上海
近日，在国新办的新闻发布会上，住建部对于房地产市场发出了重磅的观点。
当前，房地产市场出现了两个重大转变！
一个重大转变是市场的供求关系发生了重大变化，由过去的供不应求转变为供求平衡和局部的过剩。
另外一个重大转变是房地产市场进入存量房时代。
二手房占整个房产交易的占比由 2020 年的 27% 上升到 2025 年的 46%。
到了今年的前 8 个月，进一步上升到 52%。
超过 50%，就意味着进入到存量房为主的时代。
关于第一个重大转变，并不是最近才提出这个说法的。
早在 2023 年 7 月下旬的高层会议上，就首次提出：适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。
也就是在三年前，就已经提出了这样一个重大的全新的提法。
这个重大转变的逻辑非常的清晰，就是 2021 年夏天之前，全国的房地产市场持续五六年保持一个繁荣状态，市场供求关系是严重的供不应求，从而导致房价持续的大涨。
而 2021 年夏天之后，全国房地产市场快速地降温，房价出现了持续的下跌。
下跌的核心原因，就短期而言，就是供求关系由过去的供不应求变成了供大于求，甚至很多大城市的郊区和部分低能级城市是严重的供大于求。
但这个房地产市场的重大转变并不是永久性的。
未来几年不会由供不应求，慢慢转变成供求平衡，甚至还会重新转变为供不应求，而房价随之就会上升。
但是这次住建部提出的第二个重大转变，也就是二手房市场成为市场主导，是我国一个长期趋势的开始，未来二手房的市场占比会逐步的上升，再也不会回到新房占主导的时代了。
其实在这个方面，发达国家的变化轨迹是非常的明晰的。
比如过去很多年美国的二手房的交易量占比达到了 90% 以上，非常平稳。
在美国这样一个高度发达的房地产市场当中，90% 左右的占比就是一个非常平稳成熟阶段的特征。
我国今年刚刚超过了 50%，未来还会逐步向 60%、70%、80% 迈进，最终稳定在 90% 左右。
这个历程，我估计还需要经过 20 年左右的时间。
值得关注的是，在最近统计局公布的今年 8 月份的房地产数据当中，增加了一个全新的指标，就是二手房交易网签面积。
全国的二手房交易网签面积是 4.5 亿平米，而同期的新建商品房交易面积是 4.9 亿多平米。
为什么统计局会在这个时间节点增加这一指标呢？
首先是今年以来，二手房的占比超过 50% 了，这是一个重大的拐点性的变化，统计局为了进一步的完善房地产数据的统计，把二手房网签面积纳入到统计体系当中。
这是属于完善统计体系的应有之意。
但我们也不得不关注另外一个重要的底层原因，就是过去的几年房地产市场持续的降温，新房销售面积持续的同比下跌。
比如今年的前 8 个月，新房的销售面积同比下降了 12.1%。
这个数据就很难看了。
近几年国家的目标是要让房地产市场尽快止跌！
可是房地产的重要指标之一， 新房销售面积的同比跌幅超过了 10% 以上，这就跟促进房地产市场止跌这个目标背道而驰。
但是另外一个方面，二手房的交易同比大增了 10.6%。
那么把这个比较喜人的、比较好看的二手房交易的数据公布出来，相关部门自然脸上有光。
同时把新房和二手房的交易面积加总之后对比去年的同期，那么这个同比增速基本上是持平的。
这样一组数据，就跟促进房地产市场止跌这个目标靠得比较近了，这当然是好事了。
过去多年，老杨也在监测国家重点城市的二手房的交易面积的走势。
我们看一下这里的走势图吧，这是全国 27 个重点城市，二手住宅的成交面积占全部住宅成交面积的占比。
早在 2011 年上半年，这个比例是 37% 左右。
之后，震荡式地往上走。
十年之后，也就是 2021 年二季度，这个占比达到了 45%。
到 2023 年二季度，这一占比达到 50%。
最近这个占比达到了 68% 左右。
因为我监测的这 27 个城市，城市能级比较高，所以它的二手房的占比要高于全国的平均水平。
而且过去的十几年，它经历了两个阶段，2011 年到 2021 年上半年，这十年整个占比提升了8个百分点左右，上升的节奏是比较缓慢的。
但是从 2022 年开始，到现在 5 年左右的时间快增了将近 20 个百分点。
这个节奏是比较快的，就是斜率比较陡，这是什么原因呢？
核心原因就是 2021 年下半年，全国楼市降温之后，致使新房的项目出现了停工，甚至是出现了烂尾。
很多买房人对于很多的新房项目不放心，不敢去买这种新房项目，这就导致了国家必须要出面进行保交楼。
另外一个原因是，过去的 5 年，随着楼市大幅降温，很多开发企业不敢拿地，或者说是没有能力去拿地了，导致新房的开工量和供应量出现了持续的大幅的收缩。
新房的供应量少了，那自然也会导致新房的销量出现下滑。
展望未来，随着几年之后，全国的房地产市场出现企稳反弹，房价重新出现上涨，二手房的交易活跃度会重新上升，这就会导致二手房的占比上升的幅度会出现放缓。
但是大趋势，这个占比依然是朝着 90% 不断推进。
这就是中国房地产市场一个很重要的转变，而且长期也不会再次发生逆转了。
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