江苏
9月18日，国务院新闻办公室举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会。住房城乡建设部新闻发言人、副部长陈绍旺介绍“十五五”时期推进住房城乡建设事业高质量发展有关情况。
本次发布会，核心内容主要有以下几点：
1、房地产进入存量时代。
2、推进现房销售制，解决项目销售“一手交钱，一手交房”的问题，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。
3、新项目优先选择现房销售，统筹用好针对项目的土地、金融、税收等支持政策。
4、实行预售的，完善预售资金监管，切实维护购房人合法权益。
01.
陈绍旺表示，“十五五”时期，住建事业中，城乡建设、住房和房地产、建筑业三大板块都处在转型发展的关键期，概括起来是“两个转向、两个转变、三化转型”。
“两个转向”讲的是城乡建设板块，是指城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。
“两个转变”讲的是住房和房地产板块，一个是房地产市场供求关系发生重大变化；一个是房地产进入存量时代，二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月已经达到52%，超过50%标志着进入存量时代。
“三化转型”讲的是建筑业板块，也就是建筑业向智能化、绿色化、融合化方向转型。
在商品房销售上，推进现房销售制，解决项目销售“一手交钱，一手交房”的问题，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。现房销售是大势所趋，从国家统计局数据来看，近年来现房的销售面积保持正增长，占新房销售面积的比重逐年提高。新项目优先选择现房销售，统筹用好针对项目的土地、金融、税收等支持政策；实行预售的，完善预售资金监管，切实维护购房人合法权益。
02.
现房销售政策落地正在提速，全国首份现房销售细则曝光，武汉第一个落地。
近日，《关于武汉市完善商品住房销售制度和房地产信贷管理的若干政策措施》，近期在房产圈刷屏。它把拿地、预售、现房销售、开发贷、按揭、税收等环节串成一条线，从头到尾捋了一遍。（此版本为未盖章的网传版，具体以官方公布为准）
拆开看，几条设计颇为凌厉：
土地端，允许“分期付款”。新出让土地保证金按起始价10%计，签约后一个月内缴10%；2026年8月28日至2027年底，最长可2年缴清，其中一年内不低于50%。
预售端，以8月28日为界。此前取得规划许可证的，按老规矩走；此后出让或尚未拿证的，优先现房销售。卖期房，必须主体结构封顶。
现房端，定金只收5%。且必须进入监管账户，监管期内资金一分不能动。购房者压力减轻，开发商资金却被锁紧。
交付端，允许“拆着来”。“最小交付单元”首次写入细则——哪栋楼达标，哪栋楼先验收、先交付、先放贷。几十万方的大盘，不必再等所有楼栋一起交卷。
此外，还有两条藏得较深：项目建设期内可按年付息、暂缓还本，首次还本安排在竣工备案后；预售楼栋的预征税种，改为竣备后据实征收。
03.
具体到市场端，关于“预售商品住房在项目竣工备案后再还贷”的动向已经出现，但尚未普遍落地到楼盘。
近期，广州、徐州等地均传出银行即将执行这一新规，时间以2026年8月28日为界，此后取得预售许可证的项目，一律按新规执行。
不过，这些城市的具体细则尚未出台，也还没有真正落地到楼盘。
广州虽有四家预售楼盘执行，但均属自发提前。
徐州8月28日之后有一批楼盘新领销售许可，我咨询的三家楼盘置业顾问均表示，尚未开盘，是否执行竣工备案后再还贷还不确定。
南京方面，8月28日之后新领销许的楼盘均未执行新政，购买后银行批下来，马上还贷款。有传言称，南京作为试点，可能在10月执行新政，最迟明年1月。（具体以官方发布为准）
从高层定调，到武汉细则曝光，再到多地还贷规则试探，楼市底层逻辑已经变了：存量房时代，现房优先，赚快钱的时代正在落幕。
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