马光远：房地产跌无可跌！楼市拐点来了！

8月楼市数据刚刚公布，经济学家马光远就有一段发言出来了。

大意是房地产基本已经到了底部，看市场先看一线城市，看一线城市先看二手房，因为二手房是市场化程度最高的。

他还说了一句话，可以讲跌无可跌了，再往下跌的概率已经不是很大了，反弹的概率是远远高于下跌的概率。">

我看到马光远的这一段发言，第一反应不是兴奋，是想笑。

同样意思的一句话，如果放到3年之前，评论区能把他骂到自闭。

放到今天再去说，评论区叫好支持的一排一排的。

其实他还有句话，普通人真该仔细琢磨一下。

他说大家感觉到买房子已经比较合算了，这种感觉甚至比某些指标都重要。

感觉，感觉，感觉，重要的事情说三遍。

这句话说的真是实在，接地气。

买房或卖房，大多数普通人并非靠数据推演算出来的决策，而是感觉出来的。

你可以回想一下2020年那会儿，买房子谁看数据？大家一个劲的往售楼处去扫货，不是因为研究了库存去化周期，是因为身边的人都在买房，自己不买就心慌，怕被落下。

这几年那些恐慌性抛售房产的人也是一样。谁也不是算着数据决定卖房的，大多是看着房价一点点往下掉，自己心慌，怕被埋进废墟里，才忍痛把房子卖掉的。

现在不敢买房道理也一样，不是因为把各种数据研究透了，是看着隔壁小区的挂牌价一年年的往下掉，生怕自己成了最后接盘的那个人。

所以我觉得马光远这段话里最值钱的，就是他说的这个感觉。

当越来越多的人觉得现在买房很划算了，这个变化本身就很值得关注，它比那些指标更实在，也更容易让人理解。

为什么要先看二手房？

他挑的观察窗口确实很犀利。

新房是开发商定价，被营销包装过得市场，你看到的折扣也好，优惠也好，都是设计好、算计好的。

但二手房不一样，买家和卖家坐一块，你来我往，一招一式拼出来的价格，谈不拢就只能一拍两散。

所以二手房市场的表现，从诚实这个角度看，没有对手。

这个市场可能没有那么耀眼，但它从不说谎。

同一个小区，同一个户型，就差一层或者朝向不同，挂牌价就能差出去一大截。

这个差价不是谁定的，是买家和卖家一个个试探出来的。

这个市场中的价格，水分是最小的。

看地产数据，有个大的方法论，就是量在价先。

房产这种大额交易，钱的流向永远比价格的走向先动起来。

所以判断房价到底没到底，涨跌反倒是个略显滞后的数据，要先看成交的量。

单看一个月的数据容易看花眼，得看能不能连着来。

就说8月。

上海二手房成交2.07万套，同比涨了16%还多，除了春节那个月，已经连着9个月站在2万套上方。

2万套是上海二手房公认的荣枯线，也就是说，这个数字以下算冷，3万套以上才算热。

连着9个月不破线，这就不是偶尔冒个头了。

北京8月二手房网签1.37万套，同比涨了接近4%，连着6个月在1.3万套以上。

广州、深圳的成交也都在自家荣枯线上方站着，深圳8月二手房同比涨了5%出头，看着不起眼，可同比涨幅比前一个月还在扩大。

还有一个数字更说明问题。

中指研究院算到今年7月，上海的新房库存只够卖8个月，深圳10.2个月，北京16.9个月。

业内有个经验值，一线城市库存去化周期低于12个月，供需就转向紧张，卖家开始有底气。上海已经站到线里头了。

再看想卖房的人在变少。

从去年10月到现在，上海二手房挂牌量降了26%，北京降了17%。卖家不急着割了，这个信号其实比成交量更实在。

不过马光远这段话是有前提的，他说的是北上广深，是一线，不是全国。

就在同一时间，全国还有一大批城市的房子在往下走。

三四线城市住宅的狭义去化周期，有机构算到31.6个月，意思是那儿的库存得卖将近3年。

那边和这边，现在基本是两个市场。

所以别拿上海的事去套自己老家。

人往哪儿走，产业往哪儿走，钱就往哪儿走，房子也一样。

你要是在一线或者强二线，他这段话和你关系很大。

你要是在一个年轻人持续往外走的城市，纠结什么底部意义不大，怎么挑到一套不砸手里的房，才是正事。

我想说的另一层

拉回到咱普通人身上。

马光远说的是市场，我想说另一层。

房子到今天，依然是普通人手里最靠谱的资产之一。

它不一定让你一夜翻身，但它能让你在钱毛的时候不慌，在急着用钱的时候有得抵，在跟人谈条件的时候腰杆挺得直一些。

现在这个位置，对一线的自住和改善来说，账是相对划算的。

首付降下来了，利率在低位，8月北京、上海又各出了一轮新政，公积金额度、带押过户、购房补贴，能给的都在给。

还有个变化很多人没留意，房贷年限也在往上提。

过去30年就是天花板，现在有些地方能拉到40年。别小看多出来的这10年，同样贷300万，摊到40年，每个月的月供能少下来一截。

对刚上班没几年的年轻人来说，这一截就是敢不敢下手的分界线。

买卖双方的心态也在变，从能卖就行，转到不太想降了。

不是让你闭眼买。城市、地段、房子本身，一样得挑，挑错了位置，再好的行情也救不回来。

真正要担心的从来不是买贵了，是一直等。

等到哪一天你发现身边已经没人聊房价见没见底了，那时候底早就过去了，只是没人通知你。