中信入局增信，缦合北京二期“双保险”

壹

熟悉的缦合北京又回来了，只不过，这次身边多了中信。

日前，北京市规自委朝阳分局公示将台乡新京润项目规划方案。这个市场等待多年的项目，就是缦合北京二期地块。它位于东四环北路以南、霄云路以东，紧邻朝阳公园，总建筑面积约39.2万平方米，规划16栋住宅、618户。

公示规划之前，项目治理结构先行调整。中信股权层面介入项目开发，持有100%项目公司股权，并且派出管理团队，与合生团队共同推进缦合北京二期开发、销售和后续服务，形成“央企中信资金信用+合生创展专业能力”治理结构。

中信进入后，实施资金封闭运行。销售回款进入封闭监管账户，开发企业方面不能单方面归集调用资金，二期预售资金专款专用。

此次缦合合作过程中，资金与信用保障是中信系公司发挥的最重要作用。当前，房地产市场周期切换，资产安全成为最重要的因素，尤其动辄总价2000万以上的顶级豪宅，就更是如此。央企信用和资金实力，毫无疑问，将为市场吃下定心丸。

我们了解的情况是，中信介入后，在缦合北京二期的全业务流程及相关岗位中，都将采用“AB”岗结构。也就是一个关键岗位，既有合生方面人员，也有中信方面人员，双方协同推进工作，发挥各自优势，在确保资产安全的同时，也使缦合北京之前积累下的专业能力得以应用、沿袭到缦合北京二期之中，实现高水准开发建设和服务。

中信的央企信用与资金能力，为项目建立稳定的资本结构、风险边界和交付保障；合生则继续发挥在高端住宅规划、产品营造、服务运营上的专业积累。两者结合，使缦合北京二期同时具备金融安全与豪宅兑现能力，对高净值买家而言，既稳住资产，也守住产品水准。

贰

中信解决资金、信用和风险边界之后，缦合北京二期的价值也来自合生长期形成的豪宅开发能力。

缦合本身已经形成一套成熟的高端住宅体系。2018年，合生创展与安缦创始人Adrian Zecha合作创立MAHA CHINA，2019年推出缦合北京。品牌从一开始就将酒店式服务、隐奢审美、顶级圈层和国际生活放进同一套生活体系。到一期运营阶段，项目形成泛会所、华府会、MAHA CLUB等多层次空间，并建立覆盖餐饮、旅行、社交、私人服务等场景的运营体系，累计吸引800余位企业家、大使、全球传奇人物参加，形成了良好口碑。

豪宅开发真正考验的是长期经验。尺度、材料和设备能够通过采购获得，空间关系、生活动线、私密程度、服务方式以及社区运营，依赖开发者对高净值家庭生活方式的持续理解。缦合北京一期的价值就在这里：合生已经在同一片区域、同一品牌体系下完成一次完整实践，二期可以直接沿用一期形成的方法论，并在此基础上继续迭代。

从目前公布的团队和配置看，这种延续十分清晰。Adrian Zecha继续参与项目，傅厚民、George Yabu、BAM百安木等进入室内、户型和园林设计；二期规划多功能运动会所、约8万平方米中心园林，服务权益也延续缦合体系。中信进入项目公司之后，产品端依旧按照顶豪标准推进。

这样一来，中信把住股权、资金监管和项目安全边界，合生继续贡献豪宅产品、建设组织、服务体系和客户理解。前者擅长金融，后者熟悉豪宅；两种能力放在同一个项目里，买家获得的保障也从交付安全延伸到产品兑现。

这一点对今天的豪宅市场格外重要。顶豪高总价，建设环节复杂，买家支付的资金规模又远高于普通住宅。项目公司的股权结构、回款监管方式、债务风险边界，与建筑、园林、户型、会所一样，都会影响最终资产质量。中信与合生形成的分工，使缦合北京二期同时具备金融机构的稳健性和专业开发商的产品能力。

这也可以理解为缦合北京二期新增的一层产品力：安全本身开始成为豪宅配置的一部分。

叁

资金和开发结构稳定之后，再看缦合北京二期本身，这块土地的稀缺性才真正显现。

项目位于东三环、东四环之间的朝阳公园板块，总占地约10.07公顷，容积率2.23，共规划16栋住宅、618户。北京核心城区进入存量开发阶段后，在成熟豪宅板块一次性展开超过10万平方米完整住宅用地，同时拥有朝阳公园这一城市级生态资源，这种条件本身就很少见。

地块的设计难度也很突出。整个用地呈南北狭长形，边界带有约45度斜角。最终方案将16栋住宅统一调整为正南正北，并采用围合式布局，用一部分土地效率换取更完整的南向面宽、采光和楼间距。项目最大楼间距约200米，这种尺度放在北京核心区高层住宅中相当少见。

土地尺度继续向户型内部转化。二期主力产品280平方米起，顶配户型可达580平方米，室内层高3.4米起步；主力户型采用大面宽、短进深设计，南向拥有超长采光观景面，部分户型拥有270度景观。顶序产品为一层一户规制，拥有超阔面宽，打造全景环幕视野。

社区公共空间同样建立在大尺度基础上。二期计划打造约8万平方米中心园林，并把一二期景观体系连为整体；会所覆盖商务会晤、游泳健身、室内运动和亲子活动等功能。618户对应这样的公共空间投入，意味着住宅内部的大尺度与社区层面的生活空间能够共同组成一套完整的高端生活体系。

到这里，缦合北京二期的价值结构已经完整：朝阳公园和东三环区位提供土地稀缺性，十万平方米完整用地提供产品展开空间，合生把这些资源转化为建筑、户型、园林、会所和服务，中信则把信用、资金与项目安全边界补进整个开发体系。

过去几年，北京豪宅在面积、层高、景观、会所和设计师阵容上的竞争越来越激烈。经历房地产行业调整之后，高净值买家的关注范围明显扩大。对于一笔三四千万元乃至更高金额的资产配置，产品豪华程度决定居住体验，开发过程的稳定性、资金安全和交付兑现，则直接影响购买信心。

缦合北京二期现在形成的优势，正来自这种双重确定性。中信提供信用、资金和风险控制，合生提供豪宅开发与长期运营能力；一端守住资产安全，一端守住产品品质。

这是一种确定性的叠加，也正是缦合北京二期的价值所在。

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