政策月报 | 全国房地产政策变动监测报告（2026年8月）

全国房地产政策变动监测报告
（2026年8月）

本月楼市政策概要

2026年8月，全国房地产政策在延续适度宽松基调的同时，重心从“定调”转向“制度落地”。随着8月28日中央多部门从销售、信贷、融资三大环节对房地产基础制度进行重构，并搭配多项配套政策落地，房地产发展新模式的核心制度框架基本确立。

内容速览

8月28日：制度奠基的三箭齐发

图1 2026年8月中央层面重点房地产政策

数据来源：政府网站，克而瑞研究中心整理。

本月中央重磅政策集中在8月28日发布。住房城乡建设部、央行、金融监管总局、证监会四部门同日发文，合力搭建房地产新模式的三大支柱：

信贷端（央行+金融监管总局）：确立房地产开发贷款“主办银行制”，单个项目对应一家主办银行，项目全部资金纳入封闭账户管理，开发贷从“看主体信用”彻底转向“看项目信用”；个人住房贷款期限由最长30年延长至40年，并明确新建住房贷款须在项目竣工备案后发放，实现“能拿房、再还贷”。同步出台商品住房、商业地产、个人住房、城市更新等细分领域贷款管理办法。

销售端（住房城乡建设部+自然资源部+金融监管总局）：商品住房预售须完成主体结构封顶，预售资金实行专户管理、按工程节点拨付；明确新出让土地及未取得工程规划许可的项目“优先”现房销售，推行“交房即交证”；房企违约不能按期交房时购房人有权解除合同并退还资金。销售端与信贷端形成闭环，从制度源头封堵交付风险。

融资端（证监会）：支持上市房企通过定向增发、发行公司债、并购资产等方式再融资，允许存量公司债滚动续发；推动商业地产CMBS、不动产ABS及REITs高质量发展，持续推进不动产私募投资基金试点——核心导向是推动房地产融资从依赖主体信用向基于项目转变。

公积金制度突破落地

8月18日国务院正式修改《住房公积金管理条例》，核心突破：灵活就业人员可自愿缴存；新增支付房租、装修、物业费等提取情形并取消租房提取收入门槛；推动缴存记录全国互信互认、异地贷款便捷办理等。

地方跟进：示范与分化

图2 2026年1—8月地方宽松性政策主要发力方向

注：“行政宽松”包括松绑“四限”、购房财税补贴、“房票”安置和“带押过户”等。

数据来源：克而瑞研究中心。

地方层面，本月出台调控政策约56条，宽松性47条占绝对主导。北京将非京籍五环内购房社保由3年调整为1年，上海外环外二套商贷首付降至15%并推出2亿元“以旧换新”补贴，一线城市示范效应明显；公积金仍是地方政策主线，从“提额”不断向“场景扩容+代际互助+全国互认”深化；此外，供给端“好房子”建设、城市更新进入量化落地与规划实施阶段，住房保障、土地盘活与市场监管同步完善。

总结与展望

8月房地产政策的核心在于制度奠基，但制度确立不等于市场见效。二季度货币政策报告显示，个人住房贷款余额同比下降3.8%，住户消费贷款同比下降1.7%，为2022年以来首次下降，居民“去杠杆”仍在延续，房贷利率虽是历史低位（3.05%）却未能有效刺激加杠杆意愿。后市需紧盯三大变量：主办银行制要求银行快速建立项目资金全封闭监管能力、现房销售“优先”弹性表述下地方执行节奏分化、低利率环境下居民仍不愿加杠杆的矛盾未解，市场实质性修复仍需等待收入预期和房价预期的企稳回升。

一

中央政策：多部门协同搭建房地产发展新模式核心制度框架

1.政策跟踪

数据来源：国家政府网站、克而瑞研究中心整理。

2.政策小结

8月资金面整体平稳。公开市场操作方面，MLF净回笼1000亿元（投放5000亿元、到期6000亿元），为近4个月来首次缩量续作；买断式逆回购净投放2000亿元；国库现金定存净投放700亿元。资金利率方面，全月资金面先紧后松，上半月资金利率稳定运行在1.4%的政策利率下方，中下旬受政府债缴款和MLF缩量等因素影响有所收紧，月末央行加大投放后重新转松。LPR连续15个月保持不变，1年期LPR维持3.0%，5年期以上LPR维持3.5%。

