多城市土拍市场的参拍热度下降、溢价率下行以及频繁撤拍等现象就充分反映了上述问题。

还需注意的是，土拍市场的熄火逐步加剧了地方政府的财政负担，因为对于绝大多数城市来说，土地出让收入都是地方政府财政收入的中流砥柱，而目前全国范围内越来越频密的税费、社保费用追缴也能侧面说明这个问题。

就像美银证券在最新研报中提到的，中国近期黄金、电信增值税调整、社保缴费强化、境外收入征税等变化并非孤立事件。在土地财政明显退潮、债务融资重要性上升的背景下，中国正从“税收减免”走向“财政纪律”——扩大税基、减少优惠、强化征管，高净值人群、海外收入成关注重点。

8月份的金融数据中，乍一看主要指标都是正增长，可一看拆分解读，则是社融和居民贷款全面下滑，尤其是居民贷款，出现了自2007年以来的首次转负。背后的原因则是，房地产市场持续调整导致居民端核心资产缩水，进而促使居民端主动收缩负债、增加储蓄，然后又进一步压制消费需求。

具体看一下8月份的贷款数据，从企业端来看，8月份新增企业中长期贷款3200亿元，同比去年少增了1500亿元；居民贷款方面，8月份新增居民贷款减少了2029亿元，同比去年多减了2332亿元，其中居民短贷和居民中长期贷款同比都是多减。

结论就是，企业端和居民端都大幅减少借钱了，而这种情况下，投资和消费如何起来，目前谁也不知道。对于我们来说，房地产和城投非标投资业务还有多少机会，我们目前也已经很难看清。