首发1006套、85%净回收资金指向扩募储备，上实12亿保租房REIT获受理

上交所公募REITs信息平台显示，‌‌9月16日‌，国泰海通上实租赁住房封闭式基础设施证券投资基金‌项目状态更新为"‌已受理‌"。该基金由上海国泰海通证券资产管理同时担任基金管理人和专项计划管理人，国泰海通证券任财务顾问，建设银行托管，拟募集‌12.05亿元‌，与底层不动产评估值一致，‌存续期63年‌。

底层资产只有一处项目：位于上海徐汇区龙川北路、地处漕河泾近上海南站区域的‌城开·阡集汇社区‌，是‌上海市第一批、徐汇区第一家Rr4用地保障性租赁住房‌。原始权益人为上实城开（上海）房屋租赁有限公司，由上海城开（集团）有限公司100%持股。上海城开集团由港股上市的上实城开（00563.HK）体系持股59%，其余41%股权由上海市徐汇区国资委持有；上实城开由上实控股（00363.HK）控股，最终实际控制人为上海市国资委。

国泰海通资管在保租房赛道已连续落子。旗下城投宽庭保租房REIT于2023年底成立、2024年1月上市，募集30.5亿元；中建住房REIT于今年9月14日起发售。‌上实这单若顺利发行，将是其第三只保租房产品。‌

徐汇第一家Rr4保租房，1006套房出租率98%

阡集汇社区2019年10月开工、2022年7月竣工、当年11月投运。总建筑面积62,844.18平方米，其中租赁住房42,704.52平方米，配套商业建筑面积2,222.39平方米、可租面积1,811.24平方米，车位建筑面积13,549.41平方米。项目共有‌保障性租赁住房1006套‌、地下车位498个，户型以开间、一室一厅和双钥匙房为主，配齐家具家电出租。

土地通过出让取得，使用期限自2019年3月1日至2089年2月28日，基准日剩余62.96年，对应基金63年存续期。

租赁住房面积出租率2023年为96.39%、2024年96.71%、‌2025年99.30%‌，2026年3月末为98.36%，套数出租率98.61%。平均租金2023年为140.12元/平方米/月，2024年降至137.70元、同比下降1.73%，2025年回升至138.36元、微涨0.48%，2026年一季度为138.54元。配套商业全部租满，租金152.78元/平方米/月；车位月租金588元。

财务上，项目2023年首个完整运营年营收4679.73万元、净利润微亏40.12万元；2024年营收7010.53万元、净利1912.41万元；2025年营收7028.88万元、净利1736.11万元。

租户中有一家重要现金流提供方：‌上海建信住房服务有限责任公司‌。该公司是建设银行旗下建信住房服务有限责任公司的全资子公司，以CCB建融家园为品牌。‌建信住房整租173套、5523.46平方米，占租赁住房已出租面积的13.15%，2026年一季度贡献收入239.81万元、占营业收入的13.41%‌。这批房源实际供建信体系内员工居住，属企业员工宿舍，租约与员工入职时间匹配，通常两年一轮。‌2027年下半年将有92套集中到期‌，对应2025年秋招入职的新员工。招募书给出的安排是，到期员工可改签个人租约，建信同步招聘新员工入住，空置房源再引入市场化租户。

除建信外，其余企业租户合计承租4047.60平方米，占租赁住房已出租面积的9.64%。两类企业租户合计占已出租面积约22.8%。

租金增速假设动0.5个点，12亿估值摆动6%

评估机构仲量联行给出的评估值为‌12.05亿元‌。截至2026年3月末，项目账面价值9.29亿元，评估增值2.76亿元、增值率29.72%，按总建筑面积折合单价约1.92万元/平方米。

这一价格用收益法测算，核心假设写在招募书里：报酬率6.00%；租赁住房租金第2至4年每年增长2.50%、第5至9年增长2.25%、第10年起增长1.75%；2026至2088年预测现金流复合年增速1.77%；稳定期出租率按97%、租金收缴率按100%计。基准出租率97%低于2025年99.30%和2026年一季度98.36%的实际水平，定价在出租率上留了缓冲。

‌敏感性测算显示，估值对长期租金增速最敏感。‌若第10年起的租金增速从1.75%下调0.5个百分点至1.25%，评估值降到11.4亿元、缩水5.39%；上调0.5个百分点至2.25%，评估值升至12.8亿元、增加6.22%。出租率和收缴率变动的影响则小得多：出租率95%对应估值11.8亿元、下降2.07%，99%对应12.3亿元、上升2.07%；收缴率降到98%，估值下降1.83%。

