十五五定调楼市：存量时代，K型分化正式落地！

9月18日国新办十五五发布会，住建部一句话直接给中国房地产盖棺定论：

房地产供求关系发生重大变化，正式进入存量时代。

二手房交易占比从2020年的27%提升到2025年的46%，2026年前8个月已达52%，北京1-8月二手房成交占比高达80%，上海70%。

想要看懂未来楼市，必先分清增量时代与存量时代的本质区别，这是所有买房决策、行业判断的底层根基。

增量时代，核心是做蛋糕。

过去二十年，城镇化飞速推进，海量农村人口进城安家，市场的核心逻辑是新增供给、新增需求、全员分享蛋糕红利。

存量时代，核心是分蛋糕。

房子总量足够，不再大规模新增，城市不再打造新城，向外野蛮扩张，发展重心全面转向老城区翻新、老旧小区改造、存量资产盘活。

现在我们面临的是，没有新增人口托底、没有城市扩张红利，蛋糕不再变大，那就必然有人资产升值，有人资产缩水，这就是分化的根源。

随之改变的还有库存与房产估值逻辑。

增量时代的库存，只是售楼处的待售新房。

而存量时代真正恐怖的库存，是千家万户可随时抛售的海量二手房，这个库存压力比新房恐怖多了。

如果说前二十年中国房地产是以新房市场为主，一直都是靠政策去调控供应量。

接下来的房地产的供应是不可控制的，完全是市场的行为，真正的考验才刚开始！

很多人误以为新房开工下滑，楼市库存就见底、可以抄底，这是典型的增量思维误区。

2025年全国新房住宅竣工面积为4.28亿平方米，按套均100平米估算约428万套。

相当于巅峰期（21年7.3亿平米）的60%。

之所以持续保供给，真相很多人可能都想不到。

保住就业。

核心是托住建筑、建材、装修等上下游上百个行业的就业体系，这个真的不能一下子崩，避免经济波动。

很多人拿日本楼市来和我们比较，其实我们比日本的情况更加严峻。

日本房地产泡沫破裂后，新房开工量直接暴跌60%，且多为城区一户建翻新重建，几乎无新增净供给。

但我们大部分都是高层小区，供应量不是一户建可以类比的。

现在我们只是新房的供应量放缓了，并不是暂停，而且存量房产池子依旧庞大，远未达到市场出清标准。

行业真正的见底信号只有一个：全国新房年竣工面积稳定低于3亿平米，为什么要调整预售制，关键就是为了从源头控制供应。

参考美国次贷危机经验，美国建筑许可从2006年峰值约220万套跌至2009年低点约55万套，降幅约75%，即跌至峰值的25%左右。

历经4年筑底、10年修复才回暖，且同期美国人口增长10%，多轮降息放水，房价才开始缓缓上涨。

而我们面临人口持续负增长、需求长期萎缩的双重压力，库存压力不可谓不大，如果单纯由市场自然调节十年二十年都不够，这段时间出台的政策就是为了控制供应，加速去库存。

这么庞大的库存，未来肯定是会呈现极致的分化。

一类是远郊、老破大、没配套的房子，没人接盘，长期阴跌，想卖都卖不掉。另一类是核心地段的好房子，以后越来越稀缺。

828新政+现房销售，把开发商过去那套空手套白狼直接掐死了。

新地优先现房卖，就算预售也得封顶、钱进监管，以前拿地靠预售快速回款，收益率能到15%-20%。

现在现房开发，资金多压一年多，成本暴涨，中小民营房企扛不住，两三年内基本退出拿地，土地市场只剩国央企。

拿地少了，新房供给就会断崖式收缩。

但国央企不会乱盖，只做核心区高品质改善房，大户型、配套好，新房不再是普通人的刚需，变成小众高溢价消费品。

一边新房越来越少、越来越贵，另一边海量老二手房，业主想套现只能降价。

这个剧本，日本花了20年走完，我们靠政策加速，希望尽快走完。

那当年日本是怎么演化的呢？

1990-2012，泡沫破裂后的二十年，是普跌时代，新房二手房一起跌，二手房跌得更惨。

2013年安倍经济学、东京申奥成功，才迎来拐点。

海量资金涌入城市核心区，这个阶段开始不再区分新房二手房，二手房迎来翻新后，大家都有各自涨价的逻辑。

但郊区远郊的人口持续流出，空置率飙升，价格躺平几十年。

总结日本经验，分化不是新房和二手房的分化，是地段的分化。

十五五的城市更新计划也在大力推新旧城区翻新，未来大概也会是这个趋势。

一线、强二线核心区优质房源库存稀缺，而三四线城市、远郊新城、无配套老破小，积压着天量无效库存，未来将长期面临有价无市、持续阴跌的困境。

过去几十年，房地产是经济增长的发动机，是家庭资产的财富蓄水池，以前一直都是和经济，投资放在一块讨论的。

但十五五规划直接把房地产放进民生板块，和医疗、养老并列，意味着房子回归民生消费品，大宗消费品。

买房不再是闭眼资产增值，而是一次重大的消费决策，十五五房地产规划，残酷的K型分化正式拉开大幕。

投资就是认知的变现，大的历史事件，都会成为普通人交易获利的筹码，就看我们能不能看懂。

如果要学习，跟上市场的，现在买我的闭门直播年卡，重点分析股、楼、金、美元四大类资产）我闭门直播还会跟大家做进一步分析。