湖南
8282新规之后，首个批前公示的新房来了！
近日，梅溪湖一期纯新盘-- 梅溪长粼府规划总图批前公示。
根据公示，项目总建面约15.36万㎡，计容建面约11.35万㎡，其中居住建面约11.16万㎡，容积率2.2，绿地率35%。
共规划18栋住宅，包括12栋16-17层的小高层，和6栋25-26层的高层，共845户，机动车停车位826个，车位比为1：0.97。
户型方面， 90-150㎡的有767户，占比约91%， 150-200㎡的有78户，占比约9%，定位刚需为主兼顾改善。
该项目即今年6月，山东丽景摘得的[2026]长沙市032号地，位于梅溪湖一期，楼面价约6277元/㎡，周边邦泰璟和是5300 元/㎡ ，招商揽阅是4800 元/㎡。
这应该是8.28新政后，首个已出让但没拿到建设工程规划许可证的项目。
按照新政，就是鼓励现房销售，实行预售的，要单体楼栋封顶后才能销售，竣工备案之后银行才会发放按揭贷款。
该项目即梅溪湖一期航天二期地块，位于枫林三路以南、临水路以东、映日路以北。
项目紧邻2号线文化艺术中心站与梅溪湖东站双地铁口，周边博才梅溪湖小学、长沙市一中岳麓中学等名校环伺，邻近湖南航天医院、省人民医院等优质医疗。
项目周边还有金茂览秀城、梅澜坊等商业，以及梅溪湖国际文化艺术中心、节庆岛等文化休闲资源。
梅溪长粼府楼盘优点
1.位于梅溪湖一期，容积率较低，新规小高层比较稀缺
梅溪湖一期开发接近尾声，为人诟病的就是容积率较高，而梅溪长粼府2.2的容积率+16/17层的小高层，又是新规新房，赶上现房新政，在梅一新房没有对手。
2.新规产品，得房率120%
主力户型为120/139/160㎡，小高层户型最高得房率接近120%，户型示意图引用自“沙湾公园小韭菜” ，仅供参考。
3.周边配套较为成熟
楼盘在梅溪湖一期和老麓谷交汇处，北侧是麓谷高新区，南侧是梅溪湖，东侧是湘江新区交通枢纽。
到文化艺术中心地铁口直线距离约800多米，这里还有览秀城的商业配套，到湖边约为1公里。东边一路之隔就是航天医院，目前是三级医院。
小区门口周边规划了九年制学校（是否双学位，待定）。
梅溪长粼府楼盘缺点
1.城市界面一般，北侧枫林三路为主干道 ，有噪音和扬尘干扰。
2.地铁步行距离较远
地铁2号线文化艺术中心站，距梅溪长粼府直线距离约800米，从小区南侧走小区到地铁口的距离约为1公里，有一点远，这个要注意。
重点关注：
这里要重点关注两个问题，目前存在一定的不确定性。
1.开发商是山东民企，长粼府是在长沙第一个楼盘。
新航置业由山东滨州丽景、金城两大本土房企合资成立，十余载累计开发超30盘，据说交付口碑还不错。长粼府是入湘第一个楼盘 ，需要重新建立信任。
其次，土地溢价较高，溢价率约46%，楼面价超过6200，超邦泰璟和1000；再加上828新政后的财务成本提高，盈利压力较大。
2.是否为双学位，九年制学校是否配套？
从位置上看，楼盘与学校一路之隔，配套入读完全没有问题，不过这块地的一级开发商并非金茂、梅溪湖和振业城公司，所以目前没有配套入读的依据。
当然后期只要开发商愿意出资，也还是可以配套入读，这将进一步增加成本。
不过，旁边的邦泰璟和没有配套初中，同样卖的不错，主要是有新规刚刚出来的红利，现在新规普及了，就看开发商能不能给我们带来惊喜。
如果不能配套入学九年制学校，大概率划入博才梅溪湖北校区，初中参加微机派位，主要派位学校如下，整体还不错。
后期，我们将对小区整体规划进行测评，敬请关注。
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