4天内，官方两次定调房地产市场

记者丨张敏

编辑丨张星

9月18日，国新办举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，住房和城乡建设部房地产市场监管司司长张雪涛表示，当前房地产市场出现了两个转变，一是供求关系发生了重大变化，二是市场进入了存量时代。

“二手房交易（占比）从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月，根据国家统计局的数据，二手房交易占比已经达到52%，超过50%就标志着房地产进入到存量时代。”张雪涛说。

这是短短4天内，官方第二次对房地产市场作出“存量时代”的定调。

此前的9月15日，国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，二手房网签面积已连续多月高于新房销售面积。“市场交易格局正在发生深刻调整，过去以新房交易居多正逐步转向以存量房交易居多，这是一个重要变化。”

随着我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，房地产市场的运行逻辑正在发生变化。了解这种变化，有助于更好地把握政策导向和行业发展模式。

当日，住建部首次披露了房地产发展新模式的内涵。近期推出的房地产开发、融资、销售等基础制度改革，正是其中的重要内容。

“好房子”逻辑线

业界对于房地产供需关系变化的讨论由来已久。一个共识在于，早在2013年前后，房地产市场就迈过供需平衡线，从总体供不应求阶段进入供大于求阶段。

但结构性、区域性的供应缺口仍然存在，主要体现为市场对住房品质的需求不断提升，而这类房源的供应仍然相对不足。

2022年，中共中央宣传部举办“中国这十年”系列主题新闻发布会，住建部相关负责人表示，根据“七普”数据，在2020年，全国家庭户住房建筑面积总量超过了500亿平方米，到了这一阶段，人民群众对住房的需求已经从“有没有”转向“好不好”。

值得注意的是，“好房子”正是在这一年首次提出。此后，安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”标准最终形成，相关的支持政策不断落地，对“好房子”的支持已成为新阶段重要的政策方向。

对于“十五五”时期如何推动“好房子”建设，住房和城乡建设部总工程师李晓龙提出做三件事情：把新房子建好，把老房子改好，把服务做好。

这三件事分别聚焦新房建设、旧房改造、房屋安全管理与物业服务，既覆盖了全部房屋品类，又贯穿整个房屋生命周期，被认为是政策的高度浓缩。在此基础上，“好房子”建设将撬动各个链条。

其中，李晓龙提出的绿色建造、模块化建筑、适老化改造、智能化改造、装配式装修、物业服务质量提升行动等，背后是多个相关产业链。

上海易居房地产研究院副院长严跃进向21世纪经济报道表示，目前“好房子”的目标体系已经非常清晰，市场认可度较高。在实际推进过程中，“好房子”建设可助力居住水平提升，最终助力“十五五”发展目标实现；对建材、家装等上下游产业也将发挥积极的带动作用。

存量时代的判断视角

“存量时代”也不是新话题。在城市发展从增量扩张转向存量提质增效的背景下，实施大规模新房开发的阶段逐渐成为历史。近年来，越来越多的城市迈入存量时代，其中大中城市的步伐较快。

早在2024年初，国家统计局局长康义在解读2023年房地产市场数据时就指出，70个大中城市二手房的成交量已经超过新房成交量。

今年7月，国家统计局副局长毛盛勇表示，今年上半年二手房交易面积已和新房销售面积相当，“传统以新房销售为主的增量交易格局正加快向新房和二手房并举转变。”

9月15日，国家统计局首次披露了二手房交易数据。数据显示，今年前8个月二手房交易网签面积5.49亿平方米，同比增长10.6%。同期的新房销售面积则是4.99亿平方米。由此，楼市进入存量时代的现实，首次在官方数据中得到确认。

了解这一点，有助于对市场作出更准确的判断。

近年来，我国新房交易规模总体呈下滑趋势，相关的投资、融资等指标也有所下降。若仅关注这一领域，对市场的判断难免有失偏颇。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，随着房地产进入“存量时代”，分析房地产市场时要看新房和二手房的总供给和总需求。如果将一二手房交易量加总，今年前8月新房和二手房的合计交易面积达到10.92亿平方米，同比仅下降0.6%。

李宇嘉还表示，新房销售下降是存量时代下，住房回归大宗消费品的必然结果。二手住房分布的片区更多更广、总价和单价总体较低、生活便利度高，这是存量时代的大趋势，也是二手房交易占据主导的主要原因。同时，新房供给越来越转向改善性需求，这类需求总体规模小，交易下降有一定的必然性。

“现房销售是大势所趋”

伴随着上述两个转变，房地产发展模式也在发生深刻变化。近年来，“加快构建房地产发展新模式”的说法不断被官方提及。在18日的发布会上，张雪涛首次阐释了其内涵。

张雪涛指出，房地产发展新模式的内涵可以概括为“1234”。“1”是牢牢抓住让人民群众安居这一基点，实现更高水平的住有所居；“2”是完善保障和市场两个体系，形成定位清晰、功能互补、有效满足居民住房需求的供应格局；“3”是以项目公司制、主办银行制和现房销售制三项制度为重点，改革完善房地产基础性制度；“4”是推动“人房地钱”四要素联动，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进要素的合理配置。

近期，房地产基础性制度的完善迎来重要进展。8月28日，多部门同日发文，围绕商品住房销售制度、房地产信贷管理、资本市场融资等领域进一步完善制度安排。按照新规，现房销售制度将加速推进。

分析人士指出，现房销售制度的最大优势在于实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。该制度的推进，也与供需形势的变化密不可分。

李宇嘉指出，住房市场结构性供大于求，购房者可挑可选，如果还要面临交付时间、交付质量等的不确定性，那么买期房的吸引力就没那么大了。同时，期房制度下，容易出现开发商“一套图纸到处复制”的现象，造成同质化供给、低水平竞争，难以匹配新时期对于品质的需求。

他认为，现房销售以后，一方面门槛提高，将部分无法满足市场要求的开发商淘汰出市场；另一方面，开发商更注重产品打磨，缓解当前供给效率不高、库存大导致的市场稳定压力。

张雪涛表示，根据国家统计局的数据，近年来采用现房销售的商品房的销售面积一直保持着正增长，占整个新房销售面积的比重逐年提高，“现在来看，现房销售已经是大势所趋。”

他还提醒，新项目要优先选择现房销售，同时统筹用好针对项目的土地、金融、税收等支持性政策，实行预售的要完善预售资金监管，切实保障购房人的合法权益。

SFC

出品丨21财经客户端 21世纪经济报道

编辑丨刘雪莹