40年房贷落地：百万房贷月供少636元，总利息却多20万

40年房贷新政出台半月有余，多家银行加速落地细则，进一步明确房贷期限延长申请流程，并加强个人住房贷款业务的宣传力度。

9月17日，南京银行杭州分行在官方微信平台上称，该行个人住房贷款最长期限可达40年，将结合借款人年龄、收入情况进行综合审批，帮助借款人合理拉长贷款期限，降低每月月供、减轻还款压力。南京银行表示，借款人可线上申请，最快3分钟预审、24小时审批。

不止南京银行，自9月10日以来，包括国有大行、地方城农商行在内的多家主流银行均积极响应房贷新政，明确表示可受理40年期房贷申请，具体期限由购房者与银行协商确定。

不过，时代财经近日从多家银行了解到，40年并非人人可贷，受地区、银行差异影响，各家机构对实施细则尚未形成统一标准，银行将根据借款人年龄、工作单位、收入、征信等个人资质情况进行综合审慎审批。

从市场反馈来看，目前购房者主动申办40年房贷的意愿并不强烈，而与新增房贷相比，存量房贷的延长需求更为迫切。时代财经通过多方采访发现，截至目前，已有银行明确存量业务同样适用此次新政，已发放的住房贷款可申请延长至40年；另据多位购房者反馈，目前已有大行在手机银行App上线申请入口，原个人住房贷款合同的延长期限最高可申请至480期。

并非人人可贷，审批仍看年龄、收入和征信

8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布信贷新规，正式将个人住房贷款最长期限从原有的30年延长至最长40年。据时代财经不完全统计，截至9月18日，已有南京银行、长沙银行、邮储银行、汉口银行及云南省部分中小农商行在官方平台发布实行房贷新政的相关通知。

邮储银行江苏省分行近日发布的公告显示，该行个人住房贷款期限最长可达40年，且支持线上提交申请材料，预审批最快只需15分钟。

根据该行提供的还款测算参考，一笔100万元、年利率3%的房贷，采用等额本息方式进行还款，40年期限每月月供约3580元，与30年期限下的月供4216元相比，每月可减少还款约636元，降幅约15.1%。不过，40年房贷的利息成本亦显著增加，借款人的累计还款总额约为171万元，相比30年房贷的151万元，多出约20万元的利息。

长沙银行也于近日在官方微信平台发布公告称，该行已全面落地个人住房按揭贷款期限最长40年新政，提供从咨询、审批到放款的一站式服务；汉口银行则表示，该行个人住房贷款年限最长可达40年，贷款比例最高可至8.5成。

亦有国有大行推动房贷新政在广州地区落地，不过从实操层面来看仍存在隐性门槛，年轻刚需群体成为新政的主要受益对象。以工商银行某支行为例，若想贷满40年，借款人年龄需不超过45岁。9月17日，时代财经致电工商银行广州市天河区某支行，该行工作人员表示，“我们今天刚收到总行发来的实施细则，现在可以受理延长房贷期限至40年的申请，但对借款人的年龄有要求，借款人年龄与贷款期限之和须不超过85岁。”

存量业务上，各家机构的行动分化更加明显。来自安徽的借款人李林（化名）告诉时代财经，他在工商银行App中发现，自己的房贷合同页面已上线“延长借据期限”入口，在选择申请原因后，这笔贷款的延长期限最高可以选择480期。

图源：受访者提供

不过据上述工商银行广州市天河区某支行工作人员介绍，工行的线上申请仅作为参考，存量房贷不能自动顺延，必须线下申请并人工审批。“借款人需携带收入证明、房产证、房屋登记查册等材料前往网点填写申请表，并提交申请展期的情况说明。审批通过后，银行会出具合同变更协议，借款人需重签协议并重新办理抵押。”

工行同时规定，展期期限不能超过原贷款期限的一半，这也意味着，若借款人原有的是短期限房贷，直接拉长到40年非常困难。

亦有银行明确存量房贷不纳入此轮新政范围。云南耿马县农信联社近日发布的公告显示，房贷新规正式实施后，该行新受理个人住房贷款业务将按照新办法执行；存量已发放住房贷款不受本次政策调整影响，继续按原借款合同执行。

有人想降低月供，有人担心多掏利息

尽管各家银行都在紧锣密鼓地推动新政落地，但真正提交申请办理40年房贷的客户并不多。上述工商银行广州市天河区某支行工作人员也向时代财经坦言，“我行目前还没人办理。毕竟总利息会增加，不少客户会考虑成本问题。”

南开大学金融发展研究院院长田利辉向时代财经指出，对于购房者而言，虽然月供降幅约15%，但总利息增加约20万元，且信贷风险周期拉长，退休后仍需还贷，购房者需面临长期收入不确定性、房屋价值折损及家庭财务安全垫变薄等风险。

“延长贷款期限至40年，本质是‘以时间换空间’的需求侧托底工具，而非普惠性福利。其核心逻辑是将还款压力向更长生命周期摊薄，通过降低月供门槛激活刚需和改善需求，同时稳定银行按揭资产规模。”田利辉进一步表示。

时代财经在采访中发现，与新发房贷相比，已发放存量房贷的延长需求更为强烈，但部分有意申请者的真实动机是“降低月供，再择机提前还款”。今年29岁的李林正是其中的一员，他于2024年年初在合肥贷款109万元购入一套商品房，原贷款合同期限为30年。新政发布后，他已在贷款行申请将房贷由30年延长至40年，正在等待后续审批结果。

“前一段时间投资失败，家里存款都没了，如果按以前的消费水平，每个月肯定紧巴巴。所以我看到这个政策就想着降低月供，每个月能多留点现金生活，存钱也能更快一点，到时候提前还款。”李林向时代财经说。

这种“长贷短还”的方式，反映了当下居民对长期负债的审慎态度。上海易居房地产研究院副院长严跃进也表示，40年并非强制还款期限，购房者后续收入提升后，仍可通过提前还贷等方式优化债务，实操中具有充分弹性。

在居民强烈的去杠杆意愿下，近年来，银行个人住房贷款业务持续收缩，提前还贷热度不减，存量房贷大幅出清。中国人民银行近日发布的《2026年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，截至今年二季度末，全国个人住房贷款余额36.29万亿元，同比下降3.8%；从上市银行来看，截至2026年6月末，国有六大行房贷余额合计约为24.63万亿元，较2025年年末合计减少超5000亿元。

事实上，由于期限长、利率相对稳定、不良率低，个人住房贷款曾被视为银行最优质的资产之一。在业内人士看来，此轮新政落地后，也有望在一定程度上提振银行的房贷业务。

田利辉向时代财经指出，对银行而言，房贷期限延长后单客利息收入将显著增加，短期可减缓按揭余额下滑速度、降低提前还贷率和违约风险；但风险并存，短期存款对应超长期贷款，会导致银行的资产负债久期错配加剧，利率风险和信用风险敞口同步扩大。

不过他进一步强调称，此轮新政对银行房贷业务的提振，更多体现为风险托底而非规模扩张。“在居民收入预期和购房信心未根本修复之前，难以扭转房贷负增长的整体趋势。”田利辉说道。

本文源自：时代财经APP