在房地产方面，8月中央层面政策呈现“制度奠基”特征，围绕加快构建房地产发展新模式集中落地：一是信贷管理重构，央行、金融监管总局出台改革完善房地产信贷管理意见及商品住房、商业地产、个人住房、城市更新等系列贷款管理办法，确立“主办银行制”与项目资金封闭管理，个人住房贷款期限延长至40年；二是销售制度重塑，住房城乡建设部等明确预售封顶、资金监管与现房销售推进，推行“交房即交证”；三是资本支持打通，证监会明确资本市场支持新模式，推动REITs、公司债、再融资与不动产私募投资基金；四是公积金制度落地，国务院修改《住房公积金管理条例》，推进灵活就业可缴、装修物业费可提、全国互认互贷等；五是货币信贷低位持稳，LPR连续15个月保持不变，支持更多体现为结构性工具精准滴灌。

二

地方政策：京沪渝蓉等重点城市集中松绑，公积金深化巩固支持

1.宽松性政策

（1）行政干预政策

数据来源：国家政府网站、克而瑞研究中心整理。

（2）土地政策

数据来源：国家政府网站、克而瑞研究中心整理。

（3）公积金政策

数据来源：国家政府网站、克而瑞研究中心整理。

（3）人口人才政策

数据来源：国家政府网站，克而瑞研究中心整理。

（4）城市更新类政策

数据来源：国家政府网站、克而瑞研究中心整理。

（5）其他政策

数据来源：国家政府网站、克而瑞研究中心整理。

2. 中性政策

（1）住房保障政策

数据来源：国家政府网站、克而瑞研究中心整理。

（2）土地政策

数据来源：国家政府网站、克而瑞研究中心整理。

（3）其他政策

数据来源：国家政府网站、克而瑞研究中心整理。

3. 紧缩性政策

(1) 市场监管政策

数据来源：国家政府网站、克而瑞研究中心整理。

4.政策小结

• 公积金提额扩围延续，京沪渝蓉等重点城市集中松绑

克而瑞研究中心监测统计，2026年8月，地方出台房地产调控政策56条。其中，宽松性政策47条，内容主要涉及优化住房公积金贷款及提取政策、发放购房补贴、推进住房“以旧换新”、支持“好房子”建设、推进城市更新等；中性政策6条，内容主要涉及配售型保障性住房管理、公租房管理办法完善及共有产权住房管理等；紧缩性政策3条，内容主要涉及住宅专项维修资金管理、商品房预售资金监管和住宅小区公共收益管理等。

本月公积金政策数量持续领跑，是地方稳市场最主要抓手，国务院条例修订正式落地为各地创新提供制度框架，多地上调贷款额度、拓展提取场景、推进异地互认互贷；北京、上海两大一线城市集中出台新一轮稳市场政策，信号意义较强；“好房子”建设由标准制定向行动方案全面铺开，合肥、陕西等地出台具体实施方案；城市更新进入“十五五”规划密集落地阶段，四川、上海、吉林等地集中发布专项规划等。

（条）

图3 2025年1月—2026年8月地方楼市调控政策数量及调性变化

注：政策调性分类依据是当期基于上期相对变化；“保障性租赁住房”相关政策对房地产调控无直接影响，故纳入“中性”。

数据来源：克而瑞研究中心整理。

• 行政干预核心举措包括优化限购、发放购房补贴、推进住房“以旧换新”等

在行政干预方面，核心举措主要包括优化限购、发放购房补贴、推进住房“以旧换新”、支持“好房子”建设、推行房票安置等。典型代表如：北京大幅松绑限购，非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的社保年限由3年调整为1年，取消父母赠与子女住房的资格核验；上海外环外二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，推出“以旧换新”购房贷款补贴（单套最高5万元、总规模2亿元），推行房票安置，加快推进收购二手住房用作保障性租赁住房；合肥出台“好房子”建设行动方案，明确2026年开展试点、2027年以后新出让土地原则上按“好房子”要求建设；成都优化刚需和刚改住房供地，鼓励区（市）县发放购房补贴，支持“拆旧建好”；西安安排5000万元专项补贴资金支持“卖旧买新”，单套最高2万元。此外，洛阳、新乡等地在“商改住”、自主更新、房票安置等领域跟进出台配套政策。

• 土地政策核心举措主要包括盘活存量建设用地、实行增存配比机制、支持用途转换等
  

土地政策方面，核心举措主要包括盘活存量建设用地、实行增存配比机制、支持用途转换等。典型代表如：云南省出台《关于全面推进存量建设用地盘活利用促进土地资源提质增效的指导意见》，明确到2030年单位GDP建设用地使用面积较基期年下降率不低于15%，建立增存配比机制，支持原土地使用权人自主改造或联合改造，允许存量建设用地用途转换为保障性住房可不补缴土地出让价款，利用存量房产发展国家支持产业的可适用不超过5年的过渡期政策。

