首次明确！业主大会会议可通过互联网进行｜申观察

这辈子，你最大的不动产是什么？十有八九就是房产。

你的房产能否保值增值，一个重要因素是：小区的治理水准。

今天下午，市十六届人大常委会第34次会议表决通过修改《上海市住宅物业管理规定》的决定，完善党建引领下的物业治理体系，规范住宅物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，推动社区高效能治理、物业行业高质量发展、人民群众高品质生活。

立法透露出，申城物业治理新趋势正是——规范、专业、数治。

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规范

“物治委”和专业社工

业委会，是什么？业主大会的执行机构。

目前，上海1.3万个住宅小区中，已组建业委会的有1.07万个，组建率全国第一。充分发挥业委会在住宅小区物业治理中的重要作用，还需提升规范运作水平。为此，立法要解决一个重要问题——如何破解业委会组建难、换届难、选人难？

长期以来，因为业委会缺位，导致物业治理失灵失效的情形，不罕见。借鉴外省市立法经验，结合前期试点推进情况，立法新增简称“物治委”的物业治理委员会制度，补上物业治理“关键一环”。

“物治委”如何组建？立法明确，乡镇政府和街道办事处应当及时组建“物治委”，只要出现下列情形之一——

◆符合业主大会成立条件，但在规定时间内无法选举产生首届业委会；

◆业委会任期届满或符合法定提前换届改选条件，但未能在规定时间内完成业委会换届改选。

“物治委”如何构成？包括乡镇或街道办事处代表、居委会或村委会代表、业主代表和建设单位代表，其中业主代表不少于1/2。

“物治委”要做什么？推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业委会；组织业主依法表决物业管理有关事项并组织实施。

立法特别明确，“物治委”任期一般不超过一年，最长不超过两年，在业委会成立后自行解散。

如果说，“物治委”是临危受命，那么专业社工的职责就是要赋能业委会日常工作。立法明确，居村委可以根据物业管理区域实际 情况，选派社区工作者，为业委会规范运作提供专业化支持和帮助。

2018年起，虹口区凉城新村街道、黄浦区半淞园路街道等在全市先行试点业委会秘书制度。若为当时的半淞园路街道画像，有几个关键词：市中心居住型社区、97个小区、93个业委会……，画像有个特征很有辨识度——业委会来了专业“小秘书”。

业委会作为社区基层治理的“三驾马车”之一，服务性、专业性很强，要做好业委会的事，只有热情是不够的，提升业委会运行的规范性、有效性，由专业社工担任、昵称“小秘书”的业委会秘书应运而生。

今后，专业社工能干啥？通过专业化培训，胜任文书起草、档案整理、规范程序、协调关系，以及电子化操，推动提升业委会履职能力，为业委会减负增能。

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专业

“孺子牛”和“双中心”

物业服务企业，不简单，专业素质灵不灵，不仅事关小区眼前的品质，更事关“最大不动产”究竟是保值增值，还是一天天贬值。因此，在修正案草案征询立法意见过程中，“物业”的专业化，备受关注。

作为上海市人大常委会首批基层立法联系点，10年来静安区江宁路街道基层立法联系点早已成为“民生晴雨表、立法智囊库”。今年8月，这个立法联系点依托全新打造的 “孺子牛” 物业治理中心，通过专题座谈、网格走访、线上征集，多渠道将基层声音传递到立法机关，累计收集上报各类意见建议 77 条，其中维修资金使用和管理是热点关注。

像众多老旧小区一样，江宁路街道辖区的不少老旧小区面临维修资金余额不足、紧急维修办理流程繁琐、无业委会小区申请渠道缺失等难题。为此，立法建议适当扩大紧急维修适用范围，打通维修资金使用堵点，破解“出了事没人管、管了没钱出、有钱用不了”的现实困境；同时，完善维修资金续筹预警提醒，当业主维修资金账户余额低于规定标准时，及时推送提醒告知，提前启动续筹工作，防止因资金耗尽造成房屋失管失修。

来自“孺子牛”的声音，既有专业层面的制度思考，也蕴含来自基层一线的治理智慧，上海地方立法予以积极回应。

立法明确：专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则，按幢立账、按户核算；发生危及房屋安全等紧急情况时，物业服务企业或者自行管理执行机构应当立即采取应急防范措施，告知业委会，并向乡镇政府或街道、居村委报告，以下情形应紧急维修——

