中指研究院：保利发展、中海地产等35家核心房企品牌价值均值约300亿元

9月17日，中指研究院在北京举办2026中国房地产品牌价值研究成果发布会，会上发布《2026中国房地产品牌价值研究报告》（以下简称“报告”）。报告显示，2026年全国品牌房企范围数量35家，品牌价值均值为299.6亿元，同比下降10.2%，连续第五年下降。企业销售、营收和盈利持续下降，行业深度调整导致未来收益预期下滑，共同导致品牌价值下降。

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报告指出，当前房企销售规模与营收持续承压，直接削弱品牌价值。尽管部分房企推进“轻重并举”战略，但非开发业务营收规模偏小、利润贡献占比偏低，尚不足以对冲开发主业的下行压力。“8・28”新政落地后，房企经营进入“高资本金沉淀、慢现金流回流”新阶段，集团层面资金易出现期限错配，资金统筹调配空间受限，将直接影响企业后续拿地节奏与销售表现。未来房企销售、营收、利润、现金流等核心经营指标将面临更大压力，致房企未来收益折现萎缩。

“保利发展、中海地产、绿城中国、招商蛇口、华润置地等品牌企业继续发挥行业引领作用，资金充裕、融资畅通、开发经验丰富，市场份额将进一步提升。”报告指出，行业头部企业逆势加大产品建设力度与客户服务投入，响应政策打造“好房子”；前瞻性地布局物业服务、商业运营、代建、住房租赁等多元业务，为企业带来了稳定的现金流，有效缓冲因开发规模下降导致的品牌价值大幅下降。

“购房者风险大幅降低、房地产金融风险系统化管控、融资转向项目信用为核心、行业回归可体验的产品服务、现房期房价格关系更协调。”清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长刘洪玉谈及“8・28”房地产新政利好时表示，为适应现房销售新模式，品牌房企应及时调整土地购置时的定价逻辑和定价策略、重构集团公司和项目公司投融资的协同关系，营销和品牌管理工作依然重要甚至更加重要。

住建部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹解读新政意义时表示，预售制既是支撑房企加杠杆扩张的重要机制，也是本轮市场下行中放大风险的关键因素。政策旨在解决期房烂尾对购房者利益损害，扭转地方政府疲于保交楼的被动局面。切实落实中央“因城施策控增量、去库存、优供给”的要求，当前处于买方市场，有助于去库存，有助于促进企业优胜劣汰；2025年12月住房现房销售占比已达32.4%。秦虹认为，现房销售制是房地产发展新模式的核心内容之一，政策出台是五部门贯彻落实国务院决策部署，加快构建房地产发展新模式的重要举措。

秦虹指出，预售改现售对开发企业影响巨大，行业底层逻辑被彻底重塑，房地产开发经营将出现十大变化：拿地即签署三年经营承诺；投资测算重点看全周期IRR（内部收益率）与地价安全边际；投资选址收缩至核心城市、核心板块、去化确定性强的地块；拿地前就要明确未来三年的产品定位、成本、售价及资金回笼计划。

“开发业务是品牌价值基本盘，房企要聚焦优势城市、潜力城市，并加强深耕。在这一过程中，通过专业第三方数据与AI（人工智能）技术整合城市产业布局、人口流动、政策导向、市场供需等多维数据，进而辅助城市潜力预判，正变得尤为重要。”据中指研究院常务副院长黄瑜介绍，中指研究院已正式推出专为不动产行业打造的AI智能工作台CI Buddy，覆盖政策研究、城市进入、土地市场、住宅市场、商办租赁、城市更新等全产业链场景，通过多Agent（智能体）协同专家体系，打通从政策到市场、从城市到项目、从拿地到运营、从产品到客户的全业务链路。“与通用大模型不同，该工作台深度理解房地产专业术语、业务逻辑与研判框架，提供可溯源的真实数据支撑。用户只需通过自然语言下达指令，即可调用专属AI专家完成市场研究、土地评估、营销策略等专业任务。”