广东
“全国海鲜看广州，广州海鲜看黄沙。”这句流传了三十多年的老话，最近又有了新剧情。
近期，荔湾区规划资源分局正在公示一份《黄沙水产市场旧址升级改造项目历史文化遗产调查评估报告》。
方案重要的两点。
一是，评估范围内暂未发现未认定的、具有保护价值的老建筑、古民居。
二是，方案拟拆除现有建筑，新建2栋建筑。
几乎同一时间，广州港集团挂出了旧址升级改造项目的勘察、设计招标计划。
用地面积26381㎡（约2.64公顷），总建筑面积80720㎡，主要建设商业、休闲体验、文化娱乐及停车配套设施，预估发包价1800万元，招标公告预计今年10月发布。
要知道，今年6月27日到7月6日，这块地刚做完批前公示，当时的口径还是"最小干预"。
要保留旧建筑、老码头、货运坡道、老旧鱼池，用复古渔港的工业痕迹做个网红打卡地，用地面积还只有1.91万㎡。
结果才过三个月，就从不拆旧建筑到全拆，为什么？
核心原因可能有几个。
1）建筑先天硬伤，改造性价比极低。
黄沙水产1994年建成，多年水产交易，长期海水浸泡、腐蚀，建筑结构老化严重。
管线杂乱，排污、消防标准早已不符合现在中心城区商业规范。
与其花重金修补老旧建筑，不如全部拆除，重新规划，匹配白鹅潭世界级商圈的高标准定位。
2）片区规划需要完整连片地块。
毕竟黄沙位置太稀缺了，紧邻沙面岛，直面珠江，属于白鹅潭滨江一线，和沙面文旅带、白鹅潭商务区、上下九连成一片。
原有市场建筑零散、分割，路网破碎，地块被内部摊位、堆场切得七零八落。
只有全部拆除，才能一次性打通滨江慢行系统、公共空间，落地规划，打造连片的滨江文旅商业。
如果只微改造，地块碎片化问题解决不了，渔人码头只能是零散商铺拼凑，达不到当初对标悉尼渔市的设想。
3）土地价值释放。
这一块是白鹅潭核心绝版江景地，过去长期被水产批发市场占用，业态拖累片区面貌。
批发市场带来大车拥堵、异味、人流混杂，长期压制周边住宅的居住价值。
一旦拆除重建，业态从低端批发转向文旅商业、滨江休闲，土地属性彻底升级。
4）当然，最重要的还是黄沙市场评估范围内暂未发现具有保护价值的老建筑。
像水产批发中心大楼，2005年建成，地上5层地下1层。
原黄沙码头1号仓，1977年报建、2000年改建的4层钢筋混凝土，并非历史遗迹。
水产档口及附属建筑，多为上世纪80年代至2001年的1-2层混合结构。
当然报告留了后手，如建议保留六二三路现状空间尺度，保留"黄沙码头""黄沙水产市场"这两个地名。
说白了，建筑可以拆，但名不能丢。
拆完后新黄沙会建成什么样的？
新方案显示，要建2栋不超过30米的建筑，建筑密度由55%上调至60%。
白鹅潭核心片区沿江一线同样执行30米管控，这里不会出现超高层，沿江天际线被严格锁死。
所以老黄沙未来会建成低密度、大尺度的滨江商业街区。
这次全拆的信号很明显，正是白鹅潭板块“去旧换新”的关键一步。
低端批发业态迁出，彻底改善片区环境、交通、人居面貌，告别嘈杂拥堵的市井乱象。
高端文旅商业落地，填补白鹅潭滨江特色商业空白，提升片区整体格调与配套能级。
对周边的二手来说，这是个利好消息。
毕竟周边御景壹号、黄沙老旧小区，常年受市场货车、海鲜异味困扰。
整拆之后，批发市场带来的负面因素一次性根除，片区宜居属性显著提升。
再加上配套升级，谁不愿意房子周边从批发市场升级成滨江公园+特色商业呢？
但盲目地说二手会涨也是片面的。
其一，项目改造周期很长，拆除只是第一步，到规划落地没有好几年很难完成。
其二，配套兑现要看运营，这里能不能做成持续吸引人流的地标商圈，还要看招商、运营，存在不确定性。
回看整个故事，从多年前传出搬迁，到批发业态转移，再到如今招标确认整体拆除，黄沙水产的落幕，本质就是白鹅潭腾笼换鸟的缩影。
广州主城核心区，一线江景地块，不再适合大型批发市场。旧的市井产业退场，为高端滨江商业、人居环境让路。
属于黄沙水产的时代，正式画上句号。而白鹅潭滨江的新故事，才刚刚开始。
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