依托核心资产底盘，华侨城A经营如何破局？

在文旅消费扩容与房地产深度调整并行的背景下，华侨城A（000069.SZ）正转向存量资产运营和效率提升阶段。

日前，华侨城A（000069.SZ）披露2026年半年度报告。上半年，公司实现营业收入130.32亿元，同比增长15.15%；归属于上市公司股东的净利润为-34.88亿元。

分业务来看，旅游综合业务实现营业收入75.80亿元，毛利率11.42%，同比提升4.28个百分点；房地产业务实现营业收入54.21亿元，同比增长76.21%，成为拉动营收增长的重要因素。

与此同时，华侨城A的财务结构也在持续调整。截至6月末，其有息负债降至1150.92亿元，中长期借款占比提升至77.26%；平均融资成本降至3.44%，较年初下降14个基点。

分析人士指出，对于在北京、上海、深圳、成都等高能级城市拥有大量优质文旅资产的华侨城A而言，下一阶段，如何让存量文旅资产产生更稳定的现金流，并通过REITs等资产证券化工具提升资本效率，或将成为华侨城A真正破局的关键。

锚定消费转化 文旅生意进入“提质增效”阶段

今年上半年，国内文旅消费市场延续增长态势。

但对于主题公园、酒店等重资产文旅项目而言，如何提高游客消费意愿、延长停留时间，并降低单位游客成本，成为影响项目盈利能力的重要因素。

过去，主题公园主要通过扩充项目、增加投资来获取客流；如今，随着市场竞争加剧，如何让游客愿意重复消费，以及如何把门票客流转化为餐饮、零售、酒店、演艺、夜游和IP衍生品等二次消费，正成为衡量项目经营质量的重要指标。

从经营动作看，华侨城A今年并未将重点放在大规模新增项目上，而是更多围绕存量项目进行产品更新和消费场景优化。

2026年，欢乐谷公司推出“城市IP娱乐主场”，并在全国13城20多个主题乐园落地实践，推动产品转型升级、品牌形象焕新，并联合多方发起“欢乐互联”文旅融合创新发展平台。其中，北京欢乐谷作为创新试点，把“大眼京”摩天轮、银河广场、定制巡游等全新业态打造为可复制运营样本，为武汉、成都、上海等欢乐谷项目提供“首店经验”。

华侨城A在半年报中也提出，成都欢乐谷、上海欢乐谷、深圳欢乐谷主题区域和产品升级将在下半年面世，同时，主题公园板块将通过节庆活动、跨界联动以及沉浸式、体验式消费场景，提升游客到访量、停留时长和二次消费转化率。

相比单纯追求游客数量，这意味着华侨城A更关注现有客流能够带来的消费价值。

报告期内，华侨城A旗下文旅项目共接待游客3616万人次；旅游综合业务毛利率达到11.42%，同比提升4.28个百分点，这一变化反映出其在运营效率、成本控制方面已取得实质性改善。

不过，对于拥有大量重资产项目的华侨城A而言，真正的挑战仍在于如何让成熟项目持续产生稳定现金流，并提高投入资产的回报效率。

地产收入增长背后 存量去化和收储仍是关键

相比文旅业务，房地产板块成为华侨城A上半年收入增长较快的业务。

半年报显示，上半年其房地产业务实现营业收入54.21亿元，同比增长76.21%；毛利率10.36%，同比提升4.87个百分点。

不过，从销售端来看，房地产市场压力依然存在。上半年，华侨城A累计实现签约销售面积40.5万平方米，签约销售金额54.3亿元，同比均有所下滑。

业内人士认为，对于华侨城A而言，房地产板块当前更重要的任务，是加快存量项目销售和资金回笼，减少存货及低效资产对资金的占用。

事实上，华侨城A已经将“盘活存量、做优增量”作为房地产经营的重要方向。

从报告披露看，华侨城A拟从产品和营销两端发力：产品端强化建设与竞争力，对接城市高质量发展部署，围绕“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子导向，目标打造文商旅住共生的高品质宜居项目；营销端细化管控、加速资产去化，通过深化市场对标、提高响应效率、优化营销策略，推动去化与资金回笼，支撑业务稳健运营。

这一思路与房地产行业正在发生的变化相吻合。

过去房企主要依靠“拿地—开发—销售”的循环实现规模增长，而在市场进入存量阶段后，企业的经营重点逐渐转向存量土地、存量项目和存量物业的资产效率。

华侨城A在半年报中提出，要把握各地政府收储、调规及置换等政策窗口期，“一城一策”加快存量项目盘活，持续优化资源结构，实现增量提质、存量增效，持续提升资源配置效率与整体资产质量。

从“持有资产”到“经营资产” REITs能否成为新路径？

截至6月末，华侨城A有息负债规模1150.92亿元。虽然融资成本和债务结构持续改善，但对于拥有大量重资产项目的企业而言，如何提高存量资产的使用效率，降低资本占用、增强经营性现金流，仍是绕不开的核心命题。

在这一背景下，资产证券化工具或成为华侨城A可以关注的方向。

2025年8月，国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》进一步将文化旅游基础设施纳入范围，包括自然文化遗产、国家AAAAA级和AAAA级旅游景区项目，符合条件的配套旅游酒店也可纳入底层资产。

这意味着，一批具备稳定经营能力的成熟文旅资产，未来有机会通过REITs等方式实现资产证券化。

据悉，目前景区类REITs仍处于探索阶段，但商业基础设施REITs已经形成一定实践。对于文旅企业而言，其核心逻辑并非简单出售资产，而是将成熟项目未来能够产生的经营性收益进行资本化，从而盘活沉淀资金。

华侨城A旗下拥有规模较大的主题公园、酒店、商业及文旅综合体，其中部分项目经过多年运营已经形成稳定的客流和消费场景。理论上，这些成熟资产存在探索资产证券化的空间。

事实上，华侨城A已经释放出探索REITs的信号。今年4月，公司在投资者关系活动中回应投资者关于公募REITs的问题时表示：公募 REITs 的底层资产覆盖酒店、办公、商业综合体等多元业态，与公司资产存在匹配性，为公司资金筹措路径得以拓展充实提供了基础。公司将密切关注 REITs 等创新融资工具的政策与发展，也将结合市场环境及自身需求和公司整体战略综合研判，积极梳理相关资产，力争把握政策机遇拓宽融资渠道。

一位房地产行业分析师指出，如果未来华侨城A能够从成熟文旅资产中筛选符合条件的项目进行探索，一方面有助于盘活存量资产、降低资本占用，另一方面也可以推动其逐步形成“资产持有+专业运营+资本运作”的业务模式。

“具体来看，可以优先考虑已经进入成熟运营期、权属相对清晰、经营现金流较为稳定的资产。例如，经营时间较长的主题公园、商业综合体、酒店等业态，相比仍处于培育期的新项目，更容易形成可预测的租金、经营收入和现金流。”上述分析师称。

对于一家拥有大量重资产的企业而言，未来衡量经营质量的标准，也将不再只是拥有多少主题公园、多少土地和物业，而是这些资产能够产生多少稳定现金流，以及投入资本能够获得多高的回报。

如何平衡持有运营与资本周转，把现有资源转化为稳定的经营回报，是国内重资产文旅企业需要共同探讨的命题。