项目一年营收7000万元出头，2025年EBITDA约5011万元、相当于营收的七成。过去两年补涨的是配套商业和车位，商业租金从2023年的127.03元/平方米/月升至2025年的152.78元，车位租金从533.73元/个/月升至587.23元；‌占收入大头的住房租金三年基本走平‌，2023年为140.12元/平方米/月，2025年为138.36元。

税费端依赖保租房优惠。项目已取得保障性租赁住房项目认定书，向个人出租住房的增值税按5%征收率减按1.5%缴纳、房产税减按4%征收。招募书同时提示，若优惠政策到期不再延续、或项目不再符合适用条件，可供分配金额会相应下降。

保险方面，项目公司投保的财产一切险保险金额为‌6.8亿元，低于12.05亿元的评估值‌，招募书就此作了专门风险提示。

租约在今明两年还要经历一轮集中重签。截至2026年3月末，在租合同中‌2026年到期的面积占58.46%、2027年到期占38.26%‌，建信那批2027年下半年集中到期的92套正落在这一窗口。

招募书测算，2026年4至12月可供分配3775.95万元、‌年化分派率4.16%‌，2027年可供分配4918.26万元、分派率4.08%。

85%回收资金，已指定给闵行一座2562套的社区

发行结构上，原始权益人及同一控制下关联方拟战略配售20%，为规则要求的下限，最终比例以发售公告为准，招募书预计本次发行实现出表。

项目公司账上仍有开发期固定资产贷款。晶享置业以不动产权证书项下物业抵押、并质押漕河泾282C-01地块租金收入，向建设银行上海徐汇支行借款，贷款期限2019年12月至2044年12月，两份抵押合同对应的担保主债权分别为3.39亿元和3.41亿元。截至2026年3月末，长期借款余额4.66亿元。建行已出具同意函，发行后偿清全部本息，15个工作日内解除抵押和租金质押。

贷款行、基金托管行，以及整租173套房的建信住房，‌均落在建设银行体系内‌。

发行前还有一项程序待完成。由于原始权益人最终受上实控股、上实城开两家香港上市公司控制，按香港联交所第15项应用指引，分拆上市须取得联交所批准。招募书披露，该批准尚待取得，若未能顺利取得，原始权益人将通过调整交易架构推进。

回收资金去向在申报阶段已经写明。‌净回收资金的85%、约3.97亿元，拟用于收购城开·阡集莘社区项目公司上海莘至城置业有限公司外部股东上海莘驰资产经营有限公司持有的股权‌。上海城开集团本身持有莘至城置业50%，上海莘驰持有另外50%，后者已出具承诺函。

上海莘驰是莘庄镇镇属国资平台。工商资料显示，该公司由上海市闵行区莘庄镇财政所持股91.5%、莘庄镇文化体育事业发展中心持股8.5%，2013年成立。这笔收购完成后，阡集莘项目公司将由上海城开体系全资持有。按承诺，净回收资金自基金购入项目起两年内使用率不低于75%、三年内全部使用完毕。

阡集莘社区位于闵行莘庄商务区，2022年8月投运，‌建筑面积17.26万平方米、2562套房，2026年3月末出租率98.12%‌。运营机构名下还有一座阡集创社区，同在闵行，建筑面积16.66万平方米、1932套房，2024年9月投运，出租率从2024年末的11.20%爬坡至2026年3月末的84.97%。两座在营社区合计33.93万平方米、4494套房，‌规模是首发阡集汇社区1006套的四倍多‌。阡集汇与阡集莘均为上海保障性租赁住房制度出台后首批上市供应的项目。

更大的储备在间接控股股东层面。招募书披露，原始权益人自身没有其他同类资产，但‌间接控股股东上海上实还持有7个同类租赁住房项目，总投资约94亿元、合计约53万平方米‌，其中并表、具有实际控制权的4个、约23万平方米，表外但有实质影响的3个、约30万平方米。除阡集莘、阡集创外，还包括无锡的城开优享家臻选公寓、上海宝山菁英荟、嘉定实荟阁、徐汇桂林路航天科技城等项目。

发行主体是为这单REIT新设的。原始权益人上实城开房屋租赁2025年2月设立，2026年1月完成对晶享置业100%股权的收购，合并报表资产负债率78.39%，流动比率和速动比率均为0.19；运营管理机构上实城开阡集2025年3月设立，截至2026年3月末净资产仅784.26万元，2025年和2026年一季度主营业务均亏损，核心团队由上实城开原运营班底转入，阡集CHANGE是其保租房品牌。

首发资产是2022年投运、出租率98%的徐汇社区；85%的净回收资金已指定用于收购闵行阡集莘项目公司那50%的镇属国资股权，同在闵行的阡集创出租率84.97%、仍在爬坡，两家港股上市公司的分拆批准也还没有落定。