南京骨灰级老盘改四代宅，业主集体反对？官方回复来了

这两年，南京四代宅的风很大，璀璨云著、翡翠天域等三代宅也跟风爆改。

但在城北迈皋桥，想将部分三代宅改成四代宅的金浦御龙湾，却遭到了业主们的强烈反对。

最近，针对业主们在公开平台上的投诉，南京市规划和自然资源局给出了答复。更多详情，接着往下看。

01

金浦御龙湾位于城北迈皋桥，与星叶瑜憬尚府、锦麟融誉等住区相距不远。

项目于2012年拿地，总体量约70万方，有高层、小高层、洋房、商业等众多业态。

涉及调改规划的I地块，规划有10栋高层住宅，主力户型89-122㎡，毛坯交付，2022年初首次入市。

截至目前，I地块的1-5、7号楼已经推出，680套房源，还有101套未售。

按照开发计划，I地块剩余的6、8、9、10号楼，将于今年10月底入市销售，预计2027年12月底竣工。

就在今年8月底，南京市规划和自然资源局官网公示了《NO.2012G01地块I分区规划许可变更》，直指金浦御龙湾I地块待入市楼栋。

主要调整内容，锐评君梳理如下：

① 沿南侧迈尧路5栋住宅（7号楼已建），调整为4栋住宅→也就是说，砍掉了一栋楼，10号楼没有了；

② 调整后高度6号楼由27层改为32层，8、9号楼保持和原30层一致→“牺牲”的10号楼货值，在6号楼找补一部分回来？

③ 取消9号楼底部商业，商业布局进行优化，同时对6、8号楼商业进行优化；

④ 计容面积不变，密度由19.49%调整为17.89%，绿地率由35.14%调整为35.22%，户数由1144户调整为1100户。

调整前效果图，如下↓

调整后效果图↓

9号楼调整前后，外立面效果图对比如下。材质，由真石漆+石材，调整为真石漆+铝板。

效果图局部放大，这是四代宅典型的错层露台设计，相邻的两户露台加以挡板隔断，保障隐私。

但大高层、梯户比等指标并未优化，建筑显得很密，基本不具备与当下迭代低密四代宅掰手腕的底气。

注意看I地块技术经济指标调整前后的对比，总户数虽然减少了44户，但户型面积段占比上，小于90㎡的户数由572户降至340户，90-144㎡之间的户数，则由572户增加至760户。

如此看来，砍掉一栋楼，总货值未必就减少了。

调整前指标↓

调整后指标↓

值得一提的是，这并非金浦御龙湾I地块首次爆改四代宅。

早在2024年12月，项目就曾公示6、8、9、10号楼变更为四代宅的规划。不过，当时的规划，不涉及砍楼栋、改户型等内容。对比两版立面效果图，差异还不小。

02

显然，金浦御龙湾I地块已入住的业主们，对最新版规划调改并不买账。

规划批前公示一经公开，业主们第一时间在公开平台发表了反对意见。要点，我们梳理如下：

①住宅由10栋调整为9栋，楼栋排布、单体体量、外立面、飘窗及整体空间布局等均发生实质性改动，将直接改变既有住宅的日照、采光、通风、间距、景观、整体居住环境，并将严重损害业主的合同预期利益；

②开发商要在I区建设四代宅，一个小区两种住宅楼，违背了合同上的统一外立面条款，损害了广大购房者的切实利益；

③项目规划早已定型，小区已有业主入住，时隔多年再启动规划变更，程序合理性存疑。未征得全体业主同意，不应推进本次规划变更审批工作。本次公示提供的资料不够完整充分，无法全面评估变更带来的各类影响，不具备审批前置条件；

④原规划方案、沙盘及销售公示，系业主作出购房决定的重要依据，全体业主明确反对该变更，请求停止审批。

回应业主们关切的问题，最近，南京市规划和自然资源局给予了回复：

该调整方案已于2026年9月3日公示结束，该公示仅为法定批前意见征求程序，非正式规划许可变更；

栖霞分局将进行认真梳理研究，适时约谈建设单位，联合属地政府和街道依法依规做好后续履职、答复等工作。

锐评君也第一时间电联了栖霞分局，工作人员表示：“我们的规划审批依法依规来进行。目前金浦御龙湾有超三分之二的业主不同意规划变更，那么肯定是审批不了的，金浦若想继续推动，必须要跟业主充分协商。”

从眼下业主们的反应以及官方的回复来看，金浦御龙湾想爆改四代宅，恐怕还有很长的路要走。

03

在南京，骨灰级老盘翠岛花城三期改四代宅，也与金浦御龙湾一样，遭到过前期业主们的反对。

这个小区位于雨花软件谷，花神湖、地铁1号线花神庙站、雨花客厅、宜悦城、中兴、华为等配套、产业都在周边。

整个小区总用地面积328651.4平方米，容积率≤1.19，建筑高度限制在35米内。剩余用地（三期）地上建筑面积约4.62万方，主要建设住宅、物业配套用房、养老服务用房、社区中心等。

去年3月，小区三期规划出炉，打造23栋2-7层低密住宅，大面玻璃+错层露台，直指四代宅；最低2层的设定，将联排的想象力拉满。

但看到规划设计方案，翠岛花城菊香苑3栋的业主们坐不住了：当初审批过的规划显示，3栋前面是小区中心景观花园，三期规划一调整，花园变成了配电房。

规划平面图如下↓

很快，开发商听取了前期业主们的声音，再次变更三期规划，整盘调整为23栋3-8层低密住宅，其中：4栋3F、1栋3+1F、13栋4+1F、2栋5+1F、1栋6+1F、2栋7+1F。

最为关键的是，原本规划的配电房挪到了别处，保障了菊香苑3栋业主们的权益。

我们得知，目前，翠岛花城三期的地名已敲定为花屿台院，最快10月初公开。

最后简单探讨：已交付、没卖完的小区，究竟能不能改规划？

有律师表示：“可以改，但必须遵循法定程序并满足一定条件。依据相关规定，建设单位若确实需要变更建设工程规划许可证内容，需向城乡规划主管部门提出申请，且要获得利害关系人如小区业主的同意。”

在南京，翠岛花城三期给出了示范，金浦御龙湾，也必然不能无视广大业主们的心声。你怎么看？欢迎评论区互动。