• 公积金政策核心举措主要包括上调最高贷款额度、扩大异地互认范围、新增提取场景等

在住房公积金政策支持方面，核心举措主要包括上调最高贷款额度、扩大异地互认范围、新增提取场景、降低首付比例等。贷款额度方面，内蒙古自治区将公积金贷款最高额度由100万元提高至150万元，高层次人才和多子女家庭提高至180万元，贷款额度不再与账户余额挂钩；威海市单缴存人最高贷款额度由60万元提高至80万元，双缴存人由100万元提高至120万元；福州市双缴存人最高120万元、单缴存人80万元；南平市单缴存人由50万元提高至60万元，双缴存人由80万元提高至100万元；呼和浩特市单方缴存由60万元提高至90万元、双方由100万元提高至150万元。提取范围方面，达州新增物业费、维修资金、车位购置费、契税、装修等多项提取场景并推出装修贷款；威海新增物业费（夫妻双方合计不超过3000元）和取暖费提取；福州将装修提取范围由福州市扩大至福建省全省；新乡将装修提取范围扩大至本人及配偶、父母、子女。贷款条件方面，南京将公积金异地贷款范围扩展至全国；阜阳、益阳支持代际互助提取和贷款，益阳对“好房子”项目贷款额度上浮50%；丹东、抚顺等地放开公积金贷款次数限制，支持公积金直接转移支付首付款。

• 人口人才政策主要涉及发放人才购房补贴、青年人才安居保障等

人口人才政策主要涉及发放人才购房补贴、青年人才安居保障等。典型代表如：广州南沙区发布促进港澳青年就业创业实施办法，提供成长支持、生活补贴、安居保障等全方位政策，其中港澳籍全日制本科生、硕士研究生、博士研究生按月分别给予1000元、2000元、4000元生活补贴，共补助30个月；同步开展青年人才购房补贴申报，符合条件的青年人才给予3万元购房补贴。

• 城市更新类政策主要涉及建立规划实施体系、出台金融支持政策等

城市更新类政策核心举措主要包括发布建立规划实施体系、出台金融支持政策等。典型代表如：四川、上海、吉林等地集中发布城市更新“十五五”规划，明确了未来五年改造量化指标与实施路径；江西出台城市更新规划编制实施细则，建立“专项规划—片区策划—项目实施方案—年度计划”四级规划实施体系；厦门印发城市更新工作实施方案，建立六级规划计划实施体系；江苏出台金融支持城市更新工作若干措施，引导银行信贷资金重点支持八大领域项目。

• 住房保障政策主要涉及配售型保障性住房管理、公租房管理、共有产权住房管理等

住房保障政策主要涉及配售型保障性住房管理、公共租赁住房管理、共有产权住房管理等。典型代表如：中山市出台配售型保障性住房管理办法，面向户籍住房困难工薪群体和引进人才销售，实行封闭流转管理，户型以90平方米及以下为主、原则上不超过120平方米，采用全装修现房销售，建立“以需定建”机制和轮候库；沈阳市修订公共租赁住房管理规定，正式将农业转移人口纳入保障范围，实行租赁补贴为主、实物配租为辅的双轨保障，外地来沈新就业中高等教育毕业生不受收入条件约束；泰州市出台共有产权住房管理暂行办法，取消户籍、收入限制，仅要求稳定就业且名下无房，设置5年产权增购过渡期。

• 紧缩性调控主要涉及住宅维修专项资金管理、商品房预售资金监管等

紧缩性政策主要涉及住宅专项维修资金管理、商品房预售资金监管、住宅小区公共收益管理等。典型代表如：昆明市出台住宅专项维修资金管理办法，明确首期维修资金按当地住宅建筑每平方米造价的6%交存，建立市住房公积金中心统一管理、县区住房城乡建设部门经办使用的监管体系；许昌市加强中心城区商品房预售资金监管，提高重点监管资金核定单价（中高层+100元/平方米、高层+150元/平方米），所有房价款须直接存入监管账户；贵州省出台住宅小区公共收益管理指导意见，明确公共收益归全体业主所有，须开设独立账户、实行分账核算，建立收支公示、第三方审计和紧急使用等制度。

