金九过半，Q3推货量尚不及3月单月！取证抬头，下半程发力？

不知不觉，"金九"已过半程，广州楼市的热度在"828"新政、房博会活动等带动下有所回升，楼盘推售热情高涨，新增供应连续两周刷新近10周的高位，而周均网签面积则继续维持在10万㎡以上，按照惯例网签冲刺将在下半月开始呈现。

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01

大势

推货连续缩量，去化回归18%-20%均衡区间

对比近年广州新房开盘去化数据可见，全市推货量自2024年下半年见顶16105套后连续三个半年度回落，今年上半年降至10062套，两年缩量近四成；去化率2025年上半年修复至20%后，连续三个周期停在18-20%上下。市场在度过2024年的冰点之后，开盘去化又回到了一个均衡区间。

而从月度走势来看，月度节奏呈明显的脉冲式。2月春节全市零开盘；3月小阳春集中推售29盘次、3150套，占前9个月推货量的24%；此后阶梯回落，7月不足千套，7-9月上半月合计3069套，不及3月单月水平。

月度去化率波动同样明显：7月28%为年内最高，主要为红盘万科黄埔新城新组团开盘当天成交过百套、保利海韵及花都两盘加推亦有较好成绩，拉升当月去化率，但该月推货仅973套，低基数情况下个别项目的冷暖即可影响整体去化率；8月回落至15.3%，而"金九"上半月全市仅录得9个项目开盘加推，较去年同期减少5盘，推货套数869套，仅勉强为去年一半；开盘当天合计认购168套、去化率19%，较去年同期回升7个百分点。

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02

规模

46%项目推新不足百套

市场调整期，开发商普遍采取“按需定供”的推货策略，单次推新规模呈现"小步试探"特征，通过减少货源，拉升项目推售去化率，营造热销效果。普睿数智统计显示，今年单次推货不足50套的多达32盘次、占26%，去化率24%则为各分段最高；超200套大批放量的仅9盘次、占比7%，因保利海韵等个别热销盘带动，整体去化率22%；推货150-199套及推货100-149套的去化率集中于17-18%，推货50-99套的去化率最低，仅14%。可见房企唯有对市场及客源更有把握时，才敢放量推售，否则就采取小批量推货来创造数据面的“热销”。

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03

版图

外围扛量，中心区质优

分区域看，近郊番禺、黄埔为推售主力，分别推货2307套、2067套，白云、花都跟随其后；越秀、从化今年截至目前推新均挂零。

但推得多不等于卖得好。中心四区合计推货3661套，综合去化率29%，接近近郊去化率的两倍；近郊区贡献全市45%的货量，去化率15%；远郊在花都热盘拉升下，去化率13%紧追近郊。分区看，海珠35%领跑，增城5%、南沙9%居末。由于开盘当天的去化率普遍不高，持销表现才是决定项目命运的最终战场。

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04

成色

122盘次中，45%当天认购不足10套

普睿数智调研发现，市场分化在开盘去化统计中同样明显。今年122盘次推新中，55盘次当天成交仅个位数、占45%；成交超50套的仅10盘次、占8%，却贡献952套认购、约占全市总推售成交量的四成，可见认购高度集中于少数优质项目。

单次认购量超50套的10盘次项目，推货量均≥120套——当期热销依赖大体量项目的集中放量，小规模试水推售的高去化率“热销”参考意义有限。其中保利海韵首开热销近270套，不足一月加推再度成交超70套。此外成交超百套的还有新组团入市的传统红盘万科黄埔新城。

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05

首开

16盘中6盘当天成交超50套

首开新盘是观察市场温度最直接的窗口。今年截至9月15日全市共16个全新盘入市推售，整体去化率36%，比加推项目去化率15%高了21个百分点。其中保利海韵、国贸保利海上印、越秀阅璟台、聚龙湾·源舍、保利云瑞、保利怡璟湾6盘成交热度处于A级，这些项目所处地段均配套成熟，且多盘坐拥云山珠水等核心优质资源，在定价合理情况下纷纷实现热销。

此外国贸绿城云樾和鸣单盘处于B+级，五矿科城麓云台、西关金茂锦棠等5盘为B级。

香江1号等4盘则为C级，成交热度C级项目主要集中近郊番禺、黄埔区，但普遍有单价、总价大幅高于片区主力价格，或单体楼、临路噪音、回迁房占比高等硬伤。可见市场并非不

接受高价，而是不接受低性价比。

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06

房企

推得多，不如出得准

房企格局上，越秀地产以26次推新、推货2421套居首；保利发展16盘次推新、推货1699套位居次席。TOP15房企的推货数量门槛在300套之上，但个盘去化率不一，冷热分化很大。

普睿数智统计显示，截至9月中全市45家有推新动作的房企中，前十家推货占全市59%、认购占67%，去化率21%；推货300套以下的29家房企，推货仅占27%、去化率13%。

由此可见，房企推售的成绩单，差别不在推了多少货，而是货压在了哪里。