存量时代启幕：中国房地产的历史性转折

9月18日，国务院新闻办公室举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，住房城乡建设部副部长陈绍旺的一席发言，为中国房地产市场画出了一条清晰的分界线。

住建部房地产市场监管司司长张雪涛在发布会上给出了一组关键数据：二手房交易占比从2020年的27%，提升至2025年的46%，2026年前8个月已达到52%。超过50%，标志着中国房地产正式进入存量时代。

这一趋势并非短期波动。2026年上半年，二手房在一二手房交易总量中的占比已达50.4%，首次在全国范围超过新房。国家统计局数据显示，前8月二手房网签面积5.49亿平方米，同比增长10.6%；新建商品房销售面积4.99亿平方米，同比下降12.1%。一二手房合计成交10.48亿平方米，总量趋于平稳。

换句话说，新房交易规模在收缩，但存量房市场的活跃有效对冲了这一调整压力。市场正从单一的新房主导，转向增存并重的双轨格局。

存量时代的到来，本质上是供需关系的根本性重构。我国房地产市场已从供不应求转向供需基本平衡、局部供给过剩与结构性不足并存。

住房城乡建设部部长倪虹此前接受人民日报采访时指出，住建事业“十五五”时期总体处在转型发展关键期，将系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设。2025年，全国开工改造城镇老旧小区2.6万个，加装电梯1.4万部，惠及470多万居民。

与存量提质增效相适应，商品房销售制度也在同步变革。2026年8月，住建部等三部门联合印发通知，明确新出让土地项目优先选择现房销售。发布会上，住建部进一步表态：“现房销售是大势所趋”，新项目优先选择现房销售，实行预售的则完善资金监管，切实维护购房人合法权益。

围绕存量资产如何盘活，政策层面已形成多条路径。

需求端，“以旧换新”和存量房收储正在全国铺开。2026年《政府工作报告》明确提出“探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”。据中指研究院统计，2024年以来已有超过60城在“以旧换新”政策中明确支持企业收购二手房，上海、广州先后明确收购标准，政策覆盖面从三四线城市延伸至核心城市。

金融端，商业不动产REITs于2026年初正式“破冰”。截至3月中旬，沪深交易所累计受理商业不动产REITs项目15单。险资也在积极参与租赁住房REITs战略配售，以长期资本对接存量资产盘活。南开大学金融发展研究院院长田利辉认为，商业不动产REITs是落实“盘活存量”、构建房地产发展新模式最直接的市场化金融工具。

从国际经验看，当城镇化水平接近或超过70%时，城市发展将从外延扩张转向内涵提质。美国的REITs与CMBS正是在市场周期重塑中发展成熟的，资产信用的逻辑逐步取代了传统开发商的主体信用。中国正在经历的，恰是类似的结构性转变。

房地产从增量走向存量，不是增长的终结，而是增长逻辑的切换——从土地财政的旧循环，转向运营与服务的价值重估。