三

2025年至今中央层面重要房地产政策梳理

数据来源：国家政府网站、克而瑞研究中心整理。

四

8月重要事项复盘

数据来源：国家政府网站、克而瑞研究中心整理。

五

房地产政策展望

1. 中央层面

8月28日，住房城乡建设部、央行、金融监管总局、证监会四部门集中发布销售制度、信贷管理、资本市场支持等一揽子新政，加上此前国务院公布的公积金条例修订，房地产发展新模式核心制度框架基本确立。

接下来需要关注的是制度文件从发布到执行的效果。9月20日公积金条例修订正式施行，各地配套调整将集中落地；现房销售“优先”“鼓励”的弹性表述意味着节奏取决于地方执行；主办银行制要求一个项目对应一家主办银行，银行端能否快速建立相应的项目评估和资金监管能力，将直接影响信贷新政的落地效果。

货币政策层面，央行二季度货币政策执行报告已将房地产明确列为“资金密集行业持续调整”的典型代表，个人住房贷款余额同比下降，居民“去杠杆”仍在延续。即便后续降准降息落地，信贷向房地产大规模回流的可能性也较低。

住房大宗消费方面，住房被纳入大宗耐用消费品后，财政端配套工具（交易环节税费减免、个税专项附加扣除优化等）能否跟进，是检验“住房消费”战略定位能否转化为实际购买力的关键。

2.地方层面

8月底多部门集中出台销售制度、信贷管理、资本市场支持等一揽子改革文件，为地方房地产政策调整确立顶层框架，各地需结合自身市场基本面、财政承受能力、库存结构，走因城施策、分层分化落地路径，政策重心将从过往侧重需求端刺激，转向“制度承接 + 需求托底 + 供给侧改革”并重，后续演化主要体现在四大方向：

第一，中央基础制度的本地化细则将集中出台，落地节奏呈现显著城市分化。预售封顶、优先推行现房销售、项目主办银行制、资金封闭管理等制度均为弹性导向，并未设置全国统一硬性时间表。四季度各省市将陆续出台配套实施文件，核心博弈点集中于两大维度：一是新出让土地优先现房销售如何落地执行；二是存量已出让、尚未取得建设工程规划许可证项目的过渡衔接规则，这将直接决定未来1至2年新房供给节奏、房企现金流压力。对于库存压力小、财政实力较强的一二线城市，更多以试点方式小范围推进现房销售；高库存三四线城市，推行现房销售的动力更强，但将面临房企自有资金不足的现实约束。同时主办银行制对银行项目尽调、资金全流程监管能力提出较高要求，部分地区可能出现“政策文件先行、实操落地滞后”的现象。

第二，《住房公积金管理条例》修订后的地方配套将密集落地，但政策加码空间趋于收敛。随着 9 月 20 日条例正式施行，各地将加快修订本地公积金实施细则，灵活就业人员缴存规则、装修 / 物业费提取的认定标准、额度上限、材料要件、全国异地互认互贷实操流程会在更多城市落地。经过 2026 年多轮上调，多数城市公积金贷款额度已经抬升至相对高位，后续继续大幅提额的空间有限；增量创新更多体现在场景扩容、代际互助、与“好房子”、多子女家庭政策联动，定向支持改善型住房消费。

第三，一线及强二线城市的宽松政策存在示范传导效应，但调整趋向审慎、定向化。8 月北京、上海已率先优化限购、信贷、补贴等政策，释放较强信号。后续广州、深圳以及部分强二线城市是否跟进，高度取决于一线城市新政实施后的市场反馈、本地库存结构与财政约束。即便出台新政，也大概率以定向支持改善置换、“以旧换新”、多子女与人才群体为主，政策工具偏向财税补贴、公积金优化。

第四，多数三四线城市需求端政策效用边际递减，政策重心加速向供给端转移。经过多轮需求端政策迭代，降首付、提公积金额度、购房补贴等工具拉动效应持续弱化，叠加地方财政承压，进一步加码需求刺激的空间已经收窄。后续更多转向供给端的结构性调节手段，包括适度控制新增住宅土地出让规模、国资平台收购存量商品房转化为保障性住房、推进“商改住”、老旧小区自主更新等，以化解库存风险、盘活存量资产，属于市场环境约束下的被动应对。

除此之外，“好房子”建设、城市更新仍是中长期政策主线。各地将持续出台品质建设标准、激励政策，配套容积率奖励、公积金额度上浮、融资白名单等工具；结合 “十五五”规划推进城中村、老旧小区改造，但同样受财政资金、项目现金流约束，大规模强刺激难以出现。整体来看，地方政策的最终效果，仍依赖居民收入、房价预期修复，政策更多起到托底缓冲作用，很难单方面驱动市场出现强势反弹。

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