◆水泵、水箱（池）故障，影响正常使用的；

◆电梯故障，电梯专业检验机构出具意见告知停止使用或特种设备安全监管部门责令停止使用的；

◆消防设施损坏，承担消防监管工作的部门、机构出具整改通知书的；

◆外墙墙面、建筑附属构建有脱落危险，经房屋检测鉴定机构出具证明的；

◆屋顶或外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用，经房屋检测鉴定机构出具证明的。

立法目标就在于，统筹效率与安全，规范共有资金管理，维护居住安全与品质。其中，提升物业服务企业的专业水准，非常必要非常重要。

在基层实践中，如何提高物业服务企业的专业水准，老西门街道“双中心”给出答案。

地处黄浦老城厢，老西门辖区小区类型多样，居民诉求多元，物业治理面临复杂挑战。街道始终坚持党建引领基层治理，以“绣花功夫”破解小区物业治理难题。去年以来，创新打造老西门街道“物业服务共享中心“和“业委会支持赋能中心”，以“双中心”模式，整合资源、集成服务，并成功应用部分小区业委会组建、换届；其中，唐城公寓楼道堆物治理、龙门邨公共环境更新改造、老西门新苑“物治委”试点等基层实践，推动管理与服务双轮驱动、双向赋能，实现机制化、常态化的专业资源高效调配和“三驾马车”协同联动，推动协商共治、资源下沉、服务落地，有效提升物业服务水平和小区管理质效，让治理更精准、服务更贴心。

事实上，完善党建引领下业主大会和业主委员会规范运作、物业服务质价相符、管理执法有效衔接的物业管理体系，提升共建共治共享水平，就是鲜明的立法导向。“双中心”的实践，恰恰契合了物业服务专业化的法治方向。

可以预见，依托“双中心”专业赋能，持续深化党建引领物业治理，推进透明物业和透明业委会“双透明”建设，实现业委会运作能力和物业服务质量“双提升”，达成业主与物业“双满意”，全力建设全人群友好幸福社区——这，将是“双中心”带给老城厢的新景观，也是申城物业治理的新趋势。

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数治

“梯管家”和“云三会”

数字时代，党建引领下的物业治理如何借助“数治”赋能“善治”？

立法一大亮点正是，“智慧物业”入法——本市运用大数据、区块链、人工智能等新兴信息技术，拓展开发应用场景，持续推进智慧物业建设，提高物业管理治效能。

事实上，在城市更新进程中，“智慧物业”已然进入社区治理。在申城，“梯管家”已不是新名词，从运维管理、数字监管、应急处置、业务办理到政策咨询，全方位保障“智慧电梯”使用安全。

值得一提的是，打浦桥街道在全市率先设立“梯管家”。这位“管家”堪称“劳模”——24小时应急值守，数字化监管，开户受理及业务办理，维保、年检到期提醒，电梯轿厢、连廊保洁监督，维修方案和报价，违规操作、人为损坏报案受理，一应俱全。

申城持续扩大“梯管家”覆盖面，引导加梯完工和加梯立项阶段的居民开通资金监管账户，做到前后期资金一并管理，打通加梯经费“全生命周期管理”。

“梯管家”是“智慧物业”在社区治理中一种“云治理“，物业治理提质增效，“云治理”需要在更多应用场景中积极展开。

为此，上海地方立法首次明确——业主大会会议可以通过互联网方式进行；若进行表决，通过本市统一的物业管理监管与服务信息平台进行。筹备组、换届改选小组或业委会应当为业主提供帮助；业主通过互联网方式表决确有困难的，应当提供书面表决方式。

立法，不但是对社会生活的回应，更是基层治理有效有益经验的制度固化。

近年来，“云治理”已经广泛应用于申城基层治理。五里桥街道二十多年前全市首创基层治理“三会制度”——协调会、听证会、评议会，迄今已经发展为“云三会”，通过“最小治理单元”楼组群有效应用于基层治理场景，大幅提升治理效率和效能。2023年，五里桥街道一个小区14幢楼24台使用20年的电梯全部更新，从启动征询至项目竣工仅用一年。这是黄浦区在全市率先启动小区电梯更新十年间，单个小区最大体量更新全覆盖的新纪录，其中，以数字治理“云三会”践行全过程人民民主发挥了关键作用。

实践表明，一大批70后、80后、90后“小巷总理”已经或正在成为申城物业治理的中坚，善用“云三会”，在“最小治理单元”楼组群中发起议题、沟通协调；更善于运用互联网思维，搭建平台、整合资源、共建共治共享，高效赋能基层治理。

当“智慧物业”进入修改后的《上海市住宅物业管理规定》，可以预见——党建引领物业治理，“小巷总理”们将以问题导向、需求导向，持续以“云治理”创造性地回应需求、解决问题，让获得感、幸福感、安全感实实在在看得见，不断推进基层治理体系和治理能力现代化。

原标题：《首次明确！业主大会会议可通过互联网进行｜申观察》