6.43亿+8.41亿！西安又有2单持有型不动产ABS获上交所受理！

在盘活存量资产这件事情上，西安各大开发区、企业正在加速。

前几天，地产房剑刚刚在推文《拟发行规模25亿元！曲江创意谷机构间REITs已申报！》中提到了曲江创意谷机构间REITs已申报的消息。

就在这两天，西安又有2单持有型不动产ABS申报获上交所受理。

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西安2单ABS获上交所受理据

上交所债券项目信息平台显示，2026年9月10日，“西部证券-陕投城市运营信息大厦第二期资产支持专项计划”获上交所受理。

5天后的9月16日，“西安经开凯瑞大厦和综保区资产支持专项计划”项目状态更新为“已受理”。

西部证券-陕投城市运营信息大厦第二期资产支持专项计划，拟发行金额8.41亿元，品种为ABS，原始权益人为陕西投资集团有限公司，计划管理人为西部证券。

此前的2023年11月24日，同一系列的首期产品"西部证券-陕投城市运营信息大厦资产支持专项计划"在上交所发行，总规模8.01亿元，其中优先级8亿元，期限12年、按3+3+3+3设置，AAAsf评级，票面利率3.29%，当时创下西北五省CMBS最低发行利率。

如今，时隔将近3年，迎来了陕投城市运营信息大厦资产证券化的第二期。

陕投信息大厦ABS底层资产为西安南二环与朱雀路交汇处的陕西信息大厦，紧邻陕西省体育场，这是一栋228米、地上51层的超高层，2011年底竣工投用。

整栋楼按业态垂直分区，1至5层为酒店公共区和配套商业，6至25层是5A级写字楼，25层以上为西安皇冠假日酒店，由洲际酒店集团以皇冠假日品牌运营，设315间客房及套房。

陕西信息大厦物业由陕西金信实业发展有限公司持有，金信实业为陕城投集团全资子公司，陕城投集团又是陕投集团全资企业，资产由此层层纳入陕投体系。

陕投集团是陕西省属国有资本投资公司，总资产3500多亿元，拥有全资、控股子公司40余家，产业覆盖能源化工、金融和城市运营服务等板块，金融板块控股西部证券、西部信托等机构。

西安经开凯瑞大厦和综保区资产支持专项计划，拟发行金额6.43亿元，该专项计划品种也是ABS，原始权益人为西安产发产业园运营有限责任公司，计划管理人为东吴证券。

西安经开凯瑞大厦和综保区ABS底层资产对应西安经开区两处产业园不动产。

一处是凯瑞大厦，即西安工业设计产业园（凯瑞）载体，位于经开区明光路 166 号、凤城十二路与明光路十字西南角，邻近地铁 4 号线凤城十二路站，对外出租写字楼。

另一处对应关中综合保税区相关资产。该综保区由原陕西西安出口加工区整合优化而来，2002 年 6 月经国务院批准设立、2004 年 4 月封关运行，2020 年 5 月国务院批复同意其整合优化为西安关中综合保税区，其中位于经开区的区块一即原出口加工区 A 区，以航空制造、物流分拨、研发检测等产业为主。

当然，上述2单持有型不动产ABS目前尚处于受理阶段，尚未进入反馈和审核通过环节，具体入池资产范围，以及最终发行规模、分层结构和发行时间，需以上交所审核及正式发行文件为准。

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盘活存量资产加速

盘活存量资产，是各地、各企业目前重点在推进的工作之一。

而充分利用资产证券化融资工具，成为盘活存量资产的实质性举措之一。

今年4月份的时候，西安市组织市区两级14家优质国有企业赴上海证券交易所，就全市首批REITs（不动产投资信托基金）、CMBS（商业抵押担保证券）、ABS（资产支持证券）等资产证券化储备项目进行了深入交流，首批项目拟募资总规模逾217亿元。

其中，此次陕西信息大厦、西安经开凯瑞大厦和综保区资产支持专项计划，选择的产品类型均为ABS。

ABS（资产支持证券）就是把‌能产生稳定未来现金流的资产‌（比如租金、信用卡应收款、汽车贷款），打包成一个资产池，然后以此为基础发行证券来融资。核心逻辑是‌用资产未来的现金流来还债‌，而不是靠某个公司的信用。‌‌

除了此次上交所已受理的2单ABS之外，今年以来西安已有多个不动产项目落地资本市场。

• 2月份，西安经发创新工业园持有型不动产资产支持专项计划发行，是陕西首单、西北地区国有企业首单机构间REITs；
  
• 6月份，以砂之船（西安）奥莱为底层资产的国泰海通砂之船商业不动产REIT挂牌上市；
• 8月中旬，平安西安高科产业园 REIT 获中国证监会批复，为陕西省首单本土产业园公募REIT。
• 8月中旬，“开源证券-西安曲江创意谷持有型不动产资产支持专项计划”获上交所受理，拟发行规模25亿元，计划管理人为开源证券，原始权益人为西安曲江金控实业投资（集团）有限公司。

通过资产证券化盘活存量资产，实际上也可以看作是地方政府化债进入到了第二个阶段。

第一个阶段是2024年启动“一揽子化债方案”之后，通过发行特殊再融资债券、增加债务限额等方式，直接置换存量隐性债务，解决短期流动性风险和利息负担，实现了债务置换。

通过置换使债务阳光化、规范化后，将具有稳定现金流的存量资产（如基础设施收益权）进行证券化，以增强流动性并进一步降低融资成本，被视为化债进入深水区后的关键抓手和深化手段‌，可以看作是第二个阶段。

当然，当下的资产证券化已经不再是简单的融资工具，而是‌“三资改革”（资源、资产、资金）‌的核心环节，倒逼城投平台从“融资平台”向“产业运营主体”转型，依靠经营性现金流而非政府信用背书来获得市场认可。‌

接下来，大家可以重点关注一下西安正在推进的开发区改革、国资国企改革，近期西安多次会议上都在研究这个事情。

9月15日，西安市委常委会会议暨市委全面深化改革委员会会议召开。

会议指出，近年来，我市国资国企在服务城市建设、保障民生改善、推动产业升级等方面作出了重要贡献。下一步要以更高站位、更大力度把国资国企改革向纵深推进，持续加强市属国企及开发区国企规范治理和监管，推动我市国资国企做强做优做大、实现高质量发展。

西安市属国企、各开发区平台基本都在涉足地产开发，接下来各开发区平台地产开发业务的整合已经成为大概率事件，能否诞生一个实力更雄厚的地产开发平台，值得